融創孫宏斌：房產投資要買對地方和時間

作為在中國房地產行業磨礪多年的老兵，融創中國董事長孫宏斌對這一輪調控有著自己獨到看法。他認為，無論是對購房者、開發商還是銀行來說，這次的宏觀調控都是好事。不過，孫宏斌指出，“這次調控的嚴峻程度是很多企業預計不足的，力度超過之前每一次。首先銀行越收越緊，影響企業特別大。其次，投資者買不了，首付款太高，資格限制。這些對現金流的影響是巨大的。”

在房地產下半場，融創的發展有目共睹。市場競爭加劇，宏觀形勢多變，但融創近5年以年均復合增長率56%的速度保持著穩健發展，并在今年10月提前晉級千億房企。在樓市調控的大背景下，孫宏斌對于行業發展走向、對企業投資邏輯又有什么預判？

“并購王”眼中的

行業屬性

地產界的并購王孫宏斌近期又頻頻出手。

11月30日， 金科股份 發布公告稱，11月11日至28日，公司在二級市場獲孫宏斌旗下潤澤物業和潤鼎物業合計耗資近8.3億元增持1.62億股，占公司總股本的3.04%；至此，孫宏斌旗下融創中國及其一致行動人持有金科股份的比例由16.96%增至20%。除此之外，在當天還有另一份公告顯示，孫宏斌以人民幣36.62億元的代價，接手 嘉凱城 青島公司全部股權。

此前在9月中下旬，融創中國短短3天之內就豪擲178億現金發起兩筆重量級收購，137.88億元收購聯想地產業務，40億元認購金科地產，引發行業關注。

這一系列投資并購背后，是孫宏斌多年以來對中國房地產行業特征的成功把握。

在孫宏斌看來，對房地產行業的理解一定要分兩段：投資、蓋房子。“這個行業首先是投資，投資錯了，蓋什么房子都是賠錢的；地買對了，做好品牌，做好產品和服務，就更好了。”孫宏斌指出。

不過，他認為，房地產行業投資比別的行業更難，因為開發周期長，加上杠桿的利用讓投資變得很復雜，能不能賺錢要在兩三年以后，“比種莊稼還難”。孫宏斌如此感慨，“所以提前做好判斷很重要。”

除了投資外，他認為房地產行業的另一個特點在于市場快速向大公司集中。

“房地產行業去年不到10萬億的規模，到今年10月底已經達到9萬億。市場規模再增長已經很難，開始快速向大公司集中。”孫宏斌認為，現在前100名房企占40%多市場份額，前10名占20%多市場份額，5-10年后，前100名會占70%-80%，前10名會占35%-40%市場份額。

孫宏斌認為，如果按照這樣的比例，未來前10名房企平均就要達到4000億規模，沒有兩三千億進不了前10名。“未來很多小公司干不了，買了地以后掙錢再退出由大公司接盤是趨勢，除此之外，收購、兼并會不斷涌現，這個行業本來就有金融屬性。”孫宏斌強調。

孫宏斌指出，中國房地產行業存在不平衡特性，包括城市之間的不平衡、空間的不平衡、時間的不平衡。他認為，不能籠統概括中國房價將會怎么樣，因為每個城市的情況不一樣，存在錯配。“缺房的地方缺供應，有供應的地方不缺房。”他如此解讀。

對行業的精準判斷和理解，令孫宏斌對于房地產投資有一套自己的邏輯：“你要買對地方、買對時間，如果可以，多借點長一點的錢，可以穿越周期的錢。有錢的話放到賬上別著急花，后面還有機會。”

高端物業市場

仍有發展機會

11月以來，杭州、武漢、深圳、成都等熱點城市進一步升級調控政策，進一步抑制房價上漲趨勢，傳遞出的信號是，政府維持房地產市場平穩運行的決心。最近的一次是在11月28日，上海、天津發布新一輪樓市調控新政。

對于當前的樓市調控政策，用孫宏斌的話來說“絕對是好事”。他指出，地越來越貴、風險越來越大，最后錢更難掙了。所以這次的宏觀調控，對客戶、開發商、銀行等來說都是好事。

不過他也指出，很多企業對這次調控的嚴峻程度預計不足，因為這次宏觀調控是自上而下的，力度超過以往，并且是目標管理的。

“現在消費者買房的預期到目前為止還沒有變，但是會變的。另外就是投資者買不了了，首付款太高了。”孫宏斌指出，本輪調控對企業現金流的影響是巨大的，很多開發商還沒有認識到這次調控的嚴峻性。

在孫宏斌看來，宏觀調控以后，做高端的房企仍然有發展機會。“原來（客戶）可以買10套房，現在只能買1套，那一定買位置好、品牌好、品質好、大一點的，那就是我們。”

融創中國亮麗的業績，則是對孫宏斌預判的最好佐證。

公開數據顯示，截至2016年10月底，融創中國實現合約銷售金額約1080.3億元，同比增長91%，提前跨入千億房企俱樂部，也成為3年來首個新晉的千億房企。而在2016年上半年，融創中國合計取得合同銷售金額561億元，同比增長106%，銷售均價為20030元/平方米，為國內TOP20地產企業中產品單價最高的企業。

對于當前的嚴峻形勢，孫宏斌依然保持謹慎態度，他強調房企應該做好兩個風險管控，一是現金流，二是價值。

“如果現金流沒有問題，但是土地價值有問題，地買錯了或者買貴了，轉著轉著也會轉出窟窿來；如果價值沒問題，現金流有問題，企業又活不下去。”孫宏斌表示。

他指出，如果房企的現金流有問題，但是有價值，可以選擇把公司賣了，而融創是市場公認的最好的并購合作伙伴。“一是價格好談，我們只要市場價，不占你便宜；二是不想賣了還可以退；三是房企可以選擇不全賣，轉讓50%-70%，你繼續當股東，融創產品好、有溢價能力，大家可以共同發展。”