大岳咨詢公司總監(jiān)李偉告訴記者，城市建設(shè)和 土地 一級(jí)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)需要巨額資金、有序進(jìn)行的復(fù)雜工程，而投融資規(guī)劃中的開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)序，不僅從規(guī)劃的角度具有其重要性，從投融資的角度來(lái)看，更直接關(guān)系城市開(kāi)發(fā)建設(shè)的成敗。
在新城開(kāi)發(fā)這一長(zhǎng)期的投融資活動(dòng)中，如何計(jì)劃 有限資金的使用，使其能夠持續(xù)滿足開(kāi)發(fā)建設(shè)的需要，是當(dāng)前城市開(kāi)發(fā)項(xiàng)目普遍面臨的難題。
在實(shí)際的開(kāi)發(fā)建設(shè)實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)建設(shè)前期以土地供應(yīng)收入為主，可出讓土地的實(shí)際收益是尋求新城開(kāi)發(fā) 投資 與收益平衡的主要支撐。然而，新城開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金不足甚至資金斷鏈卻并不鮮見(jiàn)。李偉指出，主要原因是土地出讓時(shí)的價(jià)格往往無(wú)法體現(xiàn)其合理價(jià)值，從而導(dǎo)致城市開(kāi)發(fā)因資金短缺而難以持續(xù)進(jìn)行。
大岳認(rèn)為，資金的使用不僅要考慮其空間上的投放，更要考慮其時(shí)間上的配置，這就需要充分考慮土地價(jià)格因素在城市開(kāi)發(fā)建設(shè)資金鏈中的重要作用，處理不好這個(gè)問(wèn)題，可能直接導(dǎo)致開(kāi)發(fā)建設(shè)資金的風(fēng)險(xiǎn)。
具體而言，影響土地價(jià)格的因素涉及多個(gè)方面，對(duì)于實(shí)施開(kāi)發(fā)建設(shè)的城市政府/城投公司而言，能夠控制的主要是土地出讓時(shí)各類配套設(shè)施的成熟程度，這是土地價(jià)值構(gòu)成的主要因素。
可提升土地成熟度的各類城市基礎(chǔ)設(shè)施、公用及公共服務(wù)設(shè)施，同時(shí)也是以物質(zhì)形態(tài)為特征的城市基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)系統(tǒng)，這些功能性設(shè)施配套數(shù)量充分與否、質(zhì)量是否過(guò)硬，都會(huì)影響居民的福利價(jià)值，也影響城市的吸引力。城市基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施的完善是城市定位各種基本功能的基本要求，這些功能設(shè)施個(gè)體質(zhì)量、空間匹配等質(zhì)量狀況影響著城市功能的發(fā)揮，其質(zhì)量高，匹配合理，縱橫交織，點(diǎn)線相連，構(gòu)成完整的生產(chǎn)服務(wù)體系，將為城市產(chǎn)業(yè)提供充足適宜的載體和良好的外部環(huán)境，可以直接增強(qiáng)城市的功能，同時(shí)合理提升土地價(jià)值。
變革 開(kāi)放以來(lái)，巨大的城市投資建設(shè)規(guī)模，經(jīng)常令管理與服務(wù)難以兼顧周全。一方面城市面貌不斷變化，另一方面不斷開(kāi)挖的城市道路影響出行以及帶來(lái)環(huán)境污染。城市建設(shè)如果不講究時(shí)序計(jì)劃 ，管理與建設(shè)、建設(shè)與服務(wù)等無(wú)法達(dá)到平衡配套，那么巨大的城市建設(shè)投入，往往就會(huì)產(chǎn)生事倍功半的效應(yīng)。
李偉建議說(shuō)，在各類建設(shè)項(xiàng)目啟動(dòng)之前，應(yīng)盡可能事先制定科學(xué)的、符合城市發(fā)展規(guī)律的開(kāi)發(fā)時(shí)序，切實(shí)提升土地成熟度，在不損害消費(fèi)者利益的前提下，明確土地出讓條件和凈地出讓方式，使土地價(jià)值得以體現(xiàn)，力求實(shí)現(xiàn)城市開(kāi)發(fā)資金平衡目標(biāo)。
時(shí)序開(kāi)發(fā)的模式選擇
