北大教授馮科：防范和化解后疫情時代的房地產市場風險

2023年的政府工作報告指出，過去五年政府“穩地價、穩房價、穩預期，因城施策促進房地產市場健康發展”，但仍然面臨著“房地產市場風險隱患較多，一些中小金融機構風險暴露”的困難和挑戰。因此，今年政府工作的重點之一就是“有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，防止無序擴張，促進房地產業平穩發展”。2023年的政府工作報告把房地產相關內容放在“有效防范化解重大經濟金融風險”的框架下表述，充分說明房地產市場風險已經上升到新的高度，防范和化解風險將成為今年房地產市場的重要工作。特別是新冠肺炎疫情以來，房地產市場受到較大沖擊，至今仍處于陣痛過程中。因此，如何有效防范和化解后疫情時代的房地產市場風險，成為亟待探討的重要問題。

一、當前中國房地產市場的發展現狀

房地產是國民經濟的支柱產業，能夠有效帶動國民經濟其他產業的發展，對經濟增長、就業、財稅收入、居民財富、金融穩定都具有重大影響。據國家統計局數據顯示，2022年，房地產業增加值為77.38萬億元，占國內生產總值的比重達到6.1%，建筑業增加值為8.33萬億元，建筑業和房地產業兩大產業增加值合計占國內生產總值的比重達13%。此外，房地產業還影響上游鋼鐵、建材、工程機械、化工，以及下游家電、家具、乘用車等眾多行業，合計占國內生產總值比重或超30%。正如住房和城鄉建設部部長倪虹在2023年兩會“部長通道”答記者問時所說，房地產業相關貸款占銀行信貸的40%，房地產的相關收入占地方綜合財力的50%，居民財富的60%體現在住房上，房地產業“牽一發而動全身”。

房地產的生產過程和周期是一個準金融行為，金融資源大量配置到房地產行業，房地產與金融市場的聯動使得房地產風險可能向金融市場傳導，引發金融風險。而房地產市場的下滑將導致地方政府基金性收入減少，進而可能觸發地方政府債務風險。因此，防范和化解房地產風險是化解重大經濟金融風險的關鍵一環。2016年中央經濟工作會議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，以弱化房地產投資屬性。此后以“房住不炒”為主線和指導原則，以“穩地價、穩房價、穩預期”的政策目標，房地產市場調控持續深入，金融政策總體趨緊，“房住不炒”執行的深度、廣度和堅定度都超出預期，房地產金融化泡沫化勢頭得到了一定程度的遏制。

但同時，自2020年開始國家陸續出臺“三道紅線”及房貸管理等政策以來，疊加疫情管控以及需求疲軟的影響，房地產市場也面臨著前所未有的壓力。從供給端來看，2022年房地產開發投資13.9萬億元，比上年下降10.0%，出現1998年以來的首次同比下降；房地產開發投資占固定資產投資的比重為22.9%，比去年下降4.1個百分點；2022年，房地產開發企業到位資金148979億元，比上年下降25.9%；部分房企因長期“高杠桿、高負債、高周轉”經營，資產負債表持續處于高風險狀態。從需求端來看，2022年全國商品房銷售額為13.3萬億元，與2017年基本持平，比去年下降26.7%，增幅創歷年新低；2022年個人住房貸款余額38.8萬億元，同比增長1.2%，個人住房貸款占金融機構新增人民幣貸款的比例為2.3%，比去年下降17.1個百分點。盡管隨著調控政策優化和疫情形勢好轉，房地產市場已逐漸開始恢復，但在后疫情時代，房地產市場仍然處于調整修復的磨底期，存在較多有待于化解的風險隱患。

二、后疫情時代的房地產市場風險

后疫情時代，我國房地產市場面臨著下列風險。

第一，房地產企業的流動性風險。長期以來，房地產企業發展主要通過“高杠桿、高負債、高周轉”來實現，極度依賴連續順暢的融資和債務工具。受疫情影響，房地產企業銷售回款受阻，現金流承受巨大壓力，疊加房地產調控政策的影響，融資端和需求端兩端運行不暢，使負債較高、庫存現金較少的房地產企業面臨很大的流動性風險和資金鏈斷裂的壓力。而在后疫情時代，銀行貸款的延期已經不再具有可持續性，金融機構面臨壞賬損失。房地產金融具有系統性，房地產企業的流動性風險很容易轉化為銀行機構的經營風險，處置不當就可能形成區域性或系統性風險。

