宏觀調(diào)控是否持續(xù)？房價問題何時解決？未來樓市的金礦在哪里？……地產(chǎn)專家李柏，以獨立樓評人的視角，結(jié)合10多年地產(chǎn)服務(wù)經(jīng)驗，對中國房地產(chǎn)走勢，提出觀察和預(yù)見。初列舉30個，精減為18個，實為一家之言。足以引起重視與反思，對開發(fā)商和購房者大有參考，對政府決策更有警示，預(yù)言唯愿推動房地產(chǎn)市場科學、健康、持久的發(fā)展。

    預(yù)言一、政府的臨時調(diào)控將逐漸淡化。許多專家（如樊綱、陳淮等）已經(jīng)提出，調(diào)控政策需要反思。如果政府希望房地產(chǎn)市場成為健康的發(fā)展，“臨時調(diào)控”手段就不能使用。市場經(jīng)濟也是法制經(jīng)濟，中國必然走此道路。能市場辦、社會管的事，政府就不要管。在法制的軌道下，用制度性、規(guī)范化的立法手段，才能長遠作用，并有效約束樓市“大漲大跌”的脫韁野性。因此，以“臨時性、隨意性”為特征的中央宏觀調(diào)政策將逐漸淡化，所謂政府“救市”也會遠去，而制度性長遠約束將更切合市場規(guī)律。

    預(yù)言二、市場的內(nèi)在作用越來越明顯。早在10年前，要學臺灣或香港的新概念，考察的代價挺大。現(xiàn)在越來越發(fā)達的信息網(wǎng)絡(luò)，一個新理念、新概念、新名稱甫一出街，即可能被其他城市抄襲或模仿。經(jīng)過20多年的發(fā)展，中國房地產(chǎn)已經(jīng)從初級階段，進入發(fā)展和逐漸成熟階段，市場的內(nèi)在作用益發(fā)明顯。市場優(yōu)先和社會自治的原則，會堅持和推行得更加到位。全球經(jīng)濟一體化、世界扁平化，一個樓盤不再只賣給當?shù)厥袌觯?ldquo;全城熱銷”可能變成“全球發(fā)售”。

    預(yù)言三、房價始終是市民最大的糾結(jié)。這一輪最嚴厲的調(diào)控，對房價穩(wěn)定起了一定的作用。但這種強制性和政府壓迫下的行為，其合法性和長效性受到各方質(zhì)疑。石油、豬肉、糧油等各大行業(yè)都處于上漲的趨勢，房價又如何會跌呢？市場有市場的規(guī)律，中國經(jīng)濟一般五年為一個周期，經(jīng)濟繼續(xù)發(fā)展和房價總體上升的趨勢難以改變，市民還會受到房價與收入差距的糾結(jié)，或許這正是中國特色。

    預(yù)言四、中國房產(chǎn)市場總量仍然很大。而且會有一個長期、穩(wěn)健的增長，基于中國工業(yè)化的快速階段、城鎮(zhèn)化率較低階段、變革 持續(xù)階段，這三大力量是最主要的動力。中國經(jīng)濟將堅持“穩(wěn)增長”的基本策略不會改變，李柏認為，“中國房地產(chǎn)的冬天”暫不會到來。

    預(yù)言五、土地成交價更高且長期處賣方市場。這兩年土地供給和庫存為負增長，2013年應(yīng)會大逆轉(zhuǎn)。土地以其稀缺和高征拆成本而不斷抬高成交價，且仍然供不應(yīng)求，并為地方財收主力。各級地方政府長期對“土地財政”的依賴地位不會改變，近幾年是地方政府還債的高峰年，為拉動基礎(chǔ)建設(shè)和維持地方高速發(fā)展，土地由政府儲備還將加大加強。

    預(yù)言六、對房地產(chǎn)項目實行責任終身制。最近，包括“哈爾濱垮橋”事件在內(nèi)的多起重特大安全責任事故，讓人們“步步驚心”，越發(fā)引起政府重視。深圳首先推行“責任終身制”公務(wù)員全覆蓋，天津在加強和規(guī)范保障性安居工程建設(shè)與管理時推行責任人終身制。可以預(yù)見，項目責任終身制將在更大范圍內(nèi)執(zhí)行，對事關(guān)居民財產(chǎn)與生命健康安全的樓盤來說，更加勢在必行，通過立法規(guī)定，在開發(fā)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等環(huán)節(jié)對項目負責人責任終身制。

