柳傳志想賣，孫宏斌想買：“選擇和判斷大于一味努力

一封事關(guān)融科智地上下1100多號(hào)人去與留的郵件，刺破了周日（25日）的寧靜。

上午十點(diǎn)，融科智地總裁秘書群發(fā)出的一封郵件，在幾秒鐘后躺在了公司全體員工的收件箱里，包括一份經(jīng)股東聯(lián)想控股（03396.HK）點(diǎn)過頭的安置方案，一份由融創(chuàng)（01918.HK）負(fù)責(zé)解釋的融合方案。

一周前，一筆137.88億元的收購故事，裹挾著狂人孫宏斌與教父柳傳志的江湖恩怨往事，撲面而來。這1100多號(hào)人毫不知情地站到了命運(yùn)十字路口，在融科智地管理權(quán)移交給融創(chuàng)后的一周內(nèi)，他們將需要作出最終選擇：是去融創(chuàng)，還是離職自主就業(yè)，或是應(yīng)聘聯(lián)想控股的崗位？

三種方案配備的補(bǔ)償機(jī)制，各有不同，時(shí)間會(huì)給出最終答案。“買主”孫宏斌的心思已經(jīng)迅速到了下一場—在與柳傳志談妥之后，他40億元結(jié)交了另一男主角—金科股份（000656.SZ）實(shí)際控制人黃紅云。

手握401億元現(xiàn)金，孫宏斌尋找一切收購標(biāo)的。大量優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)和項(xiàng)目，是孫宏斌團(tuán)隊(duì)打未來戰(zhàn)役的彈藥。

孫宏斌將2016年定義為融創(chuàng)的新起點(diǎn)，銷售目標(biāo)定為800億元。在前8月完成781.3億元份額后，他將目標(biāo)上調(diào)至1100億元，但這顯然不是終點(diǎn)。

在年初，孫宏斌為融創(chuàng)今年的路徑定調(diào)了十字方針：“判斷、繼續(xù)布局、控制風(fēng)險(xiǎn)。”他用兩手準(zhǔn)備去“擴(kuò)大糧倉”—在大并購序幕開啟時(shí)，提前談判進(jìn)場；在一手土拍現(xiàn)場，做好測算就拿地。

“選擇和判斷大于一味努力”

留給融科智地員工思考的時(shí)間，并不多。

“按照孫宏斌的行事風(fēng)格，拿到融科智地管理權(quán)的節(jié)奏不會(huì)慢，”融科智地北京總部高層張睿（化名）告訴時(shí)代周報(bào)記者，23日下午六點(diǎn)，聯(lián)想控股和融創(chuàng)組織融科智地總部、各大區(qū)和城市公司的高管開了一個(gè)電話會(huì)議。

會(huì)上，孫宏斌再三強(qiáng)調(diào)，這筆交易不可逆。言外之意，融創(chuàng)不會(huì)像收購綠城、佳兆業(yè)、雨潤一樣，中途而廢。

過去兩年，52歲的孫宏斌在中國最重要的三筆并購案里鎩羽而歸，這讓他身上多了幾分悲情色彩，但他并沒有放棄在并購市場尋找機(jī)會(huì)。

換了小切口、易消化的收購思路后，2015年以來，孫宏斌成功吃進(jìn)了中渝置地、西安天朗、江蘇四方、武漢美聯(lián)、煙臺(tái)海基、萊蒙國際等房企，融創(chuàng)的觸角也借此伸向了南京、武漢、成都、西安、太原、合肥等二線城市。

這一次，孫宏斌又談成了一筆“超值”生意。137.88億元買下的，是融科置地41家目標(biāo)公司的相關(guān)股權(quán)及債權(quán)，囊括42個(gè)項(xiàng)目的730.05萬平方米可售面積，折合樓面單價(jià)只有1888.64元/平方米。

隨后，融創(chuàng)將新增北京等一線城市的6個(gè)項(xiàng)目；合肥、杭州、武漢、長沙、無錫、天津、重慶、三亞等8個(gè)二線城市的28個(gè)項(xiàng)目；景德鎮(zhèn)、煙臺(tái)、大慶等8個(gè)三四線城市的8個(gè)項(xiàng)目，其中二線城市項(xiàng)目占比達(dá)67%。