“羅馬不是一天建成的”，同樣道理，城市所具有的空間環(huán)境也非“一日之工”所能建成，而是經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的積累形成的。
大岳基于對(duì)各項(xiàng)規(guī)劃的分析和現(xiàn)實(shí)的理解，采用定性和定量結(jié)合的辦法，設(shè)計(jì)并創(chuàng)建了城市建設(shè)的時(shí)序開(kāi)發(fā)模型，為策劃不同地塊的開(kāi)發(fā)時(shí)序提供依據(jù)。
時(shí)序開(kāi)發(fā)模型是在公共交通導(dǎo)向型發(fā)展（“TOD”）和公共服務(wù)導(dǎo)向型發(fā)展（“SOD”）等城市開(kāi)發(fā)模式的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施在時(shí)間和空間上的作用進(jìn)行合理評(píng)估，從而選擇確定合理的開(kāi)發(fā)時(shí)序，指導(dǎo)政府或政府與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)投資人的合作開(kāi)發(fā)工作，打造設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的城市新區(qū)，使?jié)撛谕顿Y人和消費(fèi)者對(duì)未來(lái)城市設(shè)施環(huán)境形成可信的預(yù)期，愿意為此支付合理價(jià)格，以最終實(shí)現(xiàn)良好的城市功能并達(dá)到資金平衡的目標(biāo)。
通過(guò)計(jì)劃 不同地塊的開(kāi)發(fā)時(shí)序，投資建設(shè)有帶動(dòng)效應(yīng)的功能性項(xiàng)目，有效提升周邊地塊的土地價(jià)值，以推動(dòng)項(xiàng)目的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。例如，在新區(qū)的建設(shè)中適度超前完成交通線路的建設(shè)，以此接通新老城區(qū)的聯(lián)通、帶動(dòng)新區(qū)人氣，提升新區(qū)土地價(jià)值，這是公共交通導(dǎo)向型發(fā)展的典型做法之一；再如在城區(qū)中心的建設(shè)中，城市開(kāi)發(fā)建設(shè)者可提前取得中心周邊的土地，適度先行投建中心周邊的綠地、水系并引入知名醫(yī)院、學(xué)校等公共服務(wù)設(shè)施，以此帶動(dòng)周邊地塊的土地升值，這是公共服務(wù)導(dǎo)向型發(fā)展的一種有效做法。在土地價(jià)值得以提升后，再出讓土地，通過(guò)獲取土地增值收益積累可用于城市開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金，與在資金不足時(shí)簡(jiǎn)單地通過(guò)將土地出讓給愿意投資的開(kāi)發(fā)商而獲取資金的做法相比，土地的合理價(jià)值更得到合理的體現(xiàn)，城市開(kāi)發(fā)的資金壓力也更能得到有效的緩解。
事實(shí)上，許多有經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商也正是通過(guò)合理計(jì)劃 不同地塊的開(kāi)發(fā)時(shí)序，最大限度地獲得土地升值收益。
如香港瑞安公司在上海太平橋地區(qū)的改造開(kāi)發(fā)中，一期先建成新天地、人工湖綠地，使該地區(qū)環(huán)境大大改善，同時(shí)將棚戶區(qū)的形象提升為高檔消費(fèi)地帶的形象，帶動(dòng)周邊土地升值，樹(shù)立品牌形象；二期再開(kāi)發(fā)高檔辦公樓和高檔住宅。
從山南新區(qū)看時(shí)序開(kāi)發(fā)
作為投融資咨詢顧問(wèn)，大岳在安徽省淮南市山南新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的投融資規(guī)劃，就是基于這一思想進(jìn)行的一次有效嘗試。
