通過參訪首創郎園旗下的首創·郎園 Station、BOM 嘻番里項目，考察交流其經營模式和成功經驗，從中汲取靈感和啟示；并聆聽 IPG 中國首席經濟學家柏文喜《產業地產-房地產行業的窄門之選》的主題分享，多維度吸收學習內容。至此，地產 Plus 賦能營行程已過半，馮叔擔任全程隨團導師，與來自不同地方、懷揣相同夢想的賦能營同學們，相聚于此，切實解決企業經營中的問題，助力中小房企及產業鏈上下游企業基業長青！
轉型01
首創?朗園Station：紡織倉庫到創意園區
迎著夏日陽光，微風吹拂，在首創郎園運營總監呂佳女士的帶領和引導下，同學們一邊參觀園區實地體驗，一邊聆聽首創·郎園 Station 自 2018 年底開發至今一路而來的發展和變化歷程。
首創郎園 Station 是由北京紡織倉庫改造，通過前期的整體規劃，合理利用空置資產，成為北京市工業倉儲區城市更新的優秀案例。該項目現是北京市首批「新消費品牌孵化基地」，也孵化培育出一批商業機構。
在場景打造方面，如何利用好園區內火車站臺的工業風貌，打造中軸創意展示商街到中央站臺文化廣場；在品牌招商方面，如何挑選入駐企業，合理規劃保留個性的同時，又兼顧園區整體風格；在管理模式方面，如何從運營管理輸出的輕資產運營模式到「前店+后辦公式」的新型創意商業模式；在內容運營方面，如何不斷地完善劇場、廣場等公共服務配套增加社群黏性……大家邊走、邊看、邊聽，興致盎然。
不斷考察交流中，同學們發現，從昔日紡織倉庫，到今朝文創園區，這種發展和變化除了產業轉型升級和順應時代大勢所趨之外，也是項目團隊主動策劃規劃、運營招商和管理構建的成果。
馮叔一邊實地體驗和考察，一邊向呂總詢問項目的規劃設計、空間布局、運營情況和優勢資源等。并在接下來的交流環節，首創郎園 Station 方面與大家分享商業發展的新思路、消費者的新變化，進一步展示了城市更新與社區構建、規劃先行與其背后的商業邏輯等。最后，馮叔也啟發大家要拓展思維，對非標建筑型態、展示型復合商業業態要深入研究，找到適合自己的發展空間和發展新模式。
轉型02
BOM嘻番里：服裝市場到主題商業
上午課程結束后，大家集體趕往餐廳就餐，酒店服務人員推出生日蛋糕，同學們給當天的「主角」馮叔送上滿滿的生日祝福，賦能營全體學員一起分享喜悅。
之后，大家來到位于學院路街道金碼大廈 B 座的 BOM 嘻番里，受到北京首創郎園文化發展有限公司助理總經理梁一帆先生和北京首創郎園文化發展有限公司嘻番里項目負責人古丹丹女士的接待。
作為由五道口服裝市場更新改造而成的線下「元宇宙」主題商業項目，BOM嘻番里主要通過打造互動角色扮演游戲、潮流文化、游戲場景、數娛體驗等內容，建立面向年輕消費群體的全新沉浸式實景游戲類商業地標。同學們一邊聽取負責人的介紹，一邊認真觀摩現場實景，項目中的沉浸式角色扮演游戲、激情洋溢的 Live house、五彩斑斕的應援文化、層出不窮的新奇業態……涵蓋了 95 后興趣社交的方方面面，大家也從中體驗到「科技+文化+藝術」深度融合產生的強大魅力。BOM 嘻番里操盤團隊是平均 90 后的年輕群體，在交流討論環節，梁總反饋，項目是郎園 ACG 產業鏈的外延產物，從概念層面打通了現實與虛擬的邊界，客群精準定位為喜歡線上種草、線下打卡的 Z 世代人群（18-25 歲）。
在業態構成上，以 Z 世代的興趣分類作為標準，側重選擇孵化引入小眾、垂直類商戶；在內容運營上，同樣貫徹以興趣社交為核心，聯合多類型機構，建立興趣社群、興趣部落等；在戰略合作上，與螞蟻數科為新消費疊加了線上能力。未來，還將實現全國包括上海、杭州、重慶、成都、長沙、西安等七個新青年消費城市的旗艦項目布局。首創朗園系列項目考察結束后，同學們一行人來到弓箭館，激勵團隊，提升凝聚力。作為世界上最古老的運動之一，射箭早在數萬年前就已經誕生，在進行基礎的射箭培訓后，同學們完美融入創新拓展活動，徹底放松身心，讓汗水在運動中揮灑，讓壓力在戰斗中釋放。自由練習的過程當中，教練針對每個人的動作進行一對一的指導，幫助大家快速掌握射箭技術并做到命中靶心。為了增加了射箭活動的趣味性，工作人員協助進行射箭比賽的舉辦，并設有頒獎環節，滿滿的儀式感！轉型03
中小房企轉型窄門之選：產業地產
本月課程核心圍繞產業園運營的新模式及轉型趨勢，為實現課程實踐性與理論性的統一，除了深度體驗考察知名文化創意產業園區首創郎園外，我們還準備了內容豐富、干貨滿滿的主題分享。
第二天，IPG中國首席經濟學家柏文喜老師進行了《產業地產-房地產行業的窄門之選》的主題分享。柏文喜老師從業近 30 年，連續服務多家上市公司，如正大集團、銅鑼灣和綠城集團等，負責多家企業經營管理及戰略決策，在地產投融資、財務管理及大資管理論體系方面有著豐富的經驗。
在本次教學中，柏文喜老師通過 4 部分對產業地產進行全方位解析，包括產業地產的基礎知識、產業地產的價值邏輯及其實現、產業地產投資運營模式與管理案例精解以及產業地產資產管理全過程等。他認為，中國商用物業的殘酷現實是，大多數物業經營收益連貸款利息也不能覆蓋，更難以在經營上實現盈利，但產業地產是其中值得關注的特殊現象，并具備特殊機遇和機會。可以通過不動產基金、REITs 等資產證券化手段，以資產管理思維提升產業地產流動性。此外，產業地產的操作周期要橫跨大半個周期或至少一個周期，其商業邏輯是逆周期投資、順周期出貨，大資管主要賺行業趨勢的錢，獲取買賣差價，而不是靠經營來回收投資。這也是郭廣昌所說的：「在價值的地板上隨行業周期起舞。」
房地產行業進入下行周期，尋找新的增長點成為企業能否持續發展的關鍵。然而，房企轉型產業園區真的那么容易嗎？產業地產真的是你認為的產業地產嗎？相信經歷這次課程，每位同學心中都有了自己的答案。
驕陽似火，不懼「烤」驗。7 月的課程剛落下帷幕，8 月的課程即將啟程。8 月5-6 號，讓我們相約魔都上海，看商業地產的突破與創新！
