陳仁科：愛妄想，缺表達，欠特色，路程遠——文旅產業(yè)四大敵

有人說，在房地產開發(fā)的增長路徑中，21世紀的頭十年是近郊大盤模式，第二個十年是產業(yè)新城模式，而第三個十年將是鄉(xiāng)村振興模式。

在狂飚突進式發(fā)展多年后，傳統(tǒng)的開發(fā)模式必須讓位于新的產業(yè)創(chuàng)新驅動。如果說傳統(tǒng)的城市開發(fā)仍將是開發(fā)商的主戰(zhàn)場，那么，由于我國的鄉(xiāng)村在基礎設施、公共服務等領域遠遠落后于城市，在國家頂層設計之下，鄉(xiāng)村振興——對房地產開發(fā)商而言，很可能將是未來的機會所在。

然而，究竟如何實現(xiàn)鄉(xiāng)村振興，房企如何通過鄉(xiāng)村振興進行轉型，其中又有什么誤區(qū)……《南方房地產》華南主編肖恩專訪中旗董事長、中國管理科學院現(xiàn)代教育研究所研究員、博士后導師陳仁科，請專家導師給業(yè)界人士答疑解惑。

監(jiān)制 | 蘇祥彬

主筆 | 肖 恩

版式 | 布 魯

錄音整理 | 肖 玲

壹

鄉(xiāng)村振興=房企轉型？錯！

Exclusive interview

廿多年來，陳仁科一直從事房地產行業(yè)的研究與教學，作為清華大學、浙江大學、中山大學 客座教授，他是中交、中冶、中鐵、中糧、中電建、中建五局、萬科、富力、綠城等等50多家央企、頭部房企的特聘導師，自“特色小鎮(zhèn)”概念推出之時，陳仁科先生便成為了最早的一批研究者和實踐者之一，診斷國內特色小鎮(zhèn)項目近二百個，并親自策劃了40余個小鎮(zhèn)項目，其撰寫的專論，也成被國家部委采用，作為制定政策的依據(jù)和參考。

坐擁豐富的“特色小鎮(zhèn)”實戰(zhàn)經驗，陳仁科天然具備了關于“鄉(xiāng)村振興”的強話語權。今天，業(yè)界都在談房企轉型、談鄉(xiāng)村振興之于房地產行業(yè)的意義，仿佛鄉(xiāng)村振興之路便是房企轉型之路。而陳仁科在采訪的開端，首要提出應捋清鄉(xiāng)村振興與房地產之間的關系。

肖恩：您認為鄉(xiāng)村振興于房地產行業(yè)的意義是什么？

陳仁科：說個實在話，鄉(xiāng)村振興跟常規(guī)的房地產的關聯(lián)并不是很大。

只是現(xiàn)在鄉(xiāng)村振興慢慢向文旅、康養(yǎng)方向發(fā)展，在那些自然環(huán)境優(yōu)越、離城市距離較近的鄉(xiāng)村里，可以開發(fā)建設一些特色小鎮(zhèn)、文旅小鎮(zhèn)、康養(yǎng)小鎮(zhèn)，配套一些度假屋、養(yǎng)老公寓、消閑娛樂設施、還有一些公共服務設施等等，這樣才和房地產開發(fā)建設產生了關聯(lián)。

鄉(xiāng)村振興通常就是三條路——文旅康養(yǎng)振興鄉(xiāng)村、產業(yè)振興鄉(xiāng)村、特色農業(yè)振興鄉(xiāng)村，后面的兩條路子與房地產行業(yè)并沒有太多重合之處。

肖恩：但通過發(fā)展文旅、康養(yǎng)產業(yè)，振興鄉(xiāng)村，可以幫助房地產企業(yè)獲得一些更好的機會、更優(yōu)惠的的政策，進而實現(xiàn)轉型？

陳仁科：是的。當鄉(xiāng)村振興中單純的觀光旅游向文旅度假康養(yǎng)旅游轉換時，房地產開發(fā)商這個角色的必要性就顯現(xiàn)了，這也就預示著房地產企業(yè)的轉型之路，可能會在文旅地產、康養(yǎng)地產這一條路上。

