萬達商業更名萬達商管： "輕裝"上陣沖擊A股IPO

從2005年在香港資本市場發行REITs算起，萬達商業的上市歷程已有14年。其間經歷了在港上市和退市，以及資產包的多次調整。如今，以輕資產為主的萬達商管能否順利登陸A股？分析人士認為，這仍將取決于監管層的認定，以及今年的房地產政策導向。

3月1日，大連萬達商業地產股份有限公司（以下簡稱“萬達商業”）公告稱，為貫徹公司發展戰略，公司更名為大連萬達商業管理集團股份有限公司（以下簡稱“萬達商管”），并于2月22日辦理完成工商變更登記手續。

按照萬達此前的規劃，萬達商管將“不再進行房地產開發，成為純粹的商業管理運營企業”。這家輕資產公司還將是萬達商業在A股上市的主體。

盡管萬達商業集團架構調整的消息早已釋放，但萬達商管的成立，仍被視為萬達商業回歸A股的重要一步。截至今年年初，萬達商業在上交所IPO排在第60位，按照現有的審核節奏，公司在今年實現上市并非不可能。

從2005年在香港資本市場發行REITs算起，萬達商業的上市歷程已有14年。其間經歷了在港上市和退市，以及資產包的多次調整。如今，以輕資產為主的萬達商管能否順利登陸A股？分析人士認為，這仍將取決于監管層的認定，以及今年的房地產政策導向。

保駕IPO

萬達商業集團架構調整的消息在今年年初就已釋放。1月21日，萬達集團董事長王健林在集團年會上透露，要將萬達商業更名，變成商管集團，另外成立地產集團。

其中，商管集團為輕資產公司，將“成為一個純粹的商業物業持有和運營管理商，使公司戰略更清晰，商業模式更純粹，也為了使市場估值更高”。按照王健林的說法，“新的商管集團將是萬達集團核心企業。”

地產集團則是重資產企業，負責消化商管集團的地產業務，并開發萬達廣場重資產，其中“不排除純粹搞一些住宅開發”。萬達對地產集團的規模并未提出太大要求，反而要求債務不能突破規定的上限。

1月29日，騰訊作為主發起方，聯合蘇寧、京東、融創入股萬達商業，4家企業計劃投資約340億元，收購萬達商業香港H股退市時引入的投資人持有的約14%股份。

萬達在當時的交易公告中再度強調，引入新戰略投資者后，萬達商業將更名為萬達商管集團，1-2年內消化房地產業務。公告還表示，萬達商管今后不再進行房地產開發，成為純粹的商業管理運營企業，各方將推動萬達商管盡快上市。

這樣一來，萬達商業集團的拆分思路變得清晰：輕資產公司謀求上市，重資產公司從事穩健的房地產開發和銷售業務。

相比于地產集團的成立，萬達商管的更名顯得十分迅速。上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進認為，這可能是出于上市緊迫性的考慮。

據了解，萬達為回A發行的資管產品，綜合成本超過10%，且有時間限制。根據21世紀經濟報道記者掌握的一份“萬達商業私有化投資基金推介說明書”，如果不能在今年8月末完成A股上市，萬達集團或其指定第三方將向投資者提供10%每年（單利）回購（由萬達集團提供回購保證）。

盡管上市資金問題已經在1月29日的股權出讓中解決，但王健林顯然也不愿意看到延后上市的情況。

截至今年年初，萬達商業在上交所IPO排在第60位。2017年IPO審核速度明顯加快，上交所就有超過200家公司被放行。若不考慮其他因素，僅按照審核節奏來看，公司有望在今年實現上市。但能否趕在8月末之前完成IPO，目前尚存疑問。

嚴躍進還向21世紀經濟報道記者指出，將重資產從上市資產包中剔除，本身就帶有加快上市進度的考量。

由于政策層面的限制，自2010年以來，涉房企業在A股的IPO之路幾乎被封死。其間，綠地、華夏幸福等大型房企均采用借殼的方式登陸A股，恒大也傳出過借殼回A的傳聞。若不采取借殼，而以IPO的方式上市的話，輕資產顯然會面臨更小的阻力。

