私募基金與房地產融資

發達國家 房地產 融資渠道很多，例如 房地產投資 基金、保險資金、退休基金、債券市場、股票市場等。而對于中國 房地產企業 來說，可以進行權益融資的只有股票市場和債券市場，但尚不完善。

根據推算，中國房地產開發企業的資金來源有18%來自于自有資金，2%來自于其他渠道，剩余的80%都來自于商業銀行貸款。 但由此帶來的問題也是頗多的，例如投融資體系結構的不合理，間接融資比例過大等等。

私募 基金實現房地產融資

雖然才剛剛起步，整體上仍處于無序狀況，但中國私募融資活動卻有著廣闊的發展空間。作為與公開發行互補的一種資金配置形式，私募融資像一座橋梁，在很多情況下能夠更便捷地將雙方聯系起來并實現溝通，滿足雙方的要求，兼顧融資效率與投資者保護。具體而言，多方面因素將推動中國私募融資活動的開展。

投資者方面

近年來中國證監會奉行“大力培育與超常規發展機構投資者”的政策，機構投資者數量和規模出現了相當快的增加和擴張。

房地產企業自身方面

不同類型、不同發展階段的房地產企業都有可能需要借助私募方式，以實現融資或改制的目標。對于已公開發行、已 上市 的公司，需要借助私募的方式引入戰略投資者，或者作為實施“股票期權”激勵計劃的手段，向公司管理層等特殊對象進行股權融資；對于仍具有存在價值及盈利前景的中小企業，借助私募完成股權改造，由此對該企業信息掌握比較充分的員工或關系人充任股東，是相對合理而可行的做法；企業有時會面臨負債率較高的局面，銀行不愿貸款，也無法找到合適的擔保，同時又沒有必要或不愿進行募股。這種情況下，員工或特定人往往清楚地知道企業所集資金確實能夠帶來的回報，私募債券就是較好的解決之道。

資金方面

由于私募的民間資金特點，房地產項目投資所能夠持有的最終的物業價值和資金退出的安全快捷，長期以來不僅吸引了企業投

資，也吸引社會資金。此外還有數量更為龐大的資金進入土地和項目建設開發環節，這就形成了房地產市場私募融資的供應和需求，并形成一種與正規金融產品和投融資服務不同的特有商務模式和運作規則。2001年起中國房地產開發利用外資額持續走高，摩根等很多的資金蜂擁而入。同時有權威調查顯示，中國目前地下金融的規模高達800億元，其中 私募基金 的規模占到約600億~700億元，亦有言論指私募基金規模已達萬億元。再次，據查目前中國居民儲蓄存款也己達12萬億元之巨。對于那些業務成長較快，急需資金發展的開發商而言，能夠利用外資、閑散“游資”和巨額存款的私募融資可以說是一個很有吸引力的融資渠道。

政策方面

按照新《證券法》的規定，對向累計低于200人的特定對象發行證券的行為不屬于公開發行，從而新《證券法》為中國的私募市場留下了發展空間。雖然到目前為止，中國還沒有明確私募的概念和相應的法律規范。不過私募融資的行為在中國是客觀存在的，盡管在多數情況下沒有得到正式肯定的 私募投資 行為肯定會帶來不少麻煩，但也有著積極的一面，因此適度的發展私募融資市場是中國房地產業和金融業應有的選擇。

（作者單位為 北京 大學軟件與微電子學院）