貳

文旅=吃+看+玩？錯

Exclusive interview

任何行業(yè)都有生命周期，房地產行業(yè)也不例外，轉型已勢在必行。其中，鄉(xiāng)村文旅開發(fā)無疑是重要方向之一。

但即便如此，鄉(xiāng)村文旅開發(fā)到底應該如何做，卻并不存在一種簡單的“通用”模式，而是需要思考得更多、更深。

肖恩：既然文旅對于帶動鄉(xiāng)村振興和房地產都那么重要，如何做好文旅？

陳仁科：首先，觀光旅游的三大基礎要素，吃、看、玩，缺一不可。

肖恩：廣州周邊其實有不少很好的自然資源，也搭建了一些諸如玻璃棧道這樣的游樂設施，吃的方面更是碾壓市區(qū)，為什么從收益和人氣來看，都不算成功呢？

陳仁科：一，是缺乏特色。

二，交通距離影響很大，項目必須在其所依傍的中心城市一小時內車程內。

三，有些本來擁有很好的資源，卻不懂表達——這里有古跡，這里是故居，那么古跡、故居所散發(fā)出來的文化氛圍在哪里？這里有極美的原始自然資源，如何去讓這些原始自然資源以更深刻的方式給人留下印象？這些都是“表達”要做的功課。

肖恩：怎樣的“表達”才是好的“表達”？

陳仁科：就舉新疆戈壁灘為例。

新疆地窩子，是新疆建設兵團第一代軍墾戰(zhàn)士戰(zhàn)天斗地開墾戈壁灘留下的歷史印記。這些地窩子就是資源，文化資源！

當?shù)匦陆ㄔO兵團的領導說，就這么個地窩子讓別人來看，不是剛進去就出來了嗎？

我說，錯了，你可以把大的地窩子，做成地下K廳，小點的地窩子搞成情侶房，誰在地窩子K廳唱過歌，誰在地窩子情侶房里睡過覺？還有那些一圈幾十個、上百個的地窩子，每個做成一個主題酒吧、咖啡吧，有沒有味道？

這就是一種表達，你要懂得表達！

地窩子

新疆戈壁小鎮(zhèn)項目

叁

鄉(xiāng)村“希望”振興=鄉(xiāng)村“可以”振興？錯！

Exclusive interview

陳仁科認為，要做好文旅，必須有“發(fā)現(xiàn)的眼睛和表達的智慧”，與此同時，風景資源、交通、消費群體、消費內容都應進行謹慎思考，而且，他還強調“并不是所有鄉(xiāng)村都適合發(fā)展文旅”，“因為鄉(xiāng)村文旅會面臨激烈的市場競爭，畢竟每一個城市圈周邊的文旅消費需求是有限的，有競爭優(yōu)勢的鄉(xiāng)村才能勝出?！?/p>

不僅“不是所有鄉(xiāng)村都適合發(fā)展文旅”，更進一步地，陳仁科還指出，“并不是所有的鄉(xiāng)村都可以振興”！

肖恩：您有一個觀點，“并非所有的鄉(xiāng)村都可以振興”，可以詳細闡釋一下這個觀點么？

陳仁科：有些鄉(xiāng)村是缺乏振興的基礎條件的。比如說自然環(huán)境怎樣，生存條件怎樣，交通條件怎樣，這些都決定了這個鄉(xiāng)村能不能夠振興。

其次，即使具備了基礎條件，也未必就能振興。鄉(xiāng)村振興現(xiàn)在的路徑就幾條，文旅康養(yǎng)開發(fā)、產業(yè)、特色農業(yè)發(fā)展，無非就是這幾條路。

文旅這條路不錯，但是現(xiàn)在有一個情況，就是很多地方根本不具備文旅資源，也強行走文旅這條路，最終就是搞成農家樂。還有一些地方就是把田都種上了花，賣點就是花海，可季節(jié)一過，就什么都看不到了。

第二條路是產業(yè)振興。但現(xiàn)在不少地方做產業(yè)振興都走上了彎路，一心想要高大上，智能化、金融業(yè)、互聯(lián)網……可是憑什么這些“高大上”的產業(yè)要到村里來??？不現(xiàn)實！所以引進產業(yè)一定要根據(jù)自己的基礎來進行。

第三條路是發(fā)展特色農業(yè)。但是不是所有的鄉(xiāng)村都具備去搞特色農業(yè)的條件呢？引進的農產品能適應本地的水質和土壤么？能不能存活？能不能量產？量產之后是不是還能像原產地出品一樣具備特色？

這些，都是限制鄉(xiāng)村振興的問題。

肖恩：對于不能振興的鄉(xiāng)村，就直接放棄么？

陳仁科：我相信只要是人類能夠長期居住的地方，一定有他的生存之道，一定有他的資源因子、文化因子，關鍵是我們能不能去發(fā)現(xiàn)，發(fā)現(xiàn)了會不會去表達。

不過，另一方面，如果這個地方的生存環(huán)境著實惡劣，那么該搬遷就搬遷。哪怕風光再好，空氣質量再高，路開不進去或者開進去要幾百個億，也沒辦法推動。畢竟，試想哪家企業(yè)會為了一個村莊投幾百個億？

