金巖石:高端改善型住宅需求的價值

高端改善型住宅市場的核心是空間的稀缺性，第一是稀缺的城市，第二是稀缺城市的稀缺社區，第三是稀缺城市稀缺社區的稀缺群體。

文 / 金巖石 獨立經濟學家

中國的城市化發展到今天，以常住人口統計為標準，已經基本完成了。發達國家的城市化標準和中國不同，他們沒有戶籍制度，也沒有常住人口統計，人口在城鄉間自由流動，所以對城市而言，來了就是城里人。

在城市化基本完成之后，國家進入后城市化階段。在這個階段，首先是城市的分化，其次是城市的集群，第三是高端改善型住宅需求的出現。在這三大趨勢的共同作用下，人以類聚，城以群分，大規模的人口遷徙終止，房地產市場價格普遍上漲的趨勢隨之結束。

在后城市化階段，“房住不炒”是主流，哪些地方的房產還會上漲呢？這就要談談高端改善型住宅的市場需求和價值規律。本文指的高端，有三重含義，其一是高端城市，其二是高端社區，其三才是高端住宅。

在城市集群發展的趨勢中，一個國家會逐漸形成一個或幾個城市群。

小的國家如新加坡，國家即城市；大一些的國家如日本，東京等三大都市圈積聚了全國一半以上的人口。中國是人口大國，城市群的發展趨勢一直爭論不休，有人主張超級都市圈，也有人主張中小城市化。但是城市的發展趨勢不以人的意志為轉移，最終還是要在人口流動中自發形成。

以人口流動為標準，而人類和水資源是密不可分的，城市的歷史大致有三個階段，第一階段是擇水而居，第二階段是引水而居，第三階段是造水而居，現代化大都市幾乎都是造水而居的城市，由于造水需要投資，基礎設施建設的投資因城市而不同，城市間的分化就和孩子的成長一樣，從先天性差異到后天性差異，差異會逐漸擴大。在紛紜復雜的差異中，現代中國城市群的發展有兩條“水路”，一是灣區城市群，二是長江經濟帶。

灣區城市群目前主要是長三角和珠三角，其實，人們常常忽視灣區城市的國際背景。并不是有灣就有灣區，在全球化的大背景之中，灣區城市面向全球化的市場，就有了兩種資源，一種是本土化資源，另一種是全球化資源，兩種資源的融合就形成了兩種經濟循環，也就是人們常說的內外雙循環經濟。

經濟發展的力量會逐漸改變國家的區域經濟布局，目前主要以國民生產總值的區域分布為標準，長江以北占三分之一，長江以南占三分之二。

再把長江以南的三分之二細分一次，我們就看到了中國的灣區經濟，從廣州深圳途經潮汕廈門抵達上海杭州，延海岸線有三個小灣區，深圳灣、廈門灣、杭州灣，這三個小灣區連成一體，就可以畫出一條線，我冒昧稱之為“金巖石線”。目前中國經濟的三分之一就積聚在這一條線之外，面向全球化市場，構成了一個雙循環的經濟體，未來還將持續增長，有望達到中國經濟總量的半壁河山。

從北京途經南京武漢直抵成都重慶，是長江經濟帶。逐漸形成若干個城市群，以內循環經濟為主。在后城市化階段，許多城市將被邊緣化，所以我一再提示：第一是中心，第二是中心，第三還是中心。

中心城市是高端改善型房地產市場的區域分布，邊緣化的城市將不再有真正的房地產市場，就像成熟國家的許多城市，幾十年都不再有房地產開發了。

人們常常統計中國已經造了多少房子，夠多少人住了，很容易得出一個簡單的結論：夠了，夠多少人住了。

然而，一旦接受“城以群分”和人口流動的概念，人們就會發現，高端改善型住宅需求是可持續發展的，換句話說，中心城市的房產永遠不夠，房產“夠了”的城市只能是邊緣化的城市，或者走向衰亡的城市。

比“城以群分”更重要的概念是“人以類聚”，城市集群發展的趨勢一旦形成，選擇人生就是選擇城市，選錯了城市就選錯了人生。

無論是選擇還是被選擇，你選擇的城市中你想住在哪里？這就產生了高端改善型住宅需求的第二個概念：社區。

每個城市的社區概念都是歷史形成的，上海人的生活常識之一是“寧要浦西一張床，不要浦東一套房”，這是上海城市化一個階段的社區選擇標準。北京也是一樣，“東富西貴，南貧北賤”，就是老北京的社區分布。隨著經濟的發展和人口的積聚，保留下來的中心城市必然不斷擴張，如果說原來的城市是一個相對有限的空間，那么隨著城市的擴張，原來的空間就產生了升值的預期，空間的稀缺性是一個經濟學概念。城市大廈林立，高樓迭起，背后就是城市的空間向上延伸。

城市空間向外圍控制，原來的郊區變成市區，城市空間向上延伸，城市的人口密度和財富密度就地提升，中心城市的核心區和邊緣區分離，不同社區的價值就像不同城市的價值一樣，必然呈差異化的方向發展。社區價值的差異化，表現為房地產價格的差異，實際上，任何房產的價值都包含著三個價值：其一是土地的價值，包含基礎設施投資的溢價；其二是房產的價值，包含勞動力的投入；其三是空間的價值，會隨著人口密度和財富密度而增長。這就提出了一個空間經濟學的概念：單位空間的人口 / 財富比。

