鏈家集團危機的背后：IPO估值或被“砍”價

21世紀經濟報道記者獲悉，目前鏈家集團正在為其A股IPO進行增資擴股，包括華興資本、中信、高瓴資本、百度、騰訊等都在對接。“此前估值400億，太高了，現在砍到330億，由于其財務不規范，現在還在殺價。” 一位也有意參股鏈家集團的某大型PE機構人士對21世紀經濟報道記者表示。

風雨欲來。

隨著北上深房價的繼續暴漲，作為國內目前最大的二手房中介龍頭，北京鏈家房地產經紀有限公司（簡稱：鏈家集團）正處在一場風暴眼中。

2月23日，鏈家集團上海子公司被曝光與部分客戶存在交易糾紛，致使客戶承擔巨額資金風險。24日在上海市消保委發布《上海市房產中介消費者滿意度調查》中，鏈家集團成為了批評對象。該機構列舉的兩起案例中，鏈家集團兩處門店被指對代理的兩處房源核實信息有誤，導致購房者承擔巨額的資金風險。上海市住建委24日隨后也表示，鏈家集團相關門店存在不規范經營行為，已經約談其負責人對其展開正式調查，同時，涉事的鏈家集團兩處門店及相關經紀人員的網上簽約資格即日起被暫停。調查結果將及時公布。

鏈家集團常務副總裁王擁群在2月25日下午向該集團各地總經理表示：對于涉及兩起糾紛的用戶，已經做出了妥善的補償，涉事的兩家門店也要進行徹底整改，上海鏈家全體門店進行自查。

王擁群還提出要求：“認真做好業務交易的每一個環節，真實房源核查、簽約前（或者轉定前）產權核查和簽后服務等”、“看到任何相關報道，不管是否屬實，請不要去評論和爭辯”。

一位上海私募基金人士對21世紀經濟報道記者感嘆：“在現在上海今天不知道明天房價的狀態下，每一個買家、賣家都是不理性的，夾在其中的鏈家自然也不可能逃脫被傳染的命運，擁有著二手房的最大房源在手，而且再結合鏈家近來的飛速膨脹，自然成為眾矢之的。”

更值得注意的是，21世紀經濟報道記者獲悉，鏈家集團從2015年下半年就開始在為IPO進行增資擴股，謀劃A股上市，此前估值曾高達400億，本輪融資規模在60億以上。而在此IPO之行前的緊要關頭，鏈家集團的危機或將對其估值造成負面影響。

IPO前夕估值不斷被砍價

公開資料顯示，鏈家集團2001年成立于北京，當時員工僅有37人，而現在的鏈家已經擁有超過8萬人的房產經紀人團隊，從2015年開始，鏈家走出北京，在全國跑馬圈地，先后合并成都、上海、深圳、廣州、重慶等地區領頭房產中介，一時間風頭無兩。

而鏈家還有著更大的野心。

到2017年，鏈家集團希望實現每月1億的網站獨立訪問量、真實有效的房源超過200萬、超過10萬經紀人客戶、每年1萬億以上的交易額，成為中國最大的房產O2O平臺。

“我們也看到每年12萬億交易額占GDP 20%的巨大市場空間，我們爭取2017年能實現萬億交易額，能占到GDP的1%。”鏈家集團在其官網這樣描述其未來。

北京工商局資料顯示，鏈家集團目前注冊資本1591.5065萬，法定代表人左暉，股東包括自然人股東左暉、單一剛、徐萬剛等自然人，而機構股東包括上海復星創業投資管理有限公司、北京合誠創投投資合伙企業（有限合伙）、上海毓睿投資管理中心（有限合伙）、上海毓揚投資管理中心（有限合伙）、上海鼎聰投資管理中心（有限合伙）、上海站本投資管理中心（有限合伙）、上海毓思投資管理中心（有限合伙）、上海博雋投資管理中心（有限合伙）。

而在此前鼎暉也曾投資鏈家，不過在2015年1月，鼎暉嘉業（天津）股權投資基金退出了鏈家。

21世紀經濟報道記者則獲悉，目前鏈家集團正在為其A股IPO進行增資擴股，包括華興資本、中信、高瓴資本、百度、騰訊等都在對接。

“此前估值400億，太高了，現在砍到330億，由于其財務不規范，現在還在殺價。” 一位也有意參股鏈家集團的某大型PE機構人士對21世紀經濟報道記者表示。

一位華興資本人士向21世紀經濟報道記者確認了有該投資行為，不過對于具體的認購金額和進程，該人士并未透露。

最被看好的金融業務

鏈家資料顯示，截至2015年底，鏈家集團進入了全國24個城市，實現了7090億房產交易額。

而對于目前鏈家的盈利情況，上述上海PE人士告訴21世紀經濟報道記者：“約在十多億的水平，其利潤增長還是不錯的，但現在鏈家的金融業務才是最大亮點，也是增長潛力點。”

鏈家集團的金融業務叫做鏈家理財，被描述成為：“首創了房產買賣——銀行按揭——資金托管——產權服務——過橋融資——金融理財的房產金融閉環模式，線上對接有投資需求的投資人，線下對接房產交易中產生的借款需求，形成產業鏈條。”

鏈家集團副總裁同時兼任鏈家理財CEO的魏勇認為：“面對巨大的房產交易市場，鏈家金融產品滲透率還比較低，在北京只有17%，意味著還有83%的空間有待開發，在全國更有著廣闊的市場空間。”

鏈家理財2015年年報數據顯示，其2015年累計成交金額為138.2億，投資用戶29.52萬人，用戶重復投資率78.4%，發放收益1.55億。在P2P機構排名中名列第九位。

而這么大量的成交金額就是建立在鏈家集團龐大的二手房房源壟斷與交易上。

鏈家理財2015年年報數據顯示，來自鏈家房產交易客戶的借款達到82%，32.1%為贖樓（用于償還銀行抵押金借款，使得房屋正常交易過戶）、25.1%為購房尾款（用于支付購房所需尾款，銀行已經批貸，未按照時間放貸）、24.4%為購房首付（用本人或他人現有房產抵押借款用于購房）、10.6%來自抵押經營、7.8%為抵押消費。

而針對這些借款需求，鏈家理財推出兩種不同產品。“家多寶”系列針對贖樓、購房首付、購房尾款等，手動投資，可隨時贖回；“定期寶”系列時間固定，利率更高。對于這些借款的資金安全性，鏈家理財稱其通過房產抵押、個人征信報告、房產評估等進行實現，其2015年抵押房產總價值為63.9億，待收金額總價值為24.8億。

不過，在評級機構大公國際2015年9月的一次評定中，把鏈家理財平臺列入了黑名單，大公國際認為其存在重大信息披露不充分；涉嫌設立資金池；債務人償債能力無法評估；風控措施有效性存疑等問題。