接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)，孫宏斌一度吐露心聲，他信奉選擇和判斷大于一味努力。在大并購序幕開啟時(shí)，融創(chuàng)已提前進(jìn)場談判，通過并購獲取大量低成本土地，用較小的投入撬動(dòng)成倍的銷售。

在《長江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展規(guī)劃綱要》正式印發(fā)后，長江經(jīng)濟(jì)帶中游城市群的合肥、武漢、南昌、長沙、重慶、成都等二線城市已迅速進(jìn)入相愛相殺的房價(jià)PK大戰(zhàn)。孫宏斌賭對(duì)了方向。

合肥，就是孫宏斌切入的重要二線據(jù)點(diǎn)。25日，孫宏斌麾下的合肥融創(chuàng)壹號(hào)院首次開盤，這個(gè)備案價(jià)就超3萬元／平方米的合肥最貴豪宅在當(dāng)日1小時(shí)內(nèi)攬金6億元銷售額。這個(gè)瘋狂的城市，更是在23日一次性推出了1050.52畝地，單日土拍收金168.81億元，部分地塊溢價(jià)超三倍。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月合肥新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲4.8%，環(huán)比漲幅位列全國第四，超過了一線城市北京、深圳。這也難怪，在收購公告發(fā)布的第二天（19日），孫宏斌便現(xiàn)身合肥，考察了合肥融科城。

從兩年前的開盤價(jià)7200元/平方米，合肥融科城已漲至現(xiàn)在的1.6萬元/平方米。粗略估算，合肥融科城剩余貨值已達(dá)139.43億元。

這塊肥肉，柳傳志為何不自己吃？

“柳想賣，孫想買，誰都攔不住，”張睿透露，出售決策直接來自于柳傳志，融科智地層面事前并無知悉。時(shí)代周報(bào)記者從聯(lián)想控股方面了解到，“聯(lián)想控股與融創(chuàng)雙方在今年8月下旬開始接觸，融創(chuàng)是唯一競買者”。

“兒子”與“二當(dāng)家”

16年前，親手導(dǎo)演聯(lián)想分拆大戲時(shí)的柳傳志，在一個(gè)最樸素的考慮下決定了聯(lián)想控股的未來—向非IT領(lǐng)域延伸，分散風(fēng)險(xiǎn)。一不小心，聯(lián)想控股構(gòu)建了“戰(zhàn)略投資＋風(fēng)險(xiǎn)投資”的雙輪業(yè)務(wù)，進(jìn)入了IT、金融、現(xiàn)代服務(wù)、農(nóng)業(yè)與食品、房地產(chǎn)和化工能源等多個(gè)領(lǐng)域，成了一家不折不扣的非相關(guān)多元化企業(yè)。

柳傳志曾打了一個(gè)形象的比方，用養(yǎng)豬（純粹投資）和養(yǎng)兒子（當(dāng)產(chǎn)業(yè)做）區(qū)別對(duì)待這些業(yè)務(wù)。他親手搭了一盤新棋局，讓潛行已久的地產(chǎn)力量融科智地在2001年浮出水面，希望好好養(yǎng)大這個(gè)“兒子”。

1993年，陳國棟在廣東惠陽揮汗如雨地建設(shè)聯(lián)想科技園時(shí)，并沒有想到8年后他會(huì)以聯(lián)想少帥身份執(zhí)掌一家房地產(chǎn)公司，并領(lǐng)導(dǎo)被聯(lián)想控股寄予厚望的核心資產(chǎn)和支柱產(chǎn)業(yè)。

從建聯(lián)想科技園到試探寫字樓，再到掘金住宅，房地產(chǎn)的繁榮讓聯(lián)想控股的野心變大，柳傳志更是要陳國棟在房地產(chǎn)領(lǐng)域再創(chuàng)聯(lián)想傳奇。

梳理早年報(bào)道，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)極度上心的柳傳志，曾屢屢請(qǐng)當(dāng)時(shí)的順馳董事長、曾經(jīng)的聯(lián)想“二當(dāng)家”孫宏斌吃飯，或是參觀早年順馳的樓盤，問孫宏斌這個(gè)行業(yè)到底怎么做才好。