以租金為主要收入來源的萬達商管，具有較好業績支撐。2014年至2017年，萬達廣場的租金收入分別為110.8億元、144億元、195.8億元和255.2億元，最近三年的復合增長率超過30%。隨著萬達廣場建設和開業數量進一步增加，萬達商管的業績成長性頗值得期待，這也將成為其上市的利好因素。

14年上市路

盡管萬達商業曾在2013年借殼恒力地產在香港上市（后更名為“萬達酒店發展”），但該公司一度被定位為海外收購平臺。萬達旗下主要的商業地產資產，上市之路可謂漫長而曲折。

2005年，香港REITs（房地產投資信托基金）上市大門開啟，萬達與澳大利亞麥格理銀行約定合資成立商業管理公司，將萬達9家商業廣場打包到境外發行REITs，預計募集資金在10億美元以上。當年年底，萬達REITs招股文件在香港獲通過。

但在2006年7月，有關部委發布嚴格限制境外公司收購內地物業的“171號文件”，萬達REITs計劃被迫擱淺。隨后，王健林計劃去香港紅籌上市，但也未能實現。

王健林后來在公開演講中提及此事，感到十分后悔。他表示，2006年本來就有機會在香港紅籌上市，并找了JP摩根、摩根士丹利等投行。但被麥格理“忽悠”之后，錯過了最好的機會。這一表態還收錄到2014年出版的《萬達哲學》一書中。

2007年，王健林計劃讓萬達在A股上市，隨后展開一系列的前期準備工作。

根據當時的媒體報道，萬達上市的具體時間表為：2009年12月-2010年2月間完成上市輔導及輔導驗收；2010年1月-3月間，完成招股說明書等上市申報材料；2010年3月-5月間申報上市材料，通過證監會發行審核；2010年6月在內地A股掛牌上市。

盡管證監會于2010年受理了申請，但隨之而來的樓市調控，使得萬達上市計劃再度擱淺。不得已之下，王健林再度將目光轉向香港資本市場。

經過長期而縝密的準備，萬達商業終于在2014年12月23日登陸港交所，并成為當年港交所規模最大的IPO。但彼時的香港資本市場并不認可規模導向的內地房企，萬達商業的股票在上市當天就遭遇破發。在港上市的600多天中，萬達商業的股價有半數時間低于發行價。價值不被認可，使王健林感到沮喪。

2016年3月，萬達商業發布退市公告。雖有部分投資者表示反對，但公司仍于當年9月完成私有化。

從港交所退市的同時，萬達商業還啟動了內地IPO程序。2015年9月，萬達商業向證監會報送了首次公開發行股票的招股書。根據該招股書，擬上市的資產包中，以商場（包含商場管理運營）、酒店（包含酒店管理運營）、文旅三類項目為主。

出于降負債的需要，2017年7月19日，萬達商業以637.5億元的代價，將13個文旅項目91%的股權，77家城市酒店的全部股權，分別售予融創和富力。8月，萬達又將負責文旅和酒店項目管理的輕資產公司——萬達文化旅游創意集團有限公司、萬達酒店管理（香港）有限公司——注入香港上市平臺萬達酒店發展。

出售資產雖屬被動行為，但客觀上也使上市資產進一步優化。經過此番調整，上市資產包中僅剩以萬達廣場為主的商場部分（包含商場管理運營），屬于輕重結合。

萬達廣場是萬達商業旗下最成功的產品，該產品運營成熟，并能輕松實現單個項目的資金平衡。在實施輕資產轉型之后，萬達廣場的快速復制能力進一步增強。

盡管如此，正如前文所述，重資產部分仍然因濃厚的房地產屬性而被拆分，從而助力萬達商業回A。

嚴躍進認為，對于不斷“減負”又更名的萬達商管來說，已經盡可能地掃除了IPO的障礙。但萬達商管能否按期實現IPO，仍然難以做出定論。多數受訪者認為，這將取決于監管層對于萬達商管資產屬性的認定，以及今年房地產調控政策的導向。