山南新區(qū)首期開(kāi)發(fā)區(qū)域的城市開(kāi)發(fā)建設(shè)，以規(guī)劃中確定的居住、商業(yè)等功能定位為主要方向。對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)序的計(jì)劃 ，堅(jiān)持以道路等基礎(chǔ)設(shè)施先行的原則，并以核心功能設(shè)施建設(shè)帶動(dòng)其所能輻射到的各板塊區(qū)域的土地二級(jí)開(kāi)發(fā)，同時(shí)兼顧居住與就業(yè)、服務(wù)的配比平衡，強(qiáng)調(diào)地塊開(kāi)發(fā)的合理時(shí)序和空間布局，從而實(shí)現(xiàn)在較高土地成熟度的基礎(chǔ)上獲得理想的土地供應(yīng)收入，達(dá)到新區(qū)開(kāi)發(fā)資金平衡的目的。
在土地取得環(huán)節(jié)，由于山南新區(qū)首期開(kāi)發(fā)區(qū)域出讓用地分布相對(duì)不均勻，在進(jìn)行各年度土地取得與供應(yīng)的時(shí)序計(jì)劃 時(shí)，力求出讓用地比例平衡，從而避免某一時(shí)期取得的土地中可出讓用地過(guò)少而導(dǎo)致開(kāi)發(fā)資金斷鏈。
基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)速度過(guò)快容易造成投資浪費(fèi)，過(guò)慢又會(huì)降低基礎(chǔ)設(shè)施的服務(wù)水平。因此，通過(guò)時(shí)序計(jì)劃 引導(dǎo)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，也是協(xié)調(diào)基礎(chǔ)設(shè)施與城市建設(shè)關(guān)系的方法之一。
在道路基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)計(jì)劃 上，先行考慮的是能與外部區(qū)域連通的道路，修建了與老城區(qū)相連接、便于引入老城區(qū)公共服務(wù)功能的主干道，以及高速公路引線，打通新區(qū)的對(duì)外交通。此外，對(duì)于涉及大規(guī)模開(kāi)發(fā)、需要補(bǔ)充交通功能的區(qū)域，其道路也與老城區(qū)、與通往外埠的高速公路、國(guó)道形成閉合路網(wǎng)骨架，并適度提前建成。對(duì)于輔助主干路網(wǎng)的次干路網(wǎng)，其主要功能是形成新區(qū)內(nèi)部交通網(wǎng)絡(luò)，一般不承擔(dān)對(duì)外交通功能，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中適度超前于擬開(kāi)發(fā)區(qū)域建設(shè)，起到局部區(qū)域引導(dǎo)開(kāi)發(fā)作用。同時(shí)，在進(jìn)行路網(wǎng)建設(shè)時(shí)，新區(qū)開(kāi)發(fā)初期大規(guī)模重型施工車輛通行的問(wèn)題也在考慮之中，對(duì)施工車流采取與公交、小型車車流分隔行駛的措施，施工車輛行駛區(qū)域只建設(shè)底基層，避免施工車輛對(duì)路面的破壞。
在各類功能項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)上，山南新區(qū)的投融資規(guī)劃充分考慮了功能的匹配與平衡。從規(guī)劃用地的性質(zhì)結(jié)構(gòu)上看，首期開(kāi)發(fā)區(qū)域中，居住、服務(wù)功能相對(duì)集中，就業(yè)吸納能力相對(duì)有限，難以實(shí)現(xiàn)居住與就業(yè)的平衡。因此，在就業(yè)問(wèn)題上，首期開(kāi)發(fā)區(qū)域通過(guò)行政辦公中心的引入及商業(yè)、服務(wù)業(yè)的發(fā)展?jié)M足一部分就業(yè)需求，并借助與山北老城區(qū)的聯(lián)通、互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)居住與就業(yè)的平衡。
時(shí)序開(kāi)發(fā)模型為山南新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的投融資規(guī)劃起到了至關(guān)重要的作用：一是為測(cè)算不同地塊土地價(jià)格奠定基礎(chǔ)，模擬出的地價(jià)可作為新區(qū)開(kāi)發(fā)資金財(cái)務(wù)測(cè)算的輸入端數(shù)據(jù)；二是為開(kāi)發(fā)的凈收益、投資總額以及投資峰值的測(cè)算提供了有力依據(jù)，為控制投資風(fēng)險(xiǎn)和提高資金使用效率提供了有效的支持。