肖恩：可否談一下您在推動鄉(xiāng)村振興過程中，所遇到的一些困難或者誤區(qū)？

陳仁科：除了剛才提到的部分地方政府不切實際，一心追求“高大上高科技”這種觀念上的誤區(qū)外，也碰到過一些開發(fā)商，他們不能客觀地審視自己的項目，會提出一些像“我要建一座廟！”“我要做一臺大型實景演出！”這樣的要求。

問題是，建廟是要民政部批準的，不是有錢就能做的。還有大型實景演出，一投資就是兩三個億，演員就要幾百人，你這個開發(fā)商具備這個投入能力嗎？

碰到這樣自以為是或者喜歡妄想的開發(fā)商，就溝通不了。我們告訴他不能這樣做，他倒覺得是我們沒水平。這又是另一個認知上的誤區(qū)。開發(fā)商最大的問題是想得太多，落不了地。

所以，無論是地方還是開發(fā)商，都要研究清楚項目的基礎條件、資源稟賦和成長性，再根據(jù)實際情況，來進行鄉(xiāng)村振興或者文旅項目的操作，否則想得再多，最后都不能落地。

另外，還有一些房企帶著舊有的開發(fā)理念去做文旅/康養(yǎng)地產，也是不行的，應該先做文旅和康養(yǎng)，而不是先圈地、蓋房、賣房。否則，你這個地方什么都沒有，不會有人來買房！

肆

經濟發(fā)達=鄉(xiāng)村振興做得好？錯！

Exclusive interview

據(jù)不完全統(tǒng)計，近年來恒大、融創(chuàng)、萬科、碧桂園等頭部房企均有布局文旅產業(yè)。機構數(shù)據(jù)顯示，百強房企中，已經有57%的房企涉水文旅地產領域，其中，至少已有10家房企專門成立文旅集團公司。

所以，在鄉(xiāng)村振興/文旅康養(yǎng)這條路上，又已經被財大氣粗的大企業(yè)占去先機了么？中小房企還有沒有機會？有沒有比較好的范本來參考，他們憑什么？

肖恩：在您的經驗中，是否有一些地方的項目比較容易推動？為什么？

陳仁科：跟江浙地方的合作是比較順利的。

江浙很多小鎮(zhèn)都做得特別好，因為江浙人務實，不會像有些地方的官員那樣，喜歡高大上，或者喜歡妄想。他們會根據(jù)自己的資源來發(fā)展出自己的特色，有的做產業(yè)小鎮(zhèn)，有的做康養(yǎng)小鎮(zhèn)，有的做教育小鎮(zhèn)……這就使江浙的經濟發(fā)展越來越快，而且持續(xù)性越來越強。

而且，江浙人求新求變，不會躺在財富基礎之上止步不前。相比起來，有些地方因為本身經濟就比較發(fā)達，鄉(xiāng)村也比較富裕，所以失去了前進的動力。直到這幾年，國家越來越重視鄉(xiāng)村振興工作，還將其作為政治任務下壓以后，這些地方才慢慢地開始重視鄉(xiāng)村發(fā)展了。

但老實說，他們只是表面上重視了，內心其實還是不以為然。因為這些地方的官員雖然同樣很務實、包容，誠信度也高，但是比較短視，甚至比較功利，只能看到今天能賺到的1塊錢，而不愿意投入來獲取明天的100塊錢。

相比起來，江浙人的眼光放得更遠，得到的自然也更多。

肖恩：可以從鄉(xiāng)村振興的角度，向廣東的房地產企業(yè)提供一些建議么？

陳仁科：廣東實際上有很多非常好的資源，有很多鄉(xiāng)村可以向文旅康養(yǎng)方向進行升級換代。

我建議廣東的中小房企，不要再在幾座大城市里去和頭部房企去爭個頭破血流了，他們可以轉型做文旅、康養(yǎng)。依附一個中心城市，在車程時間不超過一個小時的區(qū)域內，做“1.5居”。所謂“1.5居”，是指半居半游半養(yǎng)，可以居住，可以度假，也可以養(yǎng)老的項目。

雖然現(xiàn)在所有的頭部房企、央企、國企都進入了文旅、康養(yǎng)的賽道，競爭同樣很大，但是他們現(xiàn)在做得也并不是很成功，整個產業(yè)都在摸索當中，所有人都在同一起跑線上，攜重資進場的大型房企并沒有太多優(yōu)勢，這個時候，如果中小房企能找到領路人，找出自己的路子，自然就能夠獲得屬于自己的市場份額！