隨著近期陸續(xù)出現(xiàn) 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)案例，監(jiān)管部門近日加強(qiáng)信托公司窗口指導(dǎo)。而為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，信托公司也進(jìn)一步提高中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資門檻。

質(zhì)押物標(biāo)準(zhǔn)升級(jí)

隨著浙江杭州、廣東順德等地相繼出現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商公開(kāi)申請(qǐng)破產(chǎn)，外界開(kāi)始擔(dān)憂房企資金鏈斷裂將會(huì)影響有借貸關(guān)系的金融機(jī)構(gòu)風(fēng)控問(wèn)題。

證券時(shí)報(bào)記者從多家信托公司獲悉，日前監(jiān)管部門對(duì)部分信托公司進(jìn)行窗口指導(dǎo)，再度強(qiáng)調(diào)對(duì)信托交易對(duì)手方資質(zhì)審核，尤其是融資類業(yè)務(wù)，要符合“四三二”條件，即“項(xiàng)目四證齊全、項(xiàng)目資本金達(dá)到30%，開(kāi)發(fā)商有二級(jí)以上資質(zhì)”等條件。

利得財(cái)富研究員王文杰表示，從近日發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品情況看，信托公司都普遍抬高了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資的門檻。例如，用于項(xiàng)目增信的質(zhì)押物上，單純的土地質(zhì)押已經(jīng)很難通過(guò)信托公司的風(fēng)控規(guī)范，目前信托公司更多的是要求直接以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司股權(quán)做質(zhì)押，以尋求在項(xiàng)目難以為繼的情況下，直接掌控項(xiàng)目的后續(xù)事宜；或者要求開(kāi)發(fā)商提供如現(xiàn)房等更具流動(dòng)性的質(zhì)押物業(yè)。

而證券時(shí)報(bào)記者從上海某信托公司相關(guān)人士處了解到，該公司要求合作對(duì)手近兩年內(nèi)的 銷售 收入必須穩(wěn)定在10億元以上，同時(shí)質(zhì)押率要求為質(zhì)押物評(píng)估價(jià)的40%。一般來(lái)說(shuō)，質(zhì)押物評(píng)估價(jià)要低于其市場(chǎng)價(jià)。

上述信托公司人士認(rèn)為，在資質(zhì)要求和增信條件均有提升的情況下，普通的中小型開(kāi)發(fā)商很難能通過(guò)信托方式融得資金。

大開(kāi)發(fā)商成募資主力

雖然近期信托產(chǎn)品發(fā)行數(shù)量與規(guī)模均大幅增長(zhǎng)，但從信托交易對(duì)手方看，大型開(kāi)發(fā)商才是市場(chǎng)的主力。

資料顯示，包括萬(wàn)科、恒大、首創(chuàng)、保利、名流置業(yè)（000667,股吧）、濱江集團(tuán)（002244,股吧）等企業(yè)近期均陸續(xù)借道信托融資。其中，萬(wàn)科為旗下深圳市萬(wàn)悅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司發(fā)行的一款信托產(chǎn)品，擬募集的資金規(guī)模超過(guò)10億元。同時(shí)萬(wàn)科承諾的預(yù)期收益率高達(dá)9.5%，這也比萬(wàn)科去年相應(yīng)的數(shù)據(jù)有所提高。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，3月份以來(lái)，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的平均預(yù)期收益率水平超過(guò)了11%，高于去年同期8.5%的水平。

融資成本的攀升也在某種程度上反映了目前開(kāi)發(fā)商融資環(huán)境的惡化。渣打銀行4月初針對(duì)30家開(kāi)發(fā)商進(jìn)行的調(diào)研報(bào)告認(rèn)為，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，融資環(huán)境日趨緊張。

該報(bào)告顯示，在開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金狀況方面，接受調(diào)研的30家開(kāi)發(fā)商中有24家表示很緊張或者擔(dān)憂，這個(gè)數(shù)量與該行年初時(shí)調(diào)研的結(jié)果相同；有少數(shù)幾家開(kāi)發(fā)商表示非常擔(dān)憂。但有6家開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，如果3個(gè)月內(nèi)銷售狀況不改善即將面臨破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)數(shù)量是上期調(diào)研時(shí)的一倍。值得注意的是，在“為了緩解資金鏈壓力，部分開(kāi)發(fā)商出讓土地或工程項(xiàng)目”一項(xiàng)的調(diào)查中，有19家調(diào)查對(duì)象表示知道有發(fā)生這樣的事情。