單位空間的價值規律，和土地價值不同，土地價值第一來源于土地的稀缺性，第二來源于單位土地上的投資及其溢價。而單位空間的價值，取決于人口密度和財富密度，此外還有一個更重要的密度——科技密度。

社區的科技密度最初是人們評價美國加州硅谷時發現的，后來又被用于評價以色列的特拉維夫市。它描述的是科技人力資源和區域創新能力直接的關系，可以量化為每平方公里的創新企業數量。由于股票市場升級為證券市場，證券化驅動產業創新成為1970 年代以來的經濟趨勢，科技密度也逐漸上升為現代城市中評價社區的重要標準。比如上海的張江、北京的中關村，等等。所以，人以類聚作為區域創新能力的標準成為現代城市社區價值的評價標準之一。

談了高端城市和高端社區，我們再來談高端房產。最近，上海的老洋房賣出來天價，北京的老四合院早就賣出了天價，這樣的天價豪宅往往是一個城市的名片，不斷刷新著人們對豪宅的價格認知。

豪宅是一個城市的富人區，富人區的豪宅市場有三重溢價：第一是顯要性消費溢價，通俗地說，豪宅是住宅類的奢侈品。第二是階層化社群溢價，也就是人以群分的階層細分。第三是傳承性資產溢價，每個城市的人文歷史幾乎都是由這個城市的豪宅書寫的。

人們很少關注到城市的歷史與建筑材料之間的關系，早期城市住宅使用的是石材，所以傳說中的神秘組織共濟會就是石匠公會，豪宅的價值第一是用什么材料，第二是什么人設計的，第三是住過什么人。用這樣的標準看城市豪宅和富人區，就有了一個新的價值定律：百萬買房，千萬買鄰。

這個標準也很早寫入了國學的傳統智慧。昔孟母，擇鄰處。為了兒子的未來，孟子的母親曾三次搬家（孟母三遷）。

“房住不炒”為什么會推高一個城市的房價？原因之一就是富人區的豪宅市場。人雖少，卻不可忽視。經濟學的價值就是稀缺性，不是房產的建設成本決定房價，而是房產的稀缺決定房價。

并不是所有城市都有富人區，但是沒有富人區的城市一定不是中心城市。因為現代城市有三大功能：創造就業，創造財富，創造消費。所以城市的名片是三種人：窮人、富人、女人。

沒有窮人就沒有未來，沒有富人就沒有現在，沒有女人就沒有消費。

城市中有兩個流動的群體，其一是窮人在流動中尋找創業機會，其二是富人在流動中尋找投資機會。城市的財富增長必然帶來兩極分化，于是就有了窮人和富人的永久話題。我總結了公平社會三原則：1. 財富增長 / 貧富分化；2. 富人投資 / 窮人創業；3. 富人慈善 / 窮人脫貧。一個國家的政府是社會財富再分配的機構，追求共同富裕不等于平均財富，而是人們對財富的共同追求，無論貧富，都在追求。

城市住宅市場是多層次的，高端改善型需求永遠存在，因為這種需求是不斷刷新的。現代城市住宅的基礎材料如今已不是石材，也不是木材，而是鋼筋水泥，后來又有了玻璃，鋼筋水泥玻璃都是有壽命的，這就有了現代住宅的使用年限。

中心城市一旦形成，社區分布就會相對固化，固化的區域就會由于人口的積聚而創造稀缺，稀缺的空間依附在房產之上，而舊的房產卻可能成為“老破小”，新建住宅則是“高亮大”。

上海如今已發展為 2500 多萬常住人口的超大城市，800 多萬套住宅，夠了嗎？不夠。因為現在就有四分之一左右的“老破小”，十年內還有新增四分之一的“老破小”。此外還有新增的人口增長。所以，無論中國蓋了多少房子，中國的一二線城市核心區的房產永遠稀缺，在邊緣化的城市，人口外流，房產永遠過剩。在稀缺性的城市，特別是稀缺城市的核心區，人口積聚，房產永遠不夠，夠了也會更新，結果還是不夠。現在已經沒有多少上海人還說不要浦東一套房了，上海城市的發展如今也和北京一樣，“東富西貴”，富人區原來在西郊，如今東郊起來了，遲早有一天，浦西將成為旅游區，浦東上升為主城區。

從城市空間稀缺性的標準高樓大廈就可以看出，上海的“四件套”在陸家嘴，第五高樓在張江，第六高樓在金中環。

浦東的主路之一是世紀大道，如今晚間開車，你會發現，由西向東的車流越來越多，由東向西的車流越來越少。

上海城市擴張的方向是東西兩極，向西連接蘇州，向東是浦東主城區不斷擴張。這時我們用三個密度的標準看上海，未來的發展趨勢一目了然。

高端改善型住宅市場的核心是空間的稀缺性，第一是稀缺的城市，第二是稀缺城市的稀缺社區，第三是稀缺城市稀缺社區的稀缺群體。這三個稀缺的背后是人口密度、財富密度、科技密度，“老破小”不斷被淘汰，“高亮大”不斷在更新，高端改善型住宅市場的需求永遠不會消失。

在后城市化階段，驅動房價上漲高于市場平均水平的關鍵因素是三個稀缺性：稀缺的城市——城市群的中心城市；稀缺城市的稀缺社區——中心城市核心區的低密度社區；稀缺城市稀缺社區的稀缺群體——富人區的豪宅。

本文節選自《中國房地產金融》雜志8月刊