在住宅很火的時候我們一直堅持我們的平臺和專業，而房地產經過幾年的宏觀調控，應該說到今天商業地產已經成為了我們大大小小的開發商所追逐的一個新平臺和新的領域。現在的商業地產已經火到什么程度，或者已經熱到什么程度？拿一個簡單的數字給大家說說我切身的感受。
上周六我到吉林，跑了兩家，星期天回來；星期一到蘭州跑了兩家，星期三回來；昨天到山東跑了一家，當天晚上趕回來；這個會開完了，我還要趕到貴陽，明天回來。大家想一想，這就是我們中國目前商業地產發展的，大家千軍萬馬過獨木橋的現狀。今天我們的主題是民營房地產企業的突圍和出路。
我們都知道，講房地產絕大部分都講到了住宅，住宅這個模式實際上是很簡單的，它的盈利模式就是買地——開發建設——銷售房子——再買地——再開發建設——再銷售房子。我曾經在很多地方講過，打一個比方，我們的住宅開發商就跟木匠買一個木頭做桌子一樣，比如大家坐的桌子和椅子，木匠買了一批木頭建桌子，再賣桌子，他花了100元買木頭，他按照設計的式樣建成桌子和椅子，用200元把它賣出，扣除人工賺了50元的毛利，他再拿原成本的100元，加上50元的毛利150元再買木頭，會發現一個問題，木頭漲到150元，他就拿150元的木頭再來做桌子和椅子，賣出去以后變成300元，扣除人工成本50元的木材，還有250元。再去買木材的時候，發現木材變成250元，他再建桌子，再賣桌子，賣出400元，最后大家發現一個問題，誰賺了錢？木匠賺了錢嗎？木匠當然賺了錢，但可能真正賺錢的是木材商，賣木材的老板賺了錢。
在中國做房地產，也就是做住宅地產的，我們真正賺錢的，第一賺錢的是土地供應商——政府賺錢了，第二是土地開發建設商和房地產開發商，但房地產開發商，按照我剛才這個比例是賺不了多少錢的，為什么我們賺錢了呢？這里有一個很大的問題，土地從取得到開發建設，賣出去房屋中間有個時間差，這個時間差土地升值了。當然，更重要的是，我們現在的市場有大量的剛性需求，也有很多投機性、投資性的需求。這幾年宏觀調控對住宅地產的影響是很大的，很多房地產開發商由于我們的貨幣政策，信貸政策，他現在手上的資金缺乏，由于我們的限購政策，由于房屋投機性限制導致很多住宅地產的銷售是很不暢的。這種情況下很多開發商開始轉到做商業地產。
前面一位嘉賓講到，我們中國絕大部分開發商對商業地產的認識是簡單的，是按照住宅的思維模式來認識的，他們也認為是拿地——建房子——賣商鋪—再拿地——再建房子——再賣物業這么一個過程。實際上商業地產絕對不能這樣做。我們說住宅地產是個消費品，而商業地產之所以成為商業，是它作為一種生產資料才用于生產和再生產領域的，它是一種商用的物業資產，具有生產屬性，更具有投資屬性。住宅地產的盈利模式只有一種：建設—銷售—再建設—再建設。
商業地產的盈利模式是四種，第一種和住宅一樣，可以買地，建房子，賣房子，也就是“開發模式”；第二種把商業物業建起來以后可以持續性經營，獲得經營性租金和經營性利潤，它的收益模式是經營性收益；第三種它通過經營性收益，也就是有周期收益率，有經營收益，就會帶來大量的物業增值升值，這個物業的價值就會升得很高，也就是說第三種是資產性增值收益。
當然，在中國來講，我們認為這是我們中國商業地產普遍的三種形式，但真正商業地產盈利模式的本質是什么？真正的商業地產盈利模式的本質是資本性的運作，是資本收益。在中國，商業地產的資本收益模式現在的渠道是不暢通的。比如說商業地產的一種很好的融資平臺和退出渠道，也就是資產證券化REITs，已經在中國討論了很多年，并沒有真正提出來。
剛才張民耕老師講到了，我也看到這個信息，現在國家提出來第一只REITs，說是嘗試性的，是什么呢？是針對廉租房。我提出一個問題，REITs本質是商業性的經營物業，有穩定長期的租金收益。我們的廉租房當然它可能是長期穩定的，但它的租金收益率到底有多高呢？我看到有關資料，這次我們國家推出廉租房的REITs基金租金收益能達到6%，我就在那兒琢磨，國家建立這個廉租房到底成本是多少？租金會是多少？研究以后我們發現，政府會有補貼，我覺得這可能違背了商業物業資本運作，違背了REITs的根本特征。
如果中國在商業地產資本化運作方面，如果不能把REITs真正開進的話，我覺得中國商業地產未來的發展實際上是舉步維艱的。因為大家都知道，商業地產它是一個對規模要求，對經營管理的要求，對商戶經營持續性的要求，對團隊的要求都是非常高的，沒有一定的物業規模和物業條件，沒有一定的成熟穩定的商業管理團隊，沒有穩定的租金收益，那么商業地產實際上是很難做好的。前幾年我們大部分開發商把一個房子建完了以后就想方設法把它分割成可分零發售的商鋪，把它賣掉，這導致的問題是非常多的。我認為這不是中國商業地產未來發展的方向，中國商業地產未來要發展，我認為至少要在三個層面，我們的企業要有所突破。
