北大黃嵩:房地產(chǎn)信托風(fēng)險有多高？

 

房地產(chǎn)信托得以快速發(fā)展的兩個主要原因，一是國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行獲取開發(fā)貸的難度增加，二是房地產(chǎn)信托的運(yùn)作模式多樣，能夠靈活滿足房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求。 

 

快速增長且規(guī)模巨大的房地產(chǎn)信托，在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控措施前所未有的嚴(yán)厲背景下，其風(fēng)險問題成了關(guān)注的焦點(diǎn)。媒體關(guān)于房地產(chǎn)信托充斥這大量這樣的字眼：“提前清償、風(fēng)險暗涌”、“兌付高峰、風(fēng)險高企”、“多米諾效應(yīng)將導(dǎo)致系統(tǒng)性風(fēng)險”等等。房地產(chǎn)信托可謂“風(fēng)聲鶴唳”。 

 

房地產(chǎn)信托目前風(fēng)險的風(fēng)險到底有多高？提前清償是否意味著風(fēng)險？能否應(yīng)對兌付高峰？會否引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險？ 

 

 

2012年以來，大約有50只房地產(chǎn)信托提前清償，那是不是說明房地產(chǎn)信托出現(xiàn)了風(fēng)險？ 

 

事實(shí)并非如此。房地產(chǎn)信托提前清償主要有以下幾種情況。 

 

第一，房地產(chǎn)商找到新的融資渠道后，不愿使用高成本信托資金，因此會提前償還投資者本金及收益。這種情況最多。房地產(chǎn)信托的融資成本要高于銀行貸款，當(dāng)房地產(chǎn)商開發(fā)到一定程度，能夠符合銀行貸款了，就會償還信托資金。而項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度、銀行貸款到位等存在不確定性，于是信托設(shè)立之時將期限設(shè)置稍長，但約定可提前結(jié)束。因此，這種情況的提前清償屬于正常業(yè)務(wù)操作，跟風(fēng)險沒有關(guān)系。 

 

第二，房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)榭紤]房價等因素暫時不打算開發(fā)，因此信托到期時沒形成銷售，而房地產(chǎn)公司自身又有資金，就提前清償了。 

 

第三，項(xiàng)目確實(shí)出了問題，信托公司為了控制風(fēng)險，提前清盤。這種情況極個別。這事實(shí)上也體現(xiàn)了信托公司風(fēng)險控制方面的能力，從信托計(jì)劃設(shè)立之初，信托公司便會全程介入并監(jiān)控房地產(chǎn)商的銷售情況和現(xiàn)金流，一旦發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)存在兌付問題便會采取具有針對性的風(fēng)控措施。 

 

 

房地產(chǎn)信托期限最常見的為2年，而房地產(chǎn)信托密集發(fā)行期主要在2010年及2011年上半年。由此，2012年和2013年上半年是信托兌付的高峰。2012年總共有2000億至2500億元房地產(chǎn)信托到期，其中3月、6月和9月為兌付高峰期。從年初開始，好多人就在擔(dān)心兌付高峰能否應(yīng)付過去，不過目前看來，已經(jīng)平穩(wěn)度過上述三個兌付高峰。2013年一季度兌付規(guī)模為400億元，二季度為500億元，基本跟2012年持平。 

 

其實(shí)，2011年11月、12月才是房地產(chǎn)信托最難的時候，房子賣不出去，但也成功渡過難關(guān)。現(xiàn)在無論從房價還是銷售量，形勢都要遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于當(dāng)時。 

 

尤其需要注意的是，房地產(chǎn)信托事實(shí)上幾乎不存在實(shí)質(zhì)性的兌付風(fēng)險，因?yàn)榉康禺a(chǎn)信托采取了充足的抵押擔(dān)保措施，抵押率通常在50%以下。即使不能到期兌付，也可通過發(fā)新補(bǔ)舊、找第三方接盤和變賣抵押資產(chǎn)等方式，保證投資者資金安全。 

 

第一種常見方式是發(fā)新補(bǔ)舊。如2011年10月，四川信托推出8億元青島凱悅特定資產(chǎn)受益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃，以接盤中融信托2010年8月發(fā)行的一只“中融·青島凱悅”信托產(chǎn)品。2011年4月，華融信托發(fā)行華信大足優(yōu)先級受益權(quán)轉(zhuǎn)讓集合資金信托計(jì)劃，該計(jì)劃受讓一開發(fā)商持有的金谷信托同名計(jì)劃9050萬份優(yōu)先級受益權(quán)。 

 

第二種常見方式是賣給資產(chǎn)管理公司。如中誠信托將深圳紫園投資集合信托提前終止，將房地產(chǎn)信托貸款轉(zhuǎn)讓給華融資產(chǎn)管理公司。 

 

另外還有賣給其他房地產(chǎn)商、賣給房地產(chǎn)基金、抵押資產(chǎn)拍賣等方式。 

 

其實(shí)再不濟(jì)，信托公司也有實(shí)力自己接盤，風(fēng)險全部自己承擔(dān)。2012年6月30 日信托全行業(yè)實(shí)收資本為913.56億元，平均每家13.84億元。2011年12月31日全行業(yè)利潤總額增加為298.57億元，平均每家4.52億元；2012年2季度全行業(yè)半年度利潤總額為189.96億元。如果按照中金公司預(yù)期，10%-15%的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目可能出現(xiàn)違約風(fēng)險， 2012年可能有200億元左右的房地產(chǎn)信托有違約風(fēng)險，這也就是信托業(yè)半年的利潤。 

 

 

當(dāng)然，即使有房地產(chǎn)信托項(xiàng)目出問題，也不會引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險。 

第一，房地產(chǎn)信托項(xiàng)目之間相互獨(dú)立，風(fēng)險不會彼此傳遞。 

第三，合格投資者制度使信托清算壓力大大緩解，目前300萬元以上的投資者認(rèn)購金額占自然人認(rèn)購總規(guī)模的78.4%。 

第三，房地產(chǎn)信托規(guī)模僅占全國信托公司受托資產(chǎn)總規(guī)模的12%左右，不會對信托業(yè)有根本性影響。 

 

綜上，目前中國房地產(chǎn)信托風(fēng)險并不高，不會出現(xiàn)大的兌付風(fēng)險，更不會引起系統(tǒng)性風(fēng)險。而鑒于房地產(chǎn)信托獨(dú)特的優(yōu)勢，未來房地產(chǎn)信托理應(yīng)得到進(jìn)一步發(fā)展。