古人云，陰極之至，陽氣始生，日南至，日短之至，日影長之至，故曰“冬至”。
國內(nèi)的 房地產(chǎn) 過冬論，始于王石于2007年12月提出的“拐點(diǎn)論”，伴隨著數(shù)不勝數(shù)的調(diào)控“秋風(fēng)”和“霜凍”，期間還短暫地出現(xiàn)了10萬億元信貸狂潮下的“小陽春”，然而帶有強(qiáng)烈計(jì)劃經(jīng)濟(jì)特色的“限購令”如西伯利亞的寒流一般，徹底將地產(chǎn)業(yè)送入深冬。
不過所謂“冬至一陽生”，在從“一九”邁向“三九”的過程中，雖然寒冷空前加劇，但陽氣卻越來越充沛，這也是冬至這個被中國人最先制定出來的二十四節(jié)氣的哲學(xué)魅力所在，用浪漫如雪萊的說法是“冬天來了，春天還會遠(yuǎn)嗎？”
不過如何渡過這個寒冬的確是個問題。借用動物世界中的各種過冬策略，或許眾多 房地產(chǎn)企業(yè) 可以從中窺出一些他山之石的意味。
冬眠模式
過冬要點(diǎn)：融資現(xiàn)金流足以撐到運(yùn)營現(xiàn)金流正常周轉(zhuǎn)期的到來。
與熊等的全面休息如出一轍，很多企業(yè)也采取了冬眠模式。但是其中的前提則在于之前的能量儲存是否充足，資金是否充裕。
2011年底，一個專門針對房地產(chǎn)融資的融資模式創(chuàng)新峰會在 北京 舉行。在會后的項(xiàng)目對接洽談會上擠滿了拿著項(xiàng)目找資金的各種規(guī)模的地產(chǎn)開發(fā)商。
“ 房地產(chǎn)行業(yè) 這兩三年受宏觀調(diào)控政策的限制，不管是從銀行還是信托渠道融資都已經(jīng)很困難，這些都已經(jīng)不能作為融資的主渠道了，目前我們正在考慮使用的融資模式包括 上市 、在海外發(fā)行債券等等，總體還是希望能夠多元化進(jìn)行。”山水文園集團(tuán)金融資產(chǎn)管理中心總經(jīng)理趙一軍說。山水文園自成立到現(xiàn)在，先后開發(fā)了百萬平米的山水文園、山水lavie、山水廣場、白龍?zhí)痘始疑止珗@景區(qū)、金海湖旅游度假休閑項(xiàng)目、青島鮑魚島游艇俱樂部等10多個項(xiàng)目，涵蓋普通住宅、高端別墅、高端地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)等范圍。
事實(shí)上不只山水文園，“融資困難”幾乎是絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)都要面對的問題。“多元化融資方式的探索，不能簡單歸為由于宏觀調(diào)控緊縮倒逼導(dǎo)致的。其實(shí)在2007年，中國有了”合伙企業(yè)法“以后，中國本土的基金行業(yè)（VCP）就已經(jīng)發(fā)展的很快了，2008年開始就已經(jīng)誕生了第一批的人民幣的房地產(chǎn)基金。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，以前更多的是通過財務(wù)部門融資，考慮的基本都是銀行貸款或者信托，但是由于近年的政策緊縮，所以他們才開始放眼看到這些多元的融資渠道，可以說政策環(huán)境催化了這些多元融資體系的建立。”作為有著多年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的趙一軍，認(rèn)為目前市場的融資環(huán)境雖然還不夠健全，但是也已經(jīng)向著多元化邁進(jìn)了不少。
據(jù)國際房地產(chǎn)顧問“五大行”之一的戴德梁行的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2010年國內(nèi)已經(jīng)有了近30只 房地產(chǎn)投資 基金，總規(guī)模達(dá)500多億元人民幣，其中以地產(chǎn) 私募 基金為主。而這一規(guī)模將在2011年擴(kuò)大至千億元。現(xiàn)在國內(nèi)多個地產(chǎn) 私募基金 除了投資住宅開發(fā)項(xiàng)目，還進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)持有、城市綜合體開發(fā)、綠色建筑領(lǐng)域等。這些基金可以成為綜合的股權(quán)投資基金。其盈利模式主要是收取資金的管理費(fèi)用以及超額的利潤分成，目前多數(shù)基金將其目標(biāo)收益率定在20％～25%之間。