在聯(lián)想的內(nèi)部會(huì)議上，柳傳志曾說過，“要關(guān)注孫宏斌，關(guān)注孫宏斌的未來，關(guān)注順馳的未來”。

2005年，融科智地首次提出上市計(jì)劃，2008年宣布進(jìn)入上市程序，并表示爭取2010年前后實(shí)現(xiàn)在A股上市。當(dāng)時(shí)，融科智地國內(nèi)承銷商以及相關(guān)法律顧問都已確定。

“但隨后，聯(lián)想控股中期戰(zhàn)略調(diào)整，融科智地被作為核心資產(chǎn)納入整體上市資產(chǎn)包，”聯(lián)想控股內(nèi)部人士李賽寧（化名）對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說，融科置地對(duì)聯(lián)想控股的貢獻(xiàn)還是比較大的，曾被定位為聯(lián)想控股整體上市的“一級(jí)火箭”推手。

聯(lián)想控股招股書顯示，2012－2014年，房地產(chǎn)板塊收入分別約為75.35億元、91.42億元、114.98億元，利潤分別為17.35億元、15.14億元、9.83億元。到整體上市的2015年，房地產(chǎn)貢獻(xiàn)的凈利潤也高達(dá)16.51億元，當(dāng)時(shí)整個(gè)戰(zhàn)略投資板塊凈利潤僅為13.24億元，IT、現(xiàn)代服務(wù)、化工與能源等其他行業(yè)仍在虧損。

但這一業(yè)務(wù)增長放緩趨勢一目了然。今年上半年，聯(lián)想控股房地產(chǎn)凈利潤為3.65億，比去年同期下滑75%。事實(shí)上，這種趨勢自去年下半年開始已有體現(xiàn)。

兩年前曾談過一輪收購

這家背靠聯(lián)想品牌與資本含金而生的房企，也曾為“重生”做過努力。

2015年11月4日下午，聯(lián)想控股召開融科智地高層人事調(diào)整會(huì)議，宣布罷免總裁陳國棟，任命原常務(wù)副總裁鄭志剛為新任總裁，這一任命于11月6日生效。這次會(huì)議陣容強(qiáng)大，柳傳志及聯(lián)想控股一眾高管近50人出席。

柳傳志在大會(huì)上指出，融科智地總體戰(zhàn)略過于保守，錯(cuò)失了發(fā)展機(jī)會(huì)，“本可以放手發(fā)展，成為中國房地產(chǎn)行業(yè)排頭兵，為股東創(chuàng)造豐厚回報(bào)，但是距離股東的要求卻有相當(dāng)差距”。

在時(shí)代周報(bào)記者的采訪中，不少業(yè)內(nèi)人士提及，融科智地的文化秉承了聯(lián)想的文化，謹(jǐn)慎、務(wù)實(shí)、強(qiáng)勢，講究“夯實(shí)了再撒一層土”，這減少了進(jìn)入新領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)，但同時(shí)也導(dǎo)致其占有資源能力差、操盤周期長和團(tuán)隊(duì)磨合能力弱等問題。此外，融科智地總部也未形成強(qiáng)有力的管控模式，地方區(qū)域公司權(quán)力大，產(chǎn)品線不統(tǒng)一，無法形成規(guī)模效應(yīng)。

“外來文化很難融入融科智地，空降兵成活率很低。2003年，萬科莫軍空降融科二把手，做了很多事情，但一年多時(shí)間后就回萬科了。”張睿說，去年11月高層大換血，但任命的副總裁沒有一個(gè)是外來的，原有的體系和思維很難打破。

柳當(dāng)時(shí)提出，給鄭志剛?cè)陼r(shí)間，領(lǐng)導(dǎo)融科殺出一條血路，做一個(gè)“有規(guī)模、有智慧、敢闖敢拼能創(chuàng)新”的融科。現(xiàn)在看來，三年之約要失約了。

“融科智地沒有大張旗鼓、大開大合式發(fā)展，慢也是一種風(fēng)險(xiǎn)，走到這一步，與別人無關(guān)，”李賽寧說，“融科置地排名靠后，廝殺能力欠缺，被資本力量吃下也是無奈之舉”。

據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，2014年，孫宏斌就曾有意向收購融科智地，但當(dāng)時(shí)的總裁陳國棟極力反對(duì)，未能成行。直到今年，柳傳志親手將地產(chǎn)“兒子”交給了孫宏斌。