第二，房地產需求下降的風險。居民收入增長預期是影響房地產消費的關鍵因素，只有居民收入水平提高才能使得潛在需求轉變為實際需求。近幾年來受疫情影響，疊加經濟下行壓力，居民收入提高受到嚴重影響。一些家庭的收入大幅度降低，甚至已經無力按時償還房地產按揭貸款，導致停貸斷供，產生居民債務危機。而居民收入下降導致的房地產需求下降，使房地產企業的銷售及回款下滑，面臨債券到期償還的壓力，產生流動性危機。可見，居民債務風險與房地產風險息息相關，二者會形成互溢關系。在后疫情時代，疫情期間針對企業的貸款延期政策將取消，企業仍然面臨經營壓力，剛需人群支付能力下降和對未來預期的降低仍會持續，房地產風險仍在積累。

第三，房地產政策執行不暢的風險。隨著房地產調控政策的推進，房地產金融審慎管理制度在政策執行層面引發了一定的疊加效應，一些金融機構政策執行力度過強，影響了房地產企業的正常經營，例如房企正常的貸款發放受到限制、按揭貸款發放周期拉長等。在后疫情時代，房地產作為支柱產業的地位繼續鞏固，但銀行體系的反應比較遲緩，大部分銀行對房地產的未來形勢是謹慎，甚至是不看好的。盡管在當前的政策體系下，銀行對于保交樓大力支持，但對于新增房地產開發貸依然謹慎，房地產企業現金流“拐點”未至，流動性風險仍在積累。

三、政策建議

為了有效防范和化解后疫情時代的房地產市場風險，本文提出下列政策建議。

第一，按照市場經濟規則，果斷處置壞賬。前幾年疫情對房地產市場所造成的影響已無法逆轉，當前要做的是防止進一步的次生風險。可以允許一部分房地產企業進入破產清算程序，也允許一部分家庭處置住房，讓房地產市場輕裝上陣。要積極配合做好受困房地產企業風險處置，做好房地產項目并購金融支持，積極探索市場化支持方式，提高資產處置效率。建立全國性地產紓困機制，推進“保交樓、穩民生”工作。

第二，充分授權地方政府。在政策執行層面，目前地方政府在保交樓方面得到了充分授權，然而銀行在房地產開發貸款的發放方面沒有充分的授權，從而行動遲緩。應充分授權地方政府，實現地方政府、金融監管機構、財政及國資委等多部門的共同協調，真正做到“夯實城市政府主體責任”和“因城施策”，促使銀行迅速行動，有效滿足房地產企業合理融資需求，確保房地產企業資金流動“正常化”，使信貸端和需求端的政策調整發揮應有的作用。

第三，持續創新金融產品。不斷創新金融產品，以分散房地產企業融資渠道潛在的金融風險。對資質優良的房地產企業增加直接金融支持，通過債券融資、信托融資、股權融資、資產證券化ABS、供應鏈金融、不動產私募基金投資等金融產品，以及合理運用房地產投資信托基金REITs、資產證券化以及夾層融資等創新方式，來優化房地產企業融資結構，拓展房地產企業多元化資金來源，用金融產品創新賦能房地產新模式。

第四，從長遠來說，應促進產業升級和科技創新，逐步降低房地產對國民經濟的影響。在產業升級和科技創新過程中，應充分發揮資本市場的作用，更大力度支持高水平科技自立自強。進一步健全多層次資本市場體系，完善資本市場功能、豐富融資工具，通過提供風險投資、私募股權投資等方式幫助企業進行創新創業，輔導企業進入資本市場促進科技、資本和實體經濟高水平循環，最終實現產業升級，使科技創新成為國民經濟的主體。