但是由于大部分人民幣房地產(chǎn)私募基金的發(fā)展始于2010年，目前尚不完善。除極少數(shù)外，多數(shù)尚未完成“募集——投資——管理——退出”的完整經(jīng)營周期。基金自身運(yùn)作管理水平參差不齊、信用制度不成熟、退出機(jī)制不完善，加之行業(yè)監(jiān)管和引導(dǎo)不完善，如果不能規(guī)范運(yùn)作反而阻礙行業(yè)正常發(fā)展。
“對于需要融資的企業(yè)來說，不管采用哪種融資模式，我們都會從兩個標(biāo)準(zhǔn)上來衡量。”面對紛繁復(fù)雜的多元化融資市場，趙一軍強(qiáng)調(diào)，“金融投融資產(chǎn)品已經(jīng)多元化了，債轉(zhuǎn)股、股轉(zhuǎn)債、短期的夾層融資等等，有很多產(chǎn)品模型，沒有所謂對和錯，對于不同性質(zhì)的開發(fā)商，最適合自己的形式才是最好的。”
地產(chǎn)開發(fā)商融資時首先考慮的是融資成本，包括年息或股權(quán)出讓多少，以及資金到位時間。除此之外，趙一軍特別強(qiáng)調(diào)雙方保持平等和互惠互利的原則很重要。“這是能夠有效控制融資風(fēng)險非常重要的一點(diǎn)。擺正平等的關(guān)系對于投融資雙方才是最重要的，如果不能平衡這個關(guān)系，這里面的風(fēng)險就會很大。其實(shí)對于投資機(jī)構(gòu)來說，如果項(xiàng)目優(yōu)質(zhì)、抵押物非常好、產(chǎn)權(quán)清晰、資產(chǎn)干凈，他們也是非常期望的。當(dāng)然這是一個雙向選擇和相互博弈的過程。”趙一軍表示，目前很多投資公司的確很不成熟，房地產(chǎn)公司在引入資金上的確需要十分注意。
值得一提的是，無論是上市融資、債券發(fā)行，還是私募基金等融資渠道，囿于企業(yè)發(fā)展階段和政策等并不能廣泛推廣。如同坊間形容的一般，中國的 金融市場 就像美國早期西部開放的牛仔市場，游戲規(guī)則還不是那么的完善。對于掌握著地產(chǎn)企業(yè)資金命脈的CFO們來說，在選擇融資渠道的時候一定要認(rèn)真分析自身優(yōu)勢劣勢，比對各種融資項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn)，切忌跟風(fēng)。
需要指出的是，過冬并非冬眠。萬科總裁郁亮就曾強(qiáng)調(diào)，“萬科不是冬眠，因?yàn)樗遣蛔鳛椋覀儗?shí)施積極的過冬策略，在三九天鍛煉好身體，春天來了還可以大展拳腳。”
根據(jù)近日國土部公布的《閑置土地處置辦法》修訂草案，其中對于閑置土地的認(rèn)定、處置和處罰等環(huán)節(jié)，作出了詳細(xì)的規(guī)定。辦法擬規(guī)定，未動工開發(fā)建設(shè)，土地閑置滿兩年，經(jīng)批準(zhǔn)后可無償收回土地使用權(quán)。對于政策上的日益犀利，郁亮坦言，渡過“冬天”，萬科必須做好準(zhǔn)備，首先是積極賣樓、慎重買地，然后控制運(yùn)營預(yù)算，除此之外要加強(qiáng)員工學(xué)習(xí) ，不斷提升管理本領(lǐng)。
實(shí)際上除了萬科之外，大量房地產(chǎn)企業(yè)都在積極錘煉內(nèi)控，加減法已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)的主要工作。一方面做加法，擴(kuò)大融資和投資多元化，增加套房附加值，加大推房促銷力度；另一方面做減法，調(diào)整目標(biāo)，減少開工項(xiàng)目，降價 銷售 ，裁員減薪。