談判桌兩旁，是曾經(jīng)的千里馬與伯樂，是把孫宏斌送進(jìn)監(jiān)獄的那只大手，也是在孫宏斌出獄后扶他上馬并送了一程的導(dǎo)師。在柳傳志的內(nèi)心，孫宏斌或許就是聯(lián)想最好的接班人，怎奈造化弄人。

對(duì)于柳傳志，這是聯(lián)想控股戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的一次嘗試，也是他寄予的孫宏斌重整融科大旗的期望。就像1994年，他為出獄的孫宏斌提供的那50萬元?jiǎng)?chuàng)業(yè)啟動(dòng)資金。

翹腳老板黃紅云

孫宏斌一刻都沒有閑著，在與柳傳志談妥之后，孫宏斌“朋友圈”的另一男主角—黃紅云紅了。

11個(gè)交易日過后，黃紅云在今年9月12－14日最新增持的2228.57萬股，已經(jīng)獲得超過20%的賬面浮盈。孫宏斌是他的神助攻，9月21日，融創(chuàng)40億元成為金科股份的定增伙伴，并以16.96%的持股份額成為后者的第二大股東，金科股份以連續(xù)兩個(gè)漲停表態(tài)歡迎。

興業(yè)證券研報(bào)指出，金科股份是成渝區(qū)域龍頭，極大受益于成渝爆發(fā)潛力和新“核心十城”布局，在資產(chǎn)茺背景下屬優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。

融創(chuàng)入主金科股份第二大股東，正是“買地不如買地產(chǎn)股”這一邏輯的演繹。金科數(shù)據(jù)顯示，其在建項(xiàng)目約75個(gè)，可建面積超過1700萬平方米，其中重慶大本營的土儲(chǔ)就超過900萬平方米，屬于國內(nèi)規(guī)模較大的全國性房企。

孫宏斌眼光毒辣。今年5月，《成渝城市群發(fā)展規(guī)劃》中，重慶被確立為成渝城市群兩大核心之一，重慶地產(chǎn)基本面正處在爆發(fā)前夕。不遠(yuǎn)處的成都，今年7月以來已拍出多個(gè)地王。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，成都8月新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.8%，同比上漲4.8%，成為繼東部沿海城市之后，最先“漲起來”的中西部二線城市。

近一年多時(shí)間里，融創(chuàng)已針對(duì)成渝地區(qū)市場發(fā)起多輪進(jìn)攻。今年6月6日，融創(chuàng)和成都本土房企天合房產(chǎn)簽約，以10.61億元的代價(jià)獲得3個(gè)項(xiàng)目。而在去年7月，又連續(xù)收購中渝國嘉、天朗等在成都的一共9個(gè)項(xiàng)目。

目前，尚無法得知融創(chuàng)本次入局后還有哪些動(dòng)作。在外人看來，融創(chuàng)此舉可謂“進(jìn)退兩不虧”。處在第二大股東的位置上，融創(chuàng)上有謀求金科股份控股股東的可能。

但若上位不成，融創(chuàng)也可以在解鎖后通過二級(jí)市場退出，或在戰(zhàn)略、項(xiàng)目層面展開聯(lián)合。

黃紅云就不怕孫宏斌吞下金科？今年8月，創(chuàng)始人黃紅云辭去了金科董事會(huì)主席、董事及董事會(huì)專門委員會(huì)在內(nèi)的所有職務(wù)，專心當(dāng)起了翹腳老板。

“任何人要吃下金科，都是要花點(diǎn)力氣的，”重慶當(dāng)?shù)胤治鋈耸坷顣煟ɑ└嬖V時(shí)代周報(bào)記者，黃紅云及其家族的持股份額，還不易被別人輕易撼動(dòng)。

9月19日召開的股東大會(huì)上，金科股份董秘劉忠海表示，黃紅云作出過承諾，在股價(jià)低于10元/股以內(nèi)會(huì)繼續(xù)擇機(jī)增持。26日當(dāng)晚，金科股份公告，黃紅云再度增持近1200萬股，他及家族總計(jì)持股31.44%。

黃紅云的心思，孫宏斌懂，融創(chuàng)股價(jià)低，公司崛起快，他也怕別人抄老底。同樣是26日晚，融創(chuàng)公告，孫宏斌28億元認(rèn)購了融創(chuàng)4.53億股，是持股比例53.22%的絕對(duì)大股東。