房企“找錢”要補課

　　 房地產企業 想要輕易獲得銀行貸款的時代似乎已經結束了，央行和銀監會對30個省市自治區的調查數據顯示，我國的房地產開發資金來源中有55%的資金直接來自銀行系統，另外的自籌資金主要由商品房 銷售 收入轉變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按首付30%計算，企業自籌資金中有大約70%來自銀行貸款，銀行給予房地產企業的貸款已經遠遠超過房地產總投資40%的國際通行標準，銀行已經清楚地意識到了自身的風險，這意味著房地產企業將在 資本市場 上另謀出路。

　　在我國，房地產金融理論的概念似乎沒有深入人心，這源于 房地產行業 在之前數十年發展中沒有受過較大的金融波折，房地產企業一直依賴債務性融資獲得峰回路轉的機會。然而，在成交量下滑、銀行金融政策緊縮的情況下，房地產企業面對資本壓力能否依然笑傲江湖呢？

　　答案是并不樂觀，2011年以來， 金融市場 利率不斷上升，很多銀行在中長期貸款市場上拍賣信貸額度，貸款發放的利率往往較基準利率上浮20%左右。另外SHIBOR的隔夜利率從去年12月初的1.9%左右上升到2011年1月底的7.7%左右，呈現出資金面緊張的態勢。

　　從目前國內房地產資本結構來看，融資渠道相對還是比較單一的。除了銀行貸款就是自籌資金，大多企業自籌資金的模式是通過民間借貸，其融資成本高達20%以上，在當前房價下挫的態勢下，高額的融資成本無疑是一塊巨大的雞肋。因此房地產企業必須在融資渠道上進行探索與拓寬，尋找適合自身發展的融資模式。

　　目前我國房地產具有可行性的融資模式主要由債務性融資與權益性融資兩大類構成。

　　債務性融資是以到期償還本息的模式為主，其融資渠道包括銀行貸款、債券融資和債務式信托。由于我國房地產過于依賴銀行借貸，借貸比例遠超于房地產總投資40%的國際標準，房地產企業要想輕易獲得銀行貸款幾乎是不可能了。因此，對于資金緊張，民間融資無法滿足龐大的資本需求時，房地產企業可以考慮債券融資與信托融資渠道。債券與信托融資具有獨特的優勢。一是可以引入海外基金來完成項目的前期建設，使項目符合銀行貸款條件，對融資渠道的整合包裝有推動作用；二是結算靈活，可以以固定回報的方式，以股權投資方式進入項目公司，同時條件成熟可以包裝項目 上市 ，2011年一些在香港上市的內地開發商便紛紛發行海外債券、票據及信托、基金。但是債券融資與信托融資更多的是適合大型房地產公司，因為一是債券與信托融資的門檻較高，《公司法》規定國有獨資公司、上市公司、兩個國有投資主體設立的有限責任公司才有發行債券資格，并對企業資產負債率、資本金以及擔保等都有嚴格限制；二是債券與信托融資的成本較高，以恒大地產為例，今年1月14日發行的5年期以美元結算的人民幣債券，利率分別為7.5%和9.25%，在2010年1月和4月恒大先后兩次發行共13.5億美元債券時的利率竟高達13%。

　　有統計顯示，2010年全年，共有18家房企在港進行融資，占香港主要內地房地產股票的一半左右，集資總金額高達765億元，較2009年的375.4億元大幅增加104%。但海外融資成本一路走高，有的房企融資成本高達15%。所以債券與信托融資更適合大型上市企業與優質商業地產，而對于中小房企來說有些望塵莫及。

　　權益融資是房地產企業在資本吃緊的情況下，通過擴大企業的所有權益來吸引新的投資者，投資者以入股的方式注入開發資金獲取相應的開發收益，包括企業合作開發、權益式信托和房地產基金。對于中小房地產企業來說，如果資本到了無法周轉的時候或許可以考慮權益性融資渠道。目前國內很多房地產企業已經開始了項目合作開發與股權合作開發模式，這其中有中小房地產企業，也有很多大型房地產企業，如綠城房產在2009年37個土地項目中，有24個是通過合作開發運營的。房地產企業通過項目合作來解決資金壓力與市場風險將成為未來房地產發展的一個趨勢，尤其在城市綜合體開發與大型商業項目開發上更為突出。

　　另外，房地產企業的并購也將成為中國房地產企業轉型的重要標志。在兩年前的金融危機中，浙江南都地產以40億身價被萬科并購，成立了浙江萬科南都房產集團有限公司來開發浙江及上海市場。此后萬科加大了并購步伐，僅2010年就有20多筆收購案例。同樣作為房地產領頭企業的金地集團、恒大地產、富力地產也不甘示弱，紛紛加快了收購的速度，2010年金地集團收購了東莞市金地寶島房地產有限公司20%股權和珠海市和嘉達投資咨詢有限公司51%的股權。恒大地產的全資子公司盛譽(BVI)有限公司以19億元收購佳兆業集團旗下的廣州商業地產項目佳兆業廣場。根據國內 私募 機構的數據顯示，2010年度，房地產行業共完成84起并購案例，并購金額為169.2億元。而2011年房地產并購速度更是加劇，截至2011年3月10日，逾30家房地產上市公司公布對外投資及收購方案，涉及交易金額高達約300億元。房地產行業并購的案例中，一般都是房地產行業巨頭對小型房地產開發公司、在建項目或物業管理公司的收購。由此可見，房地產的資本渠道成了房地產企業生存與發展的空間。

　　一個個融資渠道正在被先行者發現。萬科、富力、恒大、綠城、雅居樂、碧桂園、龍湖等房企演繹了一幕幕資本傳奇。中國房地產市場的理性回歸是必然趨勢，在這個過程中將有很多中小房企被擠出房地產市場，生存下來的企業將向規模化、戰略化、品牌化方向發展，但不管往哪一個方向發展，資本是這個產業的永恒門檻，房地產企業要想在融資模式上有所突破并能成功地駕馭各渠道的發展與風險，需要補足房地產金融這門關鍵的課程。

　?。ㄠ崢s華 作者為資深財經評論人）