房地產企業應擺脫對銀行的單一融資依賴

此個案隱約說明，房價下跌的風險已經開始向銀行轉移。按照銀行房貸測試的三段論：房價下跌10%，不會對銀行產生影響；房價下跌20%，影響不大；房價下跌到30%以上，跌破首付比例，則將直接觸及銀行信貸安危的敏感神經。

一些人認為，上述個案絕非孤本。據不久前央行深圳中心支行公布的數據顯示，深圳個人住房不良貸款率比去年有所上升，5月已增至0.58%。在央視報道深圳四大商業銀行松綁二套房貸后，當地監管部門也迅即針對房貸壞賬展開調查。另一方面， 房地產 企業正出現大規模拖欠土地出讓金的現象，也將可能直接威脅到銀行。這些跡象表明，未來銀行有足夠的理由大尺度惜貸、嚴查按揭，貨幣從緊仍將是今后一段時期的主旋律。地產商想從銀行“找錢”的希望仍舊渺茫。

長期以來，房地產對銀行形成一種融資上的“路徑依賴”。由于房地產貸款大都屬中長期貸款，存貸利差大，對銀行利息收入貢獻率超過20%，因此長期被視作優質資產，這使得房地產可以相對輕松地獲取銀行貸款。久而久之，銀行貸款成為 房地產行業 第一資金來源。

當市場需求大幅下滑，交易量急速下降時，對開發商是致命的，同樣也殃及銀行。也正因如此，一旦遭遇經濟調整、市場震蕩，就有人敢揚言稱“房地產綁架了銀行”。而旨在防止過熱的宏觀調控，在執行中也顯得投鼠忌器、左右搖擺。
 

雖然，收緊信貸，可能致使市場上出現更多的土地流拍、項目擱置案例，但對于謀求長期進化的產業而言，這似乎又是必經的陣痛。在本輪房價回調式的理性調整中，一種主流趨勢已漸進明顯，即房地產對銀行的“路徑依賴”已出現松動。

根據 北京 師范大學金融研究中心主任鐘偉的最近研究結果， 房地產企業 的資金來源中，銀行開發貸款及個人住房貸款所占比例已下降至35%，還不及企業自籌資金的比例。而早在兩三年前，即便是最保守估計，銀行貸款也將占到房地產總體資金構成的50%以上。

事實表明，在從緊的冬天里能否活得更好，關鍵取決于地產商在銀行“斷乳”后另辟“財路”的本事。而在這方面，從來不缺少變通之途。今年與瑞銀(UBS)合作成立房地產基金的金地集團（愛股,行情,資訊），算是主動應變的一例。據稱在國際上，這種融資模式已成為房地產開發商最主要的資金來源。此外，通過股權、融資券、海外基金、 私募 等種種渠道進行融資的企業，也成為房地產與銀行關系失衡后的一道集體風景。

可以預見的是，繼續從緊的銀行話語將最終促成房地產金融主流模式的變革，改變傳統地產行業本身的融資殘缺性，降低某種路徑的斷裂對企業資金鏈條的破壞性。而這將深遠影響中國房地產業未來的走向。