房地產(chǎn)會怎么崩盤？

在這個下坡路的過程中：

首先第一階段，我認為房地產(chǎn)會進入一個縮量上漲的模式，即房產(chǎn)總的供應(yīng)量在下降，價格還會繼續(xù)上漲。這個階段除了房地產(chǎn)商會主動縮減供應(yīng)量之外，還有一些小的房地產(chǎn)商破產(chǎn)，破產(chǎn)后留下的爛尾樓有些會被接盤繼續(xù)下去，但有很大一部分變成銀行的壞賬，掛在那兒了，不會進入市場。在這個階段，二三線城市的房價實際上已經(jīng)停止上漲了，但也不會出現(xiàn)暴跌。其衰敗形式表現(xiàn)為，二三線城市的房價衰敗是以小開發(fā)商破產(chǎn)、轉(zhuǎn)行、大開發(fā)商從小城市收縮，專注大城市市場。實際上這個過程已經(jīng)發(fā)生了（所以也不算是我的預(yù)言），比較形象的比喻就是大城市從二三線城市抽血。這里我說的一線城市不僅包括北上深，還包括一些發(fā)展較好的省會城市。

第二階段：二三線城市的血被抽空后，北上深開始抽一線城市的血，而一線城市的核心地段開始抽邊緣地段的血，這個階段依然以一些開發(fā)商破產(chǎn)，城市邊緣地段新開樓盤減少，總供應(yīng)量下降為表現(xiàn)，一線城市的邊緣地段房價不會下降，或者說不會很明顯的下降，更談不上房價暴跌崩潰。這些邊緣地段依然像第一階段的二三線城市一樣，表現(xiàn)為一種停滯。這個階段目前還沒有明顯表現(xiàn)出來，所以可以作為判斷我觀點的一個預(yù)言，如果這個預(yù)言錯了，那我后面說的東西自然都是扯淡。

第三階段：包括北上深的邊緣地段房價都停止上漲，房地產(chǎn)商相互并購合并，房產(chǎn)供應(yīng)量急劇減少，房價上漲的地段僅限于北上深的地鐵口、學區(qū)房、城市中心等非常核心的地段。

第四階段：應(yīng)該說沒有第四階段了，如果沒有外力干擾，由于核心地段的土地非常稀缺，再往后房地產(chǎn)市場就陷入停滯了，房價依然沒有下跌。但沒有外力干擾的情況是不可能的，以下幾個因素會導(dǎo)致房價崩潰。

1、有人故意砸盤，不需要多少錢，至少對于曾經(jīng)非常繁榮的房地產(chǎn)市場來說不算多大的資金，故意砸一下盤，房價瞬間就崩了。因為推動上漲的成交量僅限于北上深和極個別大城市的核心地段，很容易被砸下來。而且有些人是有動力做這個事情的，比如幫銀行解決了某某樓盤的壞賬問題，只要能讓放貸銀行行長避開國有資產(chǎn)流失的困擾，獲得廉價彈藥不是問題，砸盤的同時就能賺錢，最后跌過頭了還能撿一堆廉價資產(chǎn)。

2、銀行背不起壞賬了，主動清算不良資產(chǎn)，也會放出一批房子來，在第三階段以后做這個事情，很容易導(dǎo)致房價崩盤。

3、經(jīng)濟衰退，目前大的經(jīng)濟形勢不好。前面我已經(jīng)說過深圳房價上漲的原因了。如果經(jīng)濟繼續(xù)下滑，深圳那些新興企業(yè)和金融公司一樣躲不過，他們雇傭的那些高收入人群必然流失，人家沒必要丟了工作還呆在生活成本高的地方，就算留下來，也沒工資付按揭。人走了，剛需沒有了，光靠投資有什么用，投資房產(chǎn)的人自己和自己炒么？我不清楚推動北京上海房價的內(nèi)因是不是和深圳一樣，但想逃過經(jīng)濟大環(huán)境的約束，可能性不大。

現(xiàn)實里，各個階段不可能劃分那么清楚，而上面提到的負面因素也不可能最后才爆發(fā)出來，我認為在第三階段，這些因素就會開始發(fā)揮作用，導(dǎo)致房價開始跌。應(yīng)該說，這些因素其作用的時間越靠后，房價暴跌得越厲害，反而是提前發(fā)作，房價跌得更慢，甚至可能緩慢停止在較高位置（特別是遇到國家拼命印鈔票的情況下）。

所以，我沒法說房價能漲到多少，或者漲到什么時間，我認為可以觀察一下，如果北上深的房價都出現(xiàn)分化，地鐵口、學區(qū)和城市最繁華的地段房價還在漲，而其他地段房價停止上漲，或者漲得特別緩慢，那就意味著房價要崩了。不要去看那些所謂的平均房價，要去城里轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)，看一看，看看城市非核心地段的房地產(chǎn)是否陷入停滯狀態(tài)。沒那么多空閑時間的人，可以考慮今年下半年，比如9月份或者更晚一點在北上深的城里玩一圈，我是覺得今年經(jīng)濟形勢會比較差，下半年很可能爆出點問題（沒啥證據(jù)，只是單純的感覺），到時候可以看看房地產(chǎn)行業(yè)會不會有相應(yīng)的表現(xiàn)。