土地投融資規劃應關注建設時序

大岳咨詢公司總監李偉告訴記者，城市建設和 土地 一級開發是一項需要巨額資金、有序進行的復雜工程，而投融資規劃中的開發建設時序，不僅從規劃的角度具有其重要性，從投融資的角度來看，更直接關系城市開發建設的成敗。

在新城開發這一長期的投融資活動中，如何計劃 有限資金的使用，使其能夠持續滿足開發建設的需要，是當前城市開發項目普遍面臨的難題。

在實際的開發建設實踐中，開發建設前期以土地供應收入為主，可出讓土地的實際收益是尋求新城開發 投資 與收益平衡的主要支撐。然而，新城開發過程中的資金不足甚至資金斷鏈卻并不鮮見。李偉指出，主要原因是土地出讓時的價格往往無法體現其合理價值，從而導致城市開發因資金短缺而難以持續進行。

大岳認為，資金的使用不僅要考慮其空間上的投放，更要考慮其時間上的配置，這就需要充分考慮土地價格因素在城市開發建設資金鏈中的重要作用，處理不好這個問題，可能直接導致開發建設資金的風險。

具體而言，影響土地價格的因素涉及多個方面，對于實施開發建設的城市政府/城投公司而言，能夠控制的主要是土地出讓時各類配套設施的成熟程度，這是土地價值構成的主要因素。

可提升土地成熟度的各類城市基礎設施、公用及公共服務設施，同時也是以物質形態為特征的城市基礎結構系統，這些功能性設施配套數量充分與否、質量是否過硬，都會影響居民的福利價值，也影響城市的吸引力。城市基礎設施及公共服務設施的完善是城市定位各種基本功能的基本要求，這些功能設施個體質量、空間匹配等質量狀況影響著城市功能的發揮，其質量高，匹配合理，縱橫交織，點線相連，構成完整的生產服務體系，將為城市產業提供充足適宜的載體和良好的外部環境，可以直接增強城市的功能，同時合理提升土地價值。

變革 開放以來，巨大的城市投資建設規模，經常令管理與服務難以兼顧周全。一方面城市面貌不斷變化，另一方面不斷開挖的城市道路影響出行以及帶來環境污染。城市建設如果不講究時序計劃 ，管理與建設、建設與服務等無法達到平衡配套，那么巨大的城市建設投入，往往就會產生事倍功半的效應。

李偉建議說，在各類建設項目啟動之前，應盡可能事先制定科學的、符合城市發展規律的開發時序，切實提升土地成熟度，在不損害消費者利益的前提下，明確土地出讓條件和凈地出讓方式，使土地價值得以體現，力求實現城市開發資金平衡目標。

時序開發的模式選擇

“羅馬不是一天建成的”，同樣道理，城市所具有的空間環境也非“一日之工”所能建成，而是經過長期的積累形成的。

大岳基于對各項規劃的分析和現實的理解，采用定性和定量結合的辦法，設計并創建了城市建設的時序開發模型，為策劃不同地塊的開發時序提供依據。

時序開發模型是在公共交通導向型發展（“TOD”）和公共服務導向型發展（“SOD”）等城市開發模式的基礎上，通過對基礎設施和公共設施在時間和空間上的作用進行合理評估，從而選擇確定合理的開發時序，指導政府或政府與土地一級開發投資人的合作開發工作，打造設施完善、環境優美的城市新區，使潛在投資人和消費者對未來城市設施環境形成可信的預期，愿意為此支付合理價格，以最終實現良好的城市功能并達到資金平衡的目標。

通過計劃 不同地塊的開發時序，投資建設有帶動效應的功能性項目，有效提升周邊地塊的土地價值，以推動項目的滾動開發。例如，在新區的建設中適度超前完成交通線路的建設，以此接通新老城區的聯通、帶動新區人氣，提升新區土地價值，這是公共交通導向型發展的典型做法之一；再如在城區中心的建設中，城市開發建設者可提前取得中心周邊的土地，適度先行投建中心周邊的綠地、水系并引入知名醫院、學校等公共服務設施，以此帶動周邊地塊的土地升值，這是公共服務導向型發展的一種有效做法。在土地價值得以提升后，再出讓土地，通過獲取土地增值收益積累可用于城市開發建設的資金，與在資金不足時簡單地通過將土地出讓給愿意投資的開發商而獲取資金的做法相比，土地的合理價值更得到合理的體現，城市開發的資金壓力也更能得到有效的緩解。

事實上，許多有經驗的開發商也正是通過合理計劃 不同地塊的開發時序，最大限度地獲得土地升值收益。

如香港瑞安公司在上海太平橋地區的改造開發中，一期先建成新天地、人工湖綠地，使該地區環境大大改善，同時將棚戶區的形象提升為高檔消費地帶的形象，帶動周邊土地升值，樹立品牌形象；二期再開發高檔辦公樓和高檔住宅。

從山南新區看時序開發

作為投融資咨詢顧問，大岳在安徽省淮南市山南新區開發建設的投融資規劃，就是基于這一思想進行的一次有效嘗試。

山南新區首期開發區域的城市開發建設，以規劃中確定的居住、商業等功能定位為主要方向。對開發建設時序的計劃 ，堅持以道路等基礎設施先行的原則，并以核心功能設施建設帶動其所能輻射到的各板塊區域的土地二級開發，同時兼顧居住與就業、服務的配比平衡，強調地塊開發的合理時序和空間布局，從而實現在較高土地成熟度的基礎上獲得理想的土地供應收入，達到新區開發資金平衡的目的。

在土地取得環節，由于山南新區首期開發區域出讓用地分布相對不均勻，在進行各年度土地取得與供應的時序計劃 時，力求出讓用地比例平衡，從而避免某一時期取得的土地中可出讓用地過少而導致開發資金斷鏈。

基礎設施建設速度過快容易造成投資浪費，過慢又會降低基礎設施的服務水平。因此，通過時序計劃 引導基礎設施建設，也是協調基礎設施與城市建設關系的方法之一。

在道路基礎設施的建設計劃 上，先行考慮的是能與外部區域連通的道路，修建了與老城區相連接、便于引入老城區公共服務功能的主干道，以及高速公路引線，打通新區的對外交通。此外，對于涉及大規模開發、需要補充交通功能的區域，其道路也與老城區、與通往外埠的高速公路、國道形成閉合路網骨架，并適度提前建成。對于輔助主干路網的次干路網，其主要功能是形成新區內部交通網絡，一般不承擔對外交通功能，在開發過程中適度超前于擬開發區域建設，起到局部區域引導開發作用。同時，在進行路網建設時，新區開發初期大規模重型施工車輛通行的問題也在考慮之中，對施工車流采取與公交、小型車車流分隔行駛的措施，施工車輛行駛區域只建設底基層，避免施工車輛對路面的破壞。

在各類功能項目的開發建設上，山南新區的投融資規劃充分考慮了功能的匹配與平衡。從規劃用地的性質結構上看，首期開發區域中，居住、服務功能相對集中，就業吸納能力相對有限，難以實現居住與就業的平衡。因此，在就業問題上，首期開發區域通過行政辦公中心的引入及商業、服務業的發展滿足一部分就業需求，并借助與山北老城區的聯通、互動，實現居住與就業的平衡。

時序開發模型為山南新區開發建設的投融資規劃起到了至關重要的作用：一是為測算不同地塊土地價格奠定基礎，模擬出的地價可作為新區開發資金財務測算的輸入端數據；二是為開發的凈收益、投資總額以及投資峰值的測算提供了有力依據，為控制投資風險和提高資金使用效率提供了有效的支持。