從日本樓市泡沫說開去——再論一線城市房價問題

1、上個世紀90年代日本樓市泡沫最瘋狂的時候東京房價到底有多貴？

很多人都知道上個世紀90年代日本樓市和股市出過一次大泡沫，很多也聽說過“東京的地價可以買下整個美國”的故事。但是，90年代日本房地產最瘋狂的時候，東京的普通住宅到底有多貴呢？

1990年，日本房價最瘋狂的時候，東京圈（相當于北京）的人均年收入為694.1萬日元，（相當于今天人民幣39萬元）。

使用面積75平方米（折合建筑面積約為100平方米，精裝修）的中高層住宅（相當于中國的商品房），距離圈十公里以內（大概相當于北京5環以內）的均價為39萬*18.7=729萬元，折合7.29萬元/平方米。

距離圈20~30公里均價（相當于北京5環~6環均價）為39萬*8.95=3.65萬元/平方米。

要知道這可是在日本經濟最鼎盛的時代，人均收入達到39萬人民幣，最瘋狂時期創造的房價最高值，此后東京房價地價一路下跌，最多時跌幅70%，直到現在，26年以后，東京房價也僅恢復到當初高點的50%左右而已。

回頭看我們的一線城市，人均收入僅為當初東京的1/3~1/5，可房價基本上已經與東京房價泡沫鼎盛時期接軌，那么未來一線城市房價繼續飆升的空間和動力在哪里？東京房價泡沫破滅后跌了70%，我們的一線城市呢？

2、人口凈流入房價就不會跌？

現在人們看多一線房價看空三四線房價的一個最主要理由就是一線城市人口凈流入而三四線城市人口在凈流出，潛臺詞就是說只要人口在凈流入，那么房價就只會漲不會跌。

事實真的這樣嗎？日本總務省發表的《人口移動報告》表明，2014年日本首都圈（東京都及周邊三縣）的流入減去流出的凈流入人口為109408人，比上年增長12884人，連續19年增加。

可即使這樣，依然不能阻止東京房價從最高點暴跌70%，至今依舊打5折的命運。

可見，人口凈流入并非房價只漲不跌的理由，當泡沫積累到一定程度開始破裂的時候，所謂人口凈流入是無法阻擋房價下跌的。這個道理和股市泡沫破滅時是一樣的。

3、一線城市漲的多跌的少？

六大一線城市住宅地價指數90年到15年下跌75%，同期除六大一線城市外地價指數下跌47%，一線城市跌幅遠高于二三四線城市。

這個道理其實不難理解，因為下跌之前一線城市的累計漲幅遠高于非一線城市，因此跌起來的時候也就更多。這和股市道理是一樣的，估值越高，泡沫越大，熊市時跌起來就越狠。

4、目前一線城市房價在國際上處于什么位置？

悉尼，房屋均價65萬澳元每套，大概相當于300萬人民幣/套。人均GDP約7萬美元。

紐約，曼哈頓（類似北京二環以內）公寓均價96萬美元/套，相當于6~8萬人民幣/平方米，紐約人均GDP約10萬美元。

倫敦，公寓均價35萬英鎊/套，相當于3~4萬人民幣/平方米。倫敦人均GDP約7萬美元。

香港，房屋均價約為10萬人民幣/平方米，人均GDP約為4萬美元。

北上深現在房屋均價3~5萬元/平方米，人均GDP1.6~2.2萬美元。

目前國內北上深這三個一線城市的房價，從絕對值上看，在主要大都市中，已經超過東京等其他絕大多數發達國家的大都市房價水平，與倫敦，紐約，悉尼，新加坡等國際頂級大都市房價已經基本看齊，僅次于香港。

而我們一線城市的人均GDP以及人均收入水平，大概只有上述發達大都市的1/4~1/6左右。如果按照房價收入比計算，深圳目前的房價收入比已經超過30，為全宇宙最高。

一線城市的房價收入比就如同A股的創業板的市盈率一樣，估值水平絕對可以傲視全球了。（1W以上美元GDP的大都市房價收入比的正常值應該在3~6左右，一般超過10就可以認定是泡沫）

可以說，香港，這個全世界房地產發展最畸形的奇葩，算得上是世界上僅存的可以被房價多頭拿來證明“一線城市房價不高，未來依舊有上漲空間”的遮羞布了。

除此之外，幾乎所有證據都指向一線城市的房價已經貴得離譜，一線城市的房價收入比已經遠超合理水平，一線城市的房價已經透支了未來至少十到二十年的收入增速了。

這樣一個離譜的估值水平（房價收入比相當于國際大都市平均水平的5倍），就如同曾經100多倍pe的創業板（市盈率相當于世界股市平均水平的5~10倍以上）是否真的可以不受地球引力約束，到底還能支撐多久？

5、一線城市未來是否真的只有利好沒有利空嗎？

第一、絕對和相對的高估值。

一線城市的房價絕對值在主要都市中已經僅次于香港，房價收入比（超過25）、租售比（不到2%）等估值水平已經全球最高，到了高處不勝寒的地步。

第二、貨幣政策轉向

本輪一線城市房價上漲，一個重要原因是央行為了配合供給側改革穩經濟而實施了寬松的貨幣環境。目前正是近年來貨幣最寬松的時刻。未來一旦供給側改革告一段落或者經濟企穩復蘇，那么貨幣政策貨幣政策就會逐漸收緊，樓市繼續上漲的預期可能就會改變。

第三、一線城市人口流入趨緩

近年來，一線城市人口政策呈逐漸收緊的態勢，一線城市的人口流入會逐漸趨緩。

第四、高房價成為貧富差距惡化，社會結構不穩定的主要原因。

房價尤其是一線城市房價的持續上漲，已經成為中國社會貧富差距持續惡化的最主要原因，有房者和無房者成為兩個世界的人，貧富差距的持續惡化積累到一定程度必定引發社會危機。本屆政府左傾態度明顯，因此未來一旦經濟企穩，幾乎必然會拿一線房價開刀。

6、一線城市房價暴漲是因為房價絕對數量不足嗎？到底有沒有解決高房價問題的方法？

一線城市的房價持續快速絕非源于房子絕對數量不夠供不應求，否則的話，一線城市的租金水平也應該與房價同幅度上漲。

可事實是，近十年來，一線樓市的平均租金上漲約1~1.5倍，而房價漲幅超過5倍，租售比從5%一路下降降到不到2%，也就是說房價的漲幅是房租漲幅的2~3倍。

可見，一線房價持續暴漲的根本原因在于房屋分配不均而非絕對數量不足。一線城市早就已經進入了存量二手房時代，現行限購政策表面看起來是在抑制投資需求，緩解了需求壓力，但由于限購指標的存在，多套房所有者如果將房子賣掉就再也買不回來了，因此除非不得已這些人是絕對不會賣房的。

現行限購政策在抑制需求的同時也在抑制二手房供給，這是限購政策難以解決一線城市房價問題的根本原因。

未來解決一線高房價的方法就是在限購基礎上對多套房開征累進房產稅，遺產稅以及房屋空置稅以及從嚴征收轉讓所得稅。這些政策會讓囤房成本大增，炒房者無利可圖，巨量的二手存量房源就會被逼入市場，在加大二手房的供給的同時又抑制了投資投機房產的需求，高房價問題自然解決。