作為資本密集型企業(yè)，成本管理的優(yōu)劣直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間。在宏觀調(diào)控下很多房企資金鏈?zhǔn)艿絿?yán)重考驗(yàn)，不得不通過降價快速回收資金，在降價的情況下如何保證利潤最大化，成本管理成為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。
房地產(chǎn)涉及多方資源的整合，成本管理要比一般企業(yè)復(fù)雜得多。從前期的項(xiàng)目論證階段、設(shè)計(jì)規(guī)劃階段一直到工程施工結(jié)束，成本管理貫穿于整個開發(fā)過程。在不同的階段，采取的成本管理方式不盡相同，通常會通過目標(biāo)管理體系、責(zé)任成本管理體系、動態(tài)成本控制體系、項(xiàng)目后成本評估，形成系統(tǒng)和完整的成本管理體系，以確保整個項(xiàng)目目標(biāo)成本的達(dá)成。
現(xiàn)金資產(chǎn)達(dá)到30%，資產(chǎn)負(fù)債率僅為53%，雖然不是最一線的房地產(chǎn)企業(yè)，但鑫苑置業(yè)的財務(wù)控制和運(yùn)營效率位列全國前20名。鑫苑（中國）置業(yè)有限公司始建于1997年。為中國地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)50強(qiáng)，是亞洲首家在美國紐約證券交易所上市的專業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司。2006年開始實(shí)施全國化戰(zhàn)略，先后在鄭州、濟(jì)南、蘇州、合肥、成都、昆山、徐州上七個城市成立八家置業(yè)公司及物業(yè)公司。
鑫苑置業(yè)財務(wù) 經(jīng)營管理 中心總經(jīng)理賀鑫對此給出了內(nèi)控管理的心得，“因?yàn)轹卧纺玫鼗旧隙际峭ㄟ^‘招、拍、掛’的形式，土地拿到后，半年內(nèi)開發(fā)，九個月之后形成銷售，兩年左右售馨這種情況下，毛利率和凈利率都比較低，主要通過現(xiàn)金流的周轉(zhuǎn)迅速和良好的資金管理來實(shí)現(xiàn)利潤穩(wěn)定。”這種快速運(yùn)作模式一直是鑫苑置業(yè)所堅(jiān)持的，也因此基本保證了鑫苑置業(yè)現(xiàn)金流的周轉(zhuǎn)健康。這種效果確切說得益于比較細(xì)致的 財務(wù)管理 和運(yùn)作。財務(wù)中心每個月對于銷售回款，工程付款月等都會進(jìn)行核對，找出偏差原因，及時修正。他說，“以前銷售較好的時期，回款期兩個月也不影響現(xiàn)金流的健康，但是在國家宏觀調(diào)控后，銷售數(shù)量不如以往，為保證現(xiàn)金回款，我們必須對每筆銷售精耕細(xì)作，一次性準(zhǔn)備好合格的客戶資料，減少銀行退件的概率，從而縮短按揭辦理周期；同時我們加緊了跟合作銀行的業(yè)務(wù)溝通，使公司的業(yè)務(wù)量與銀行額度匹配，不浪費(fèi)資源，在整體上加快了公司的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)速度。在工程付款上也同樣進(jìn)行精細(xì)化管理，建立三個月的滾動資金計(jì)劃，減少無效資金占用，從而在集團(tuán)層面合理地調(diào)配和管理資金，緩解現(xiàn)金壓力。”
候鳥模式
過冬要點(diǎn)：量小體輕或未雨綢繆。
凈資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)163%的綠城中國一度被坊間質(zhì)疑即將破產(chǎn)。2011年12月30日，綠城中國董事長宋衛(wèi)平在公司年會特刊上發(fā)表名為“自助者天助”的刊首語。在反思了2011年的經(jīng)歷之后，宋衛(wèi)平表達(dá)了綠城在2012年的核心戰(zhàn)略：在力求生存的首要目標(biāo)之下，綠城將向輕資產(chǎn)方向發(fā)展；已經(jīng)開始操作的代建模式將得到強(qiáng)化，保障房也將是綠城可能涉及的業(yè)務(wù)領(lǐng)域；購地開發(fā)、商品房開發(fā)、中高端等詞匯，則從綠城戰(zhàn)略中淡出。