    預(yù)言七、房產(chǎn)稅全面鋪開推動市場更成熟。擴大房產(chǎn)稅試點范圍，今年有3到5個城市在準備。房產(chǎn)稅全面鋪開不再是一種可能，而是一種必然，我預(yù)計大概是3年時間。

只有這樣，政府宏觀調(diào)控的成果才算得到進一步鞏固，中國樓市又往健康的方向前進了一大步，作為國家支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)才開始真正走向成熟。

    預(yù)言八、開發(fā)商將把三四線城市當新寵?，F(xiàn)在，很多開發(fā)商往三四線城市轉(zhuǎn)移，就是因為其城市化率低。很多內(nèi)陸的縣級小城市，投資開發(fā)幾千萬到幾個億的項目，當?shù)卣譄崆椋?ldquo;關(guān)系好處、風險很低、房價穩(wěn)漲”是3個明顯的優(yōu)勢。我曾說過，未來中國房地產(chǎn)市場的金礦在三四線城市。

    預(yù)言九、大城市房價在雙擠壓下趨平。由于較長時間的“房價透支”，大城市房價目前仍處尷尬地步。在政府和購房者雙重擠壓下，未來大城市房價上漲難有大幅度表現(xiàn)，相對會趨于平穩(wěn)或緩和增長，當然像2011-2012年的大落行情也不再可能。

    預(yù)言十、小城市房價反而越穩(wěn)步上漲。中國房價的階梯層次非常分明，從沿海往內(nèi)地呈遞減狀，從大都市往小城鎮(zhèn)呈遞減狀。所以，越不發(fā)達、越小的城市，房價越穩(wěn)定，越有上漲的空間。沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、西部大開發(fā)等題材會加強這一趨勢。我贊同任志強這個觀點：“所有城市房價要下降是一種誤導(dǎo)，事實上，三四線城市的房價是往上上升的。”

    預(yù)言十一、半數(shù)以上開發(fā)商存在資金短缺。銀行與發(fā)展商的“蜜月期”再也沒有了，許多外資因為金融危機的持續(xù)影響也對中國市場看冷，外資持有的項目甚至紛紛拋售、極力抽回資金。整個行業(yè)的資金鏈條，從去年到今后兩年都會是緊張的。即使進入百億俱樂部的大房企，財務(wù)狀況也經(jīng)常堪憂，業(yè)界所稱的“華南五虎”（富力、恒大、合生、碧桂園、雅居樂）因大肆擴張，全國布局，戰(zhàn)線拉得太長，就曾多次告急。李柏預(yù)計，中國有50%以上的發(fā)展商都面臨資金短缺風險。

    預(yù)言十二、新農(nóng)村農(nóng)房建設(shè)借鑒小區(qū)模式。衡陽市在“農(nóng)村危房改造工程”中，涌現(xiàn)出來的“農(nóng)民小區(qū)”建設(shè)模式，在全省范圍內(nèi)進行推廣，汶川地震災(zāi)后許多新型的聯(lián)建農(nóng)民新居，均堪稱新農(nóng)村建設(shè)的樣板。農(nóng)民集中聯(lián)建、委托開發(fā)商開發(fā)農(nóng)民小區(qū)應(yīng)是大勢所趨。完全符合以“環(huán)境友好、資源節(jié)約”為特征的“兩型”社會發(fā)展要求。一些地方政府已經(jīng)開始推行組團式建設(shè)，引導(dǎo)農(nóng)民集中建設(shè)居住小區(qū)。

    預(yù)言十三、中國資本轉(zhuǎn)向海外開發(fā)是條新路徑。向海外轉(zhuǎn)移巨額財富的話題，富豪們一向避而不談。根據(jù)胡潤財富榜推算，目前中國內(nèi)地擁有資產(chǎn)千萬的富豪已超100萬。這些富豪人群尋求資產(chǎn)海外庇護是內(nèi)心最大的訴求。中國掀起的移民潮、留學潮、出國考察潮，已經(jīng)引起社會高度關(guān)注。這3大潮流的背后，不難洞察到：其中不泛中國資本向海外開發(fā)房產(chǎn)或直接炒房的。如果是正常合法的，當然不愧是一種財富保值增值的新路徑。

