遏止房價飛漲先要區別投資和投機

    其實，在通過“調控”手段不能遏制高房價的情況下，“整治”手段必然要出臺。接下來，就看“整治”具體操作和最終效果。

    韓國經驗在前

    2005年，韓國大城市房價年上漲幅度達7%～8%，部分城市最高的年漲幅達到28.9%。當時，以盧武鉉領銜的韓國政府提出了“整治”，而不是簡單“調控”，其重點是首先打擊投機。以稅收政策而言，2006年，對出售第二套房產以上的賣主征收30%的資本收益稅（相當于對交易增值部分征收所得稅），而從2007年起將該稅再次上調至50%，而對擁有第三套住房的賣主將征收的資本收益稅更是提高到60%。經過盧武鉉的“斗爭”，韓國房價終于回歸了理性。

    因此，遏止中國當前的房價飛漲的關鍵，不在技術性調控，而是先要明確投資和投機的概念。尤其是應該借鑒韓國經驗，先要通過打擊各類 房地產 投機行為以整頓市場。

    系統制導

    我們需要問兩個問題：1、我們的住宅到底要賣給誰？2、究竟是居住需求重要，還是資產性需求更為重要？

    住宅本質的用途是居住而不是投機和投資。要“遏制投機、抑制投資”，把投機和投資功能抑制在最小的范圍之內，住宅要首先賣給本地區的老百姓，不能在本地有效需求不足的情況下，靠外來投機來支撐本地房地產和經濟的所謂“繁榮”。

    從國際的角度看，我國房地產是利率的“盆地”和稅收的“盆地”，再加上責任主體缺失，地方政府的過分“呵護”，可以說過去我們對房地產業過于放縱和縱容，導致了我國住宅居住功能嚴重異化和扭曲。

    現階段，如何將住宅的價值回到其應有的本質上來？

    “精確制導、重點制導”是一個系統的戰略性導向：

    提高住房投機、保有成本。開征物業稅、所得稅，可以對外資房率先實行20%以上的交易所得稅、物業稅等，建立“混合型”外銷房，在一個小區內內外資買房差別政策，當然內資房也要征稅；提高營業稅持有年限（8～10年）和稅率（10%或更高）增加住房持有成本。

    提高高檔住房的投機成本。提高別墅等高檔房的契稅及首付，適時提高房貸利率，杜絕三套以上住宅的房貸直至不準購買三套以上住宅；嚴厲打擊房地產領域的商業賄賂，防止國內外“熱錢”（包括黑錢、洗錢）。

    征收房地產業暴利稅或限制價格。全國現在大約有數萬公頃的已批未建的閑置土地（上海有4000萬），估計可供全國大約4～5年的開發，按理應該無償收回；另外可以考慮征收房地產暴利稅或出限價政策（《價格法》惟一不適用的就是房價）。

    ＊作者系上海市城市經濟學會高級經濟師