一位上海房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，綠城的轉(zhuǎn)型宣言其實(shí)代表了很多房地產(chǎn)企業(yè)的方向。
過去的一年中，在政策的重壓之下，紛紛“棄暗投明”的并非少數(shù)。正式宣布終止重組兩個月后，主營商住地產(chǎn)開發(fā)的道博股份決定“棄房涉礦”。2011年12月17日，道博股份發(fā)布公告，將收購大股東新星漢宜控股子公司——恒裕 礦業(yè) 80%股份。而在此之前，道博股份連續(xù)三年盈利下滑。北京中原市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：從去年底以來，先后有中弘地產(chǎn)、ST珠江、萊茵置業(yè)、鼎力股份、華業(yè)地產(chǎn)等10余家地產(chǎn)公司涉礦。
“如果給當(dāng)前中國房地產(chǎn)企業(yè)一個關(guān)鍵詞的話，一定是轉(zhuǎn)型。”華本機(jī)構(gòu)總裁、華本地產(chǎn)研究院院長許文峰曾經(jīng)這樣提到，“就城市化發(fā)展而言，中國房地產(chǎn)至少還有下一個黃金10年，所有的運(yùn)營模式都可能存在，關(guān)鍵是找到合適自己的模式。”
從2010年起，一些土地和資金上不具優(yōu)勢的中小房企，紛紛轉(zhuǎn)向采礦、旅游、影院等行業(yè)，以增加新的利潤增長點(diǎn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近幾個月以來為規(guī)避樓市調(diào)控風(fēng)險，多家房企公告了“涉礦”事宜。盡管 礦產(chǎn)投資 存在較大風(fēng)險，但是其高額的回報率和產(chǎn)品價格長期看漲的趨勢是房企轉(zhuǎn)型涉礦的首要考慮因素。其次由于房企在拿地和開發(fā)過程中經(jīng)常和地方政府、國土資源部等相關(guān)部門打交道，因此轉(zhuǎn)投礦產(chǎn)可以將現(xiàn)有資源進(jìn)行充分運(yùn)用，提高獲取礦權(quán)的機(jī)會，降低轉(zhuǎn)型成本。此外礦產(chǎn)投資規(guī)模與房地產(chǎn)投資規(guī)模相當(dāng)，比較適合房企轉(zhuǎn)型的方向。
但是這種“轉(zhuǎn)身”是否是一劑良藥呢？
用郁亮的話說，調(diào)控政策對大企業(yè)影響比小企業(yè)大很多。中小型房企由于“船小好調(diào)頭”，“輕”和“快”的兩大優(yōu)勢在政策轉(zhuǎn)向時往往更易調(diào)整戰(zhàn)略。
趙一軍始終不認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)商由于形勢所逼而進(jìn)軍其他產(chǎn)業(yè)是一種正確的選擇，“很多因勢利導(dǎo)的被動轉(zhuǎn)型的企業(yè)很容 易經(jīng) 營不善。”但他也認(rèn)為應(yīng)該將被動轉(zhuǎn)型和主動轉(zhuǎn)型區(qū)別開來。“如果這種多元化是有計(jì)劃的主動轉(zhuǎn)型，比如泛海集團(tuán)，很早就投資礦業(yè)，甚至成為民生銀行的股東，在現(xiàn)在這個經(jīng)濟(jì)環(huán)境下看來，這種多元化的策略使得泛海集團(tuán)在很大程度上避免了單一業(yè)務(wù)帶來的風(fēng)險。”
在地產(chǎn)融資模式創(chuàng)新峰會上，諸多專家和業(yè)內(nèi)大佬也認(rèn)為：轉(zhuǎn)型是很痛苦的，也要看看自己是否有著相應(yīng)的人才和實(shí)力，否則“餡餅”就會變成“陷阱”。業(yè)界專家對此警示：肯定會有一批企業(yè)死在商業(yè)地產(chǎn)和綜合體上，這些當(dāng)初一擁而上搞轉(zhuǎn)型的企業(yè)，或許將為它們的輕率冒進(jìn)而付出代價。