    預(yù)言十四、市場持續(xù)洗牌盤整拔高開發(fā)門檻。雖然目前房企信心由去年的悲觀初轉(zhuǎn)樂觀，但現(xiàn)金流入增加主要來源于信貸政策的放松。根據(jù)市場競爭機制和政策后續(xù)作用力，市場洗牌盤整會持續(xù)下去；房產(chǎn)企業(yè)倒閉、轉(zhuǎn)行、吞并、兼并等大量出現(xiàn)，有實力的開發(fā)商將搶占機會和擴大市場占有率；與外企合作或融外資日益困難；節(jié)能減排與環(huán)保要求更高，“現(xiàn)房銷售制度”可能出臺，諸多因素導(dǎo)致開發(fā)門檻拔高。

    預(yù)言十五、前景看好的三大主題地產(chǎn)：旅游、養(yǎng)老、工業(yè)。中國旅游方興未艾，消費潛力巨大。珠三角、長三角及環(huán)渤海城市群等地區(qū)的人均GDP都已突破3000美元，相當于中等收入國家水平，具備了購買（異地）休閑度假物業(yè)的能力。

旅游地產(chǎn)的未來前景光明，各類山水景觀地產(chǎn)、休閑度假地產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)酒店等將不斷興起。目前已有超過百家房地產(chǎn)開發(fā)商從中窺見商機，有些已實現(xiàn)專注旅游地產(chǎn)的華麗轉(zhuǎn)型。隨著《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》、《社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2011-2015）》出臺，各地執(zhí)行政策的細化和優(yōu)惠扶持政策的落實，養(yǎng)老主題的項目會更受青睞。工業(yè)主題地產(chǎn)看好，應(yīng)該是基于沿海大批產(chǎn)業(yè)向內(nèi)陸城市轉(zhuǎn)移、地方政府招商引資、標準廠房的委托代建，以及為工業(yè)園區(qū)發(fā)展配套，如職工宿舍、農(nóng)民工子弟學校等。

    預(yù)言十六、擁有3套房是市民的真實心態(tài)。從竣工到交房，從交房到裝修，從裝修到入住，應(yīng)該有一段合理的時間。商品房空置率在30%以內(nèi)屬正常。沒有哪一個機構(gòu)準確調(diào)查過中國居民家庭到底擁有幾套房子，根據(jù)李柏大量個別訪談和不完全調(diào)查情況推測：擁有3套房子是市民最真實的心態(tài)，也是富裕中國居民財富持有的重要標志。這既是壓力，也是動力。很多居民給出的理由是：一套自己住，一套給兒女結(jié)婚，還有一套（也可是商鋪）作投資或長期出租。預(yù)計有30%的達到了這一理想，30%的有了一套正在朝第二套努力，40%的甚至一套房都沒有。

    預(yù)言十七、適用性兩房、三房是戶型主力。原來，可能是三五年前，小城市住宅是140平米以上清一色的大戶型，現(xiàn)在大、中、小戶型都有了。未來，不論大都市，還是小城鎮(zhèn)，二房、三房的中等戶型將成為市場的主力戶型，而設(shè)計合理、布局適用是關(guān)鍵。

    預(yù)言十八、精裝修的成品房銷售普遍推行。國家指導(dǎo)性政策文件有3個，最近的是2008年，住建部“通知要求各地要制定出臺相關(guān)扶持政策，逐步達到取消毛坯房，直接向消費者提供全裝修成品房的目標”。精裝修交房，可以避免二次裝修造成的結(jié)構(gòu)破壞、材料浪費和擾民等問題，還可刺激消費，從整體上降低了裝修成本，并有利于前期物業(yè)管理，提升小區(qū)形象。調(diào)查表明，希望直接購買精裝修住房的客戶占比越來越高。預(yù)計5年后精裝修住房銷售或?qū)⑵毡?，并可能立法強制?guī)定。

    （注：以上觀點均由李柏提出并負責，不代表所刊媒體觀點。轉(zhuǎn)載請署作者姓名、注明出處，可附介紹 ）

    作者介紹 ，李柏，本名柏滿富，湖南衡陽人，地產(chǎn)專家，資深營銷策劃師，中國企業(yè)文化促進會專家委員，多家公司獨立顧問。2004年提出“十大因素導(dǎo)致房價趨降”觀點，首發(fā)人民網(wǎng)，被百多家媒體轉(zhuǎn)載，引發(fā)“房價全民討論”。成功操作20多個項目，多次獲獎，多個案例被收入營銷教材。創(chuàng)辦“中國地產(chǎn)民間思想庫”，提出邏輯定價法、12大價值指數(shù)、理性調(diào)控房價的基本方法等專業(yè)理論，倡導(dǎo)的“激情工作、快樂生活”團隊管理理念等被許多企業(yè)所采用。