房地產信托成為投融資主流尚待時日

 

目前有關部門正在對 REITs的兩種模式進行探索。一是債券型REITs，主要由銀行和現有信托公司來發行，在機構間市場買賣。二是股票型REITs，主要由券商來具體操作，并最終在證券交易所 上市 的模式來發行和運作。其中，公募、上市交易的股票型REITs更接近國際慣例。

 

國內 房地產投資 信托陸續登場

 

目前國內對發展 私募 基金、房地產信托非常有興趣，甚至有人將這些稱之為房地產投資信托，這說明對這三者的概念缺乏清晰的了解。的確，因為這三個概念聯系密切，確實不好把握，但不弄清楚三者之間的區別，就不好監管，最終也難以把業務發展起來。

 

在我國，房地產信托與房地產投資信托本質上不是一回事，美國的房地產投資信托要達到《國內稅收法典》的規定要求，我國對房地產投資信托也有自己的規定，集合資金信托，只能通過私募發行，不得委托非金融機構推介集合信托計劃，不得通過公開媒體 營銷 宣傳；集合資金信托計劃不得超過 200份，每一信托產品所籌集的資金大多在2億元以下；不得發行債券，信托受益權證不具有法律意義上的“證券”的性質，因而不具備較強的流通性。這些規定限制了房地產投資信托的發展，使它在市場上沒有吸引力。籌集的資金僅2億元，對大型 房地產企業 是杯水車薪，最多只能作為“過橋貸款”。我國曾有過個別信托投資公司違背信托的宗旨，高息攬存、違規發放貸款，制造了大量不良資產，造成資不抵債、被迫破產整頓的教訓。

 

在金融領域，信托的風險不可低估。如果不嚴加管理，容易出現打著信托的旗號違規籌資現象，甚至出現非法集資的金融騙局，影響金融秩序。我國目前房地產信托的主要形式有資金信托和財產信托，在房地產資金信托中又分為貸款類信托、股權投資類信托和購買收益權或購買物業加出租收益類信托。目前主要是貸款類信托。

 

實際上我國集合信托計劃是屬于債權性質，有固定的收益率，有的高達 16%，而美國房地產投資信托則主要屬于股權投資性質。貸款類信托則是取得利息收入，股權投資信托主要是出租收入或物業出售升值的收入，二者性質完全不同。另外，在避稅功能、收益憑證的上市流通性方面，中國與美國的房地產信托也存在差距。美國房地產投資信托可以免公司所得稅和資本利得稅，而我國的房地產信托主要強調融資功能，實際上可以稱為融資信托，信托財產受益人必須交納個人所得稅，信托公司必須交納公司所得稅。美國房地產投資信托的收益權證流通性和變現性強，而我國只允許在特定人之間流通，變現性較差，手續復雜，投資人需要承擔較大的風險。美國房地產投資信托的房地產信托實際上是房地產投資信托基金性質，是中小投資者分享房地產收益的渠道，而我國則是在先確定項目下的融資，投資不能在 房地產行業 內實現多元化。

 

我國目前開展的房地產信托具有產權或房地產信托性質，如江蘇鎮江的鎮江快鹿產業港資產管理公司，規范實施物業投資管理和上市輔導，該公司直接發售 3億元產權房地產投資信托，通過資產抵押和租金收益為代償，認購產權單位的投資者同時得到專業擔保公司的擔保。這種產權或房地產投資信托是基于物權的投資產品。

 

目前，開發商的資金需求很大，導致各種形態的國產房地產投資信托開始登場。途徑主要有三種：一是契約型封閉式信托方式，信托投資公司作為基金管理人，商業銀行作為基金托管人，這被稱為“自上而下”的方式；二是以公司型自我償付方式，通過物業資產抵押保證下的 私募股權 投資，或叫“產權式房地產投資信托”，打成資產包，等待未來與上市房地產投資信托對價，這稱為“自下而上”方式；三是成立產業投資基金方式，購并物業，實現最終產業投資基金的證券化上市交易，如天津“領銳基金”的做法，被稱為“中間開花”方式。

 

從國內目前的房地產信托可以看出，其組織形式有契約型和公司型。契約型房地產信托由投資人 (受益人、委托人)、受托人和托管人三方構成。受托人按照信托契約，將收益權進行分割并依據法律、法規和信托契約，負責信托基金的 經營管理 操作。公司型房地產信托的組織架構是由投資人、房地產信托投資公司、基金保管公司(受托人)三方構成。投資公司通過向社會公開發行股票，從廣大投資者手中籌集資金，成立專門的從事投資的股份有限公司，從事與房地產相關的各類投資。美國是典型的公司型房地產信托，公司型資金的使用是依照公司章程決定的，與投資人間是股東與公司的關系；而其本身即是受托人，是通過分配股利進行收益分配的。契約型則是以信托契約為依據，以受托人存在為前提，資金屬于信托財產。