當(dāng)然，一些謹(jǐn)慎保守的開發(fā)商并不傾向于完全轉(zhuǎn)型，而是把眼光從一線城市轉(zhuǎn)向二線城市，從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)或者旅游地產(chǎn)。
越秀集團(tuán)成立于1985年，目前形成了以地產(chǎn)、交通基建、 金融證券 為核心產(chǎn)業(yè)的“3+X”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。截至2010年底，控股總資產(chǎn)約1000億元人民幣。其旗下控有越秀地產(chǎn)（00123.HK）、越秀交通基建有限公司（01052.HK）和越秀房地產(chǎn)投資信托基金（00405.HK）三家香港上市公司。據(jù)越秀集團(tuán)CFO唐壽春介紹，對于從住宅轉(zhuǎn)型到其他物業(yè)領(lǐng)域，越秀集團(tuán)一直都比較積極。比如全力打造廣州國際金融中心、財富天地廣場等大型優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)。其中中國大陸第三高樓、世界第八高樓的廣州國際金融中心于2011年已經(jīng)實(shí)現(xiàn)整體運(yùn)營。在這種勢頭下，近兩年來越秀地產(chǎn)業(yè)務(wù)保持快速發(fā)展，合同銷售金額屢創(chuàng)新高，新增了近250萬平方米的優(yōu)質(zhì)土地儲備，并拓展至佛山、中山、江門、煙臺、武漢、沈陽、杭州等多個城市，確立了珠三角、長三角、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈等戰(zhàn)略區(qū)域，總土地儲備超過1300萬平方米。
此外，旅游地產(chǎn)也得到了很多地產(chǎn)大腕兒的青睞。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍旅游地產(chǎn)已經(jīng)不是紙上談兵，多數(shù)大型企業(yè)已經(jīng)具備了自己的產(chǎn)品線定位。譬如，萬達(dá)、華僑城、春光等房企便將自身的產(chǎn)品線定位在冰雪、文化旅游和熱帶雨林上，今典集團(tuán)于2012年也宣布全面向旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。
弱肉強(qiáng)食模式
過冬要點(diǎn)：伺機(jī)并購抑或斷尾求生。
對于一些“兇猛”的房地產(chǎn)商來說，這是一個機(jī)會。
2011年12月29日，SOHO中國發(fā)布公告稱，公司與上海證大房地產(chǎn)有限公司下屬子公司、綠城中國控股有限公司下屬子公司簽訂協(xié)議，以40億元人民幣間接收購上海海之門房地產(chǎn)有限公司50%的股權(quán)，進(jìn)而收購上海外灘8-1地塊50%的權(quán)益。
2011年12月28日晚，首開股份發(fā)布公告稱受讓葫蘆島打漁山園區(qū)人和投資有限公司持有的葫蘆島首開宏泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司30%的股份，以完成對葫蘆島宏泰的百分百控股。收購資金不超過1.05億元。同晚招商地產(chǎn)和招商局也發(fā)布公告稱，近日招商地產(chǎn)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，收購了青島中潤德汽車貿(mào)易有限公司51%的股權(quán)，中潤德成為其控股子公司。
