未來資本實力的競爭以及融資能力的競爭將會在很大程度上決定房地產開發企業的生存能力和盈利能力。實際上,自從2009年以來,融資問題顯得越來越重要,而房地產開發企業的融資模式也在發生著變化。日前,由四川大鑫投資發布的《地產·金融投資白皮書》認為,現階段,房地產融資將出現兩個特點,而這兩個特點導致民間融資走向基金化運作以及使得結構融資興起。

        作為房地產融資最傳統的方式,開發貸款的優勢正在逐漸削弱。而中國金融市場處在變革階段,具體地表現為融資方式變動較大,各類融資方式沒有形成成熟、穩定的模式;各類創新較多,監管沒有既定的體系,導致市場創新外部性和風險性較大,監管政策頻出。

        該白皮書認為,在這個大背景下,房地產投融資市場的格局也會出現一些不同于成熟市場的特征。但隨著市場化改革的推進,房地產投融資市場走向模式化、穩定化的趨勢不會改變。現階段,房地產融資將出現投資人的專業化和融資的直接化的特點。該白皮書判斷,前者會將民間融資走向基金化運作,后者會使得結構融資興起。

        對于融資基金化,從房地產的創新融資方式來看,實際上都是集合資金。從集合資金的組織形式來看,其發展的終極階段應該是投資基金,包括私募投資基金和公募投資基金。這有如下原因:從財產性質上看,只有以信托關系的組織形式,才能完全解決集合資金與管理人和投資人自由資產的隔離問題。集合資金的募集方式成敗的關鍵在于能否做到財產的獨立,如果財產不獨立,資產的穩定性得不到保障,極有可能發生法律糾紛。而基金財產的獨立性有助于解決這個問題。從資金管理上看,只有引入了專業、專職管理人的管理體制,才有可能提高投融資效率,擴大集合資金的規模。目前的產權式融資也好,民間借貸也罷,其融資具有短期性,投資人撤資的可能性較大,這將使開發商的融資成本上升,引入了專業的基金管理人的融資,資金將比目前更為穩定。從融資方式上看,只有突破了傳統的借貸關系,進行物權、股權為投融資關系的融資,才有可能讓資金提供方或其管理人獲得更多的經營權利,改變目前投資風險、投資收益基本上由房地產開發企業承擔的現狀,有助于風險的分散。

        當然,這是一個循序漸進的過程。從基金管理人的角度看,其第一步應該是引入專業的管理人,這些管理人憑借其對房地產市場熟悉,能夠捕捉到較好的投資機會,憑借其金融資源的雄厚,能夠在房地產項目運行過程中有較多的話語權。第二步應該是管理人的自主化經營,被市場認可的房地產基金公司能迅速被市場認可,從而承擔起更多責任。其將會脫離傳統的資金管理人定位,而集房地產項目的資金募集者、項目操盤者、進度管理者為一身,憑借其資源整合能力,在房地產行業中發揮更大的作用。

        當然,從另一角度看,截至目前,房地產融資的主要方式還是公司融資,融資款項回收更多的依靠的是融資主體(項目公司)及其母公司和實際控制人的信用,這給資金提供方更多的項目外風險,如實際控制人的個人債務、母公司的其他項目的安全性都可能對房地產項目融資構成較大影響,甚至出現項目融資還款完全與項目質量無關的情況,這一方面增加了資金提供方的風險,另外一方面也使得房地產融資成本上升。

        白皮書認為,其出路在于摒棄傳統融資的模式,通過SPV結構化安排,使項目公司與母公司及實際控制人之間做完全的隔離,使得投資風險與項目本身的運營風險一致,減輕融資成本,提高融資效率及整個房地產項目的效率。除去傳統意義上的資產證券化,尤其是按揭貸款證券化(MBS實際上是讓物業按揭貸款的提供商獲得融資,從而使得貸款提供商能擴大按揭貸款的提供能力,從而變相擴大房地產開發的融資)外,還有夾層融資和房地產信托模式。