融創接手天津10年爛尾大盤 百億并購背后孫宏斌的融資通道

5月12日，融創發布公告，宣布102.54億元收購昆明星耀旗下天津星耀80%的股權。

一位上市地產公司營銷部門負責人表示，包括國企在內，房地產企業已經普遍感受到拿地的困難，有實力的企業正在通過各種手段獲取土地，其中，融創對星耀五洲的收購就是典型案例。

孫宏斌已經成為房企中最有知名度的買家，一次次出乎市場預料的收購讓人驚詫其資金實力到底雄厚幾何。從2016年44億元收購萊蒙國際旗下七個項目進入深圳，到今年150億元戰略入股樂視，以及剛剛收購的天津星耀80%的股權，幾起重要投資的總額度已經超過400億元。但這一年，融創雖然實現合同銷售金額1506億元，凈利潤只有24.78億元。

投資舉動不斷，融創顯然有自己的底氣，截至2016年底，融創的現金及現金等價物期末余額超過了520億元，手持現金達698億元。中國房地產報記者查看融創年報發現，融創在過去一年的借貸總額達到了1128.44億元。在拿地難度不斷加大的行業背景下，融創的投資邏輯變得明晰：籌集足以穿越周期的資金，并購足夠多的土地。這都在表明，孫宏斌對未來的行業格局擁有更大的野心。

2007年，來自云南的開發商星耀集團斥資62.9億元拿下天嘉湖地塊，試圖將這片包含4000畝土地和7000畝水面的土地，建成一個縮小版的“五大洲”，分別以歐亞、北美、南美、非洲等各自的建筑特色、地域文化、景觀名勝及風土人情來定位和設計。

這是典型的蛇吞象案例，當年的星耀總資產僅120億，年產值20余億，星耀五洲的前期開發資金和土地出讓金則超過100億，總投資則超過了260億，并且土地出讓合同對出讓金繳納日期和施工進度都做了明確規定，30天內繳清出讓金，3個月內開工建設，5年內所有項目必須全部竣工。

2008年，在中止了與中信信托30億元的信托產品后，星耀又與中信信托成立數額高達68.9億元的“中信盛景星耀地產基金集合信托計劃”。同時，星耀在多個平臺進行一系列宣傳。

這場小開發商的資本冒險故事沒有成功，2008年完成了18.8億元的銷售額，但當年的借款本金和利息加起來有46億元。此后，星耀五洲項目成為天津著名的爛尾樓項目，業主維權事件屢見不鮮。

融創的出手讓這個幾乎被人遺忘的爛尾樓項目再次進入公眾視野，該項目總占地面積約263萬平方米，總建筑面積約412萬平方米，其中已售計容面積約為65萬平方米，未售計容面積約為235萬平方米。以102.54億元的總價計算，樓面單價約為4363元。3月底，津南區北閘口鎮的一塊土地出讓，其最終成交的樓面價則高達13902元。

看起來，融創又為自己增添了一塊低成本土地。

面對一個又一個巨資并購案例，所有人都在問融創的錢從哪里來。2016年，融創中國全年實現合同銷售金額1506億元，同比增長121%，營業收入353.4億元，同比增長54%，凈利潤24.78億元，同比減少24.85%。

顯然，靠自有資金不足以支撐起融創的一系列并購。借錢，并且是提前借到用于收購的資金，是融創得以不斷擴展版圖的關鍵。

年報顯示，截至2016年底，在非即期借貸中，融創中國有抵押的銀行借款311.78億元，其他借貸357.32億元，優先票據27.58億元，資產支持證券31.71億元，也就是說，有抵押的借貸額達到了728.41億元。

在無抵押借貸中，銀行借款7600萬元，其他借貸36.11億元，公司債券99.21億元，非公開發行公司境內公司債券148.16億元。加上即期部分，匯總來看，融創中國在2016年的借貸總額達到了1128.44億元。這一年，融創的利息開支41.61億元，財務成本凈額為27.98億元。

除了在公司債收緊之前，融創已經通過公開和非公開兩種方式發行了約247億元公司債，在融創的融資渠道中，銀行依然充當了主力。2016年融創與平安銀行在多個領域展開合作，其中城市更新產業基金合作的成立就是以深入土地開發最前端，實現一二級聯動為目的。其實，早在2015年3月，平安銀行地產金融事業部首單地產并購基金項目落地，出賬金額達30億元人民幣，就是用于融創集團行業整合并購。融創于2015年年初獲得平安銀行100億元產業基金合作框架批復，本次出賬項目為該批復項下的契約型基金。

7月，融創與中國銀行四川省分行簽訂《戰略合作協議》，根據協議，雙方將在個人貸款、項目融資、資本市場等方面展開全面合作。

另外，“其他借貸”是除了銀行借款以外融創最重要的融資渠道，中國房地產報記者了解到，信托是融創“其他借貸”的主要方式。

一位陳姓信托公司經理并不愿過多透露有關融創的信息，只是表示“融創的項目很多，太多了。”

公開資料顯示，融創近期發行的一款信托產品為5月9日發行的“融創深圳債權投資集合資金信托計劃第十一次”，發行規模為2億元，資金用于受讓融創深圳對于其100%控股的孫公司萊海天/萊洋天的借款債權，以及用于惠州萊蒙水榭灣項目的后期開發建設。5月18日發行了融創深圳債權投資集合資金信托計劃第十三次，發行規模7000萬元。

2月份成立的安泉109號融創申城資產1號集合資金信托計劃發行規模10億元，期限24個月，資金向上海融創發放信托貸款，用于其子公司實施的香溢花城三期住宅項目的后續開發建設及置換部分股東前期投入等。1月16日成立的榮享22號（融創團泊湖）集合資金信托計劃發行規模同樣為10億元，資金投向為“其他”。另一款信托產品“融創盈潤股權投資基金Ⅰ期集合信托計劃”發行規模為12億元，成立規模9.04億元，期限24個月，投資項目優選融創中國王府壹號項目（天津）。

明確說明信托資金用于并購的產品是2015年5月27日募集完畢的“中建投·并購7號（融創陸家嘴濱江）集合資金信托計劃”，實際募集規模為5億元，由上海融創房地產開發有限公司以其對上海融綠睿江置業有限公司享有的金額為5億元的債權認購。

從期限上看，融創的信托產品大多超過2年，與龐大的銀行借款一起，為融創的并購提供了充足彈藥。并且，去年融資渠道收緊，不斷加碼的調控政策加劇了下半年市場形勢的不明朗性，提前募集到足以穿越周期的資金，以極大的魄力大舉并購，這是孫宏斌的過人之處。

“市場的資本運作都是在不斷講故事，擊鼓傳花，誰的故事講的好，誰就能借到錢。房地產行業的公司都在集資擴容，誰能借到錢，誰能拿到地，誰就是老大。”上述信托公司經理直白地說到。

孫宏斌的資本故事無疑是成功的，就像他犀利的語言風格一樣，他在投資上的決策與執行同樣快速高效。目前，融創開拓了廣州、深圳、珠海、沈陽、大連、石家莊、太原、青島、廈門、南昌、昆明、南寧等一二線核心城市，逐漸形成了北京、華北、上海、西南、東南、廣深、華中和海南八大區域、40余座一線、環一線和核心城市的全國化布局。截至2017年3月25日，公司總土地儲備量為7912萬平方米。其中，2016年至今，融創新增土地儲備5394萬平方米，其中2/3為收并購拿地。

有了錢，孫宏斌拿到了更多的土地，有了土地，融創就在房地產行業未來的重新洗牌中為自己預定了門票。