第一個層面的突破一定是觀念的突破，而我們中國大小小的開發商現在的觀念就是個開發模式，也就是說建房子，賣房子，這個模式如果不改變，中國的商業地產我認為健康不了。萬達發展到今天，其實萬達一開始的戰略高度是很高的，但他前期也發生了小小這方面的失誤，也就是說大量地賣商鋪，而我們現在看一看有多少把商鋪分零發售，按住宅一樣把它建起來賣掉做成功的了？這是一種飲鴆止渴的方式，這種方式不僅僅會帶來社會問題，也會帶來商業地產企業發展的自身問題。商業地產要健康發展第一個突破必是觀念上的突破。
第二個突破一定是資金運作模式的突破，或者根本講是資本運作模式的突破，當然我們房地產開發商現在絕大部分在資金的運作層面來講，是個資金融通的層面，而不是資金運作的層面。所謂資金融通的層面更多是在債權這個層面上來進行運作的，比如說找銀行借貸，施工企業墊資，通過預先賣房，VIP卡，收客戶的定金，通過信托的方式等。這些方式根本上來講是資金融通的方式，是債權的方式。我覺得商業地產繼續走這條路是走不通的，下一個階段，中國的商業地產要是真正健康地發展，一定要走一條路子，就是在資本運作的層面來進行發展。
我們今天也很高興地看到了和訊網邀請到了很多在房地產基金方面的機構參與，這是中國未來房地產發展方面很重要的保障，如果沒有大量的投資機構進入商業地產，我認為商業地產是很難發展得起來的。我們公司現在也和新加坡的REITs資金接觸，前端時間我們也推薦了一批物業，也正在運作這方面的一些工作。說明了什么問題呢？說明商業地產一定要在資金方面有突破，在融資方面有突破，特別是在資本方面要有突破，否則我們還是指望著銀行和債權這種融資方式可能商業地產很難發展起來。
第三個突破就是在管理團隊方面的突破。商業地產的管理團隊絕對不是一個開發商隨便找幾個施工人員和物業管理人員就做好的，是做不好的，商業地產一定是需要一個長期穩定的，熟練的，有戰斗力的，專業的商業物業管理團隊，這個團隊如果不是身經百戰肯定做不好。前幾年我們做商業地產的時候發現，做商業地產的人不是很多，但現在隨便在外面一拽，他都說他是做商業地產的。
商業地產的本質是商業而不是地產，地產是一種載體，是一種形式，是一種物業，而商業它是一種經營的主體。前段時間我到青海西寧，他們一個老板跟我說，說張老師，我們做了五年商業地產，我現在想起來原來做商業地產是叫地產商業，是做的地產，商業是附屬的，說這次跟你們交流以后我才真正明白了什么叫商業地產，本質是商業，而地產是形式。如果我們的團隊不懂得商業，不懂得商業的管理，不懂得商業的運作，甚至包括前期商業的定位，商業的規劃，商業的招商都不懂的情況下，你做商業地產那一定是盲人起瞎馬——亂竄。做商業地產下，我們如果能在管理團隊方面有突破，中國的商業地產開發商才能找到自己的出路。
總之，商業地產未來的發展，我認為第一個突破就是在理念方面的突破，第二在資本、資金運作方面的突破，第三是在管理方面的突破。這是個戰略方面的突破，房地產開發商一定要在房地產投資發展過程中進行的一項工作，就是你整個投資發展戰略包括模式的突破，我們有很多人實際上在這方面是糊涂的。打個比方，我說我們原來的住宅開發商就是個游牧民族，游牧民族是把羊和牛趕到有水草的地方，安營扎宅，在那兒生活和放牧，我們現在的住宅開發商也是一樣的，哪個地方有塊地，他算算容積率，規劃條件和投資回報覺得可以做就做了，不管這個地在城市中心還是城市邊緣，不管這個地是方的還是扁的，不管是臨馬路還是在里面，不管這個地是純做住宅還是生活用地，只要算得了賬他就做。這說明我們以前的開發商都是隨遇而安的，這個隨遇是遇什么？就是投資回報，只要算出這個帳他就一定做。但商業地產開發商今后一定不能隨遇而安，一定要有自己的模式，這個模式我們認為要有十大選擇：
1、專業定位，你到底做什么地產，是商業的，還是旅游的，是工業的，是養老的，還是物流的。
2、區域性選擇，我們做的是一線城市，二線城市，三線城市，還是縣級市。
3、地位選擇，是做新區，還是郊區，還是城市的中心區。
4、產品選擇，做幾種商業還是分零發售的商業，做寫字樓還是做酒店，還是做公寓。
5、物業選擇，我們的業態選擇是專門做家居，還是做百貨，還是做綜合體，還是做其它的單業態。
6、模式選擇，我們是做開發模式還是做經營性模式，還是做資本運作的模式。
7、管理模式的選擇。
等等，這樣的選擇如果我們的開發商能很好地做這樣一種戰略規劃，那么我們的商業地產就一定能健康地發展。所以，我認為我們今天在這里討論問題是有現實意義的，它就是給中國大量的房地產開發商在目前國家宏觀調控的形勢下，如何實現突圍、轉型，我們給他提個醒，房地產在住宅方面的突圍是迫不得已，但進入房地產又是一種必然的嗎？或者是一種必由的選擇嗎？我認為不一定，每個房地產開發商，如果你要想從一種房地產形式進入到另外一種房地產形式，比如從房產進入到旅游，或者進入到商業，或者進入到旅游，或者進入到養老，你要想想你有沒有準備，觀念的準備，模式的準備，團隊的準備，資金運作的準備，你發展戰略的準備。我們希望中國商業地產開發商、投資商們這時候需要的是冷靜，需要的是對我們自己有一個充分的評判，對形勢有個充分的評判，對我們自身的資源有個充分的評判。只有這樣，中國的房地產業，商業地產業才能更健康地發展。
謝謝大家！