唐壽春在談到旗下越秀地產(chǎn)如何應(yīng)對金融寒冬時說道，“首先我們的土地儲備有大概1300多萬平方米，雖然量上屬于中等水平，但是土地質(zhì)量較高，基本都在城市的黃金地段，粗估可以滿足四到五年的開發(fā)，保證了我們的平穩(wěn)發(fā)展；其次我們的銷售規(guī)模已經(jīng)從去年開始突破100億港幣，2011年的目標(biāo)也已經(jīng)完成；第三，在全國的布局已經(jīng)慢慢展開，在國內(nèi)眾多一二線城市擁有較好地塊。”因此雖然明年房地產(chǎn)市場是一個緊縮的環(huán)境，但唐壽春并沒有過多的擔(dān)心，“我們的市場占有率和現(xiàn)金流現(xiàn)在處于一個良好的水平，加上以上提及的三點(diǎn)，風(fēng)險已經(jīng)明顯分散，渡過這個金融寒冬沒什么問題。”
但是對于很多企業(yè)來說，也許情形就不這么樂觀了。根據(jù)安信證券的測算，2012年、2013年房地產(chǎn)資金鏈缺口分別將達(dá)到12423億元、20351億元，屆時資金缺口大致相當(dāng)于當(dāng)期銷售額的25%、40%。因此在政策的調(diào)控下，強(qiáng)勢的、現(xiàn)金狀況良好的房地產(chǎn)企業(yè)開啟并購大潮是必然之勢，行業(yè)洗牌也不可避免。
“房地產(chǎn)行業(yè)面臨的金融緊縮局面還至少要持續(xù)一兩年，”賀鑫對于經(jīng)營不善的房地產(chǎn)企業(yè)僅僅依靠冬眠熬過寒冬并不看好，“持續(xù)的緊縮政策預(yù)計(jì)會到2013年的下半年左右。從政策面考慮，2012年底政府換屆，而本屆政府曾經(jīng)許諾過要把房價降下來，所以對房地產(chǎn)的調(diào)控也不會放松，房地產(chǎn)行業(yè)的整體水平有望能調(diào)整到2008年的樣子。一定會出現(xiàn)行業(yè)洗牌，經(jīng)營不善的房地產(chǎn)企業(yè)除了尋求被收購和并購的機(jī)會，應(yīng)該沒什么更好的出路。”
如果說加強(qiáng)融資手段，尋求更多投資機(jī)會是房地產(chǎn)企業(yè)面對金融寒冬的首選對策的話，那么尋求被兼并，斷尾求生，也可能是最后一個存活下來的機(jī)會。不過對于如今也“精打細(xì)算”的地產(chǎn)大佬們來說，資產(chǎn)的優(yōu)先排序是他們的主要手法。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年1月至12月上旬股權(quán)交易市場共出現(xiàn)491宗房地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)及資產(chǎn)交易（不包含關(guān)聯(lián)交易），涉及金額超過1300億元。這些交易中，房地產(chǎn)為主業(yè)企業(yè)的產(chǎn)權(quán)交易多達(dá)253宗，約為去年全年同業(yè)并購宗數(shù)的2倍，并購金額超過900億元。此外，從股權(quán)交易比例來看，房地產(chǎn)平均股權(quán)交易比例已高達(dá)54%，100%股權(quán)交易占20%。
“越是在金融環(huán)境緊張的時期，我們反而更多考慮的是企業(yè)經(jīng)營的發(fā)展問題。有些房地產(chǎn)企業(yè)是囤了大量的地，賣不出去，占用很多資金，鑫苑的經(jīng)營模式是輕資產(chǎn)、快運(yùn)作、不囤地、不捂盤的方式，現(xiàn)金流穩(wěn)定，負(fù)載率低。對我們來說，這可能意味著并購的春天即將到來，畢竟，房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了洗牌期。”賀鑫對房地產(chǎn)業(yè)的大規(guī)模兼并時代來臨十分有把握。現(xiàn)在中國有兩萬家房地產(chǎn)企業(yè)，賀鑫預(yù)計(jì)到2012年底會有3000家倒閉，也就是說至少倒閉十分之一的房地產(chǎn)企業(yè)。據(jù)了解，鑫苑置業(yè)從2011年四五月份就開始考慮并購和收購房地產(chǎn)企業(yè)。根據(jù)賀鑫的介紹，鑫苑置業(yè)首先還是會考慮買土地開發(fā)，然后再并購一些小的房地產(chǎn)公司，目標(biāo)是擴(kuò)展鑫苑在二三線城市或地區(qū)的覆蓋面。
