董秘們的新課題：如何解決未來擴張的融資問題

　“現在各家最頭疼的是如何解決未來擴張需要的融資問題。”一位不愿透露姓名的某國企資深董秘兼副總經理對記者表示，“融資無疑是2011年最大難題，必須為日后需要做好儲備。”

　　近期，包括瑞銀、標普、穆迪等評級機構在內，均把受融資與擴張影響、負債杠桿率飆升列為危險信號。業內人士認為，項目甚至涉及股權層面的并購，可能在2011年頻繁出現。

　　危險的杠桿率

　　瑞銀機構在《亞洲 房地產 -2011年展望》中將中國海外和恒盛地產評為最不看好的地產個股，原因就在于其杠桿比率過高。

　　該機構報告顯示，截至2010年6月，中國海外發展的凈杠桿比率已達到45%，超過管理層認為的40%這一“安全水位”，但中海仍繼續買地。對于恒盛地產，瑞銀機構預計該公司的凈杠桿比率將從2010上半年60%升至2010年底的70%以上。據了解，自2009年10月 上市 以來，恒盛地產斥資129億元儲備土地。2010年，該公司需要結算90億-100億元的土地成本。恒盛地產在已頒布房產限購令城市的土地儲備占比達56%。

　　面臨如此資金壓力的，不僅僅是中海和恒盛地產。1月4日晚，穆迪投資者服務公司已將碧桂園控股有限公司的公司家族評級從Ba2下調至Ba3。

　　銀行信貸發放日益嚴格，正處于項目建設高峰期的開發商們，不得不四處著急尋找資金。前述董秘告訴記者，在她近期與機構交流新融資方向時，機構說得最多的是“我們剛送走某家開發商”。

　　以十家標桿房企為代表的國內房地產開發行業，過去幾年得到高速發展，外部融資提供了主要動力。但融資環境正在惡化。據中原統計，十家標桿房企2010 年總融資額為331 億元，僅相當于過去3 年平均水平的四分之一。

　　中原集團分析師劉淵表示，雖然 銷售 收入大幅增加，但十家標桿房企2010 年的購地支出反而比2009 年減少了10%。購地金額占銷售收入的比重僅為45%，大大低于過去三年的平均水平66%。收入的增加和支出的減少，顯示出標桿房企已經用實際行動，為未來市場的不確定性做出了準備。

　　調控政策效應在疊加

　　克而瑞研究中心總經理陳嘯天最近在與開發商交流中發現，融資已經是開發商關注度最高的話題。“這來自于開發商對于后市的不確定性，私下交流對于資金表現都很焦灼。”

　　2010 年4 月實施調控后，中原對十家標桿房企的現金流所做的一次壓力測試顯示，如果市場成交量持續維持在低谷水平，標桿房企當時的現金流可支持3 至6 個月；如果其后市場依然沒有好轉，標桿房企將面臨與2008 年同樣的被迫降價局面。但隨后的市場實際情況是成交量快速恢復，標桿房企銷售收入回升，其現金流情況也隨之好轉。雖然2010年9 月底二次調控降臨，但依靠銷售回升和控制購地開支，標桿房企的現金流情況好于年初。因此，如果未來市場可以維持目前量價平穩的局面，標桿房企將不會有明顯的降價壓力。

　　2010年底，部分城市房價初現反彈跡象，成交再次井噴。調控部門發出信號，2011年將繼續堅定不移地加強房地產市場調控，熱點城市將持續限購。 北京 中原研究總監張大偉認為，只有限購持續才能真正達到抑制需求的目的。

　　國元證券研究員沈亮亮認為，密集的政策措施已初見成效，后期供應量增加，需求持續低迷，以及融資渠道收緊，開發商的資金狀況將決定價格調整的時機和幅度，預計“量跌價穩”將延續至2011年上半年，價格將呈現階段性小幅下跌，成交量將有一定起伏，但整體趨勢向上。

　　 資本市場 融資早已暫停，信托被卡緊，再加上預售款監管和土地增值稅等方面的收緊，開發商當前的主要任務仍然是“搶占地盤”。在這種情況下，潛行多年的房地產基金，似乎到了露出水面的時機。據陳嘯天透露，目前有一批大房企在醞釀成立房地產基金，民間資本存在很大機會。據相關消息，保利目前正和國內某大型券商研究合作發展房地產基金，預計基金的投資回報將有8%~10%，首批基金將面向機構發行。