一半是火焰，意思是旅游地產很火，萬達、萬科、華僑城、恒大等大型企業紛紛介入旅游地產領域，大規模拿地、大規模造城、大規模造景、大手筆運作，有些項目更是成為提升區域發展的有力引擎，比如萬達的文化旅游城、萬科的度假區；另一半是海水，折射了現實下旅游地產的冰冷，無論是“5+2”的第二居所還是度假居住的第三居所，都面臨著高空置率的問題，鬼樓、鬼城、鬼鎮、鬼社區屢見不鮮，尤其是在一些濱海地區涌現了大規模的空置樓群。
我從事旅游規劃行業幾十余年，見證了旅游與地產的發展與變遷。我有一個觀點，即旅游地產是一個錯誤機制下的垃圾制造。大量的旅游目的地或者旅游城市，以住宅型地產的思路來做旅游地產，既沒有旅游相關理念的引入，也沒有相關服務設施的配套，特別是在山東沿海，濱海一條線拉出來，十多公里長的千萬級平方米的所謂的旅游地產，實際上是一個時代導致的產物。我認為在帶薪休假強制執行、國民休閑綱要發布、度假時代來臨的大形勢下，“度假地產”是一個真正產業融合的概念，是糾正“旅游地產”錯誤、反映真實市場需求的產物。
帶薪休假是今年兩會上的一個熱點議題，其執行情況引發了各個層面的重視。在政府的推動下，帶薪休假有可能提前完成落實。這就意味著，工作一族平均每年將有10-20天的時間可以隨意安排，家庭度假將得到大規模的提升，帶來的將是規模化度假市場的形成。
度假市場最重要的特征是旅居，居住在整個度假結構中是第一位的，因此，我們預計，度假物業在未來將大規模擴張，形成十萬億以上的市場，市場態勢還是很樂觀的。度假地產與傳統的旅游地產有著本質的不同，因此，其開發思維也應該有所轉變。
在這里我想談幾點自己的看法：
第一，找準發展方向：開發綜合化、功能化、產城一體化、與城鎮化結合
旅游開發綜合化最根本的模式，是“以旅游休閑為引擎、以休閑度假地產發展為支撐，以特色產業為延伸”，三者的良性互動共同推動區域旅游、產業、城鎮化的綜合發展。在綜合化開發的背景下，度假地產投資商不再僅僅充當房產供應商的角色，不僅僅是做樓盤和賣房子，而是要注重與城市的結合，成為區域綜合開發商、城市運營商和產業運營商，進行以泛旅游產業為主導的產城一體化建設，包括旅游綜合開發區、旅游綜合體、旅游小鎮、休閑度假區、休閑小鎮、文化創意產業區等。
比如，以大型城市來說，可以開發游憩商業區（RBD），特別是城市中央游憩區和城市商業休閑區的結合，已經成為大型城市的必需功能結構；對中型城市來說，可以以旅游為核心進行旅游城市建設，比如打造像青島和大連這樣的旅游城市；還可以開發以旅游產業為主導產業的小城鎮，將旅游區域開發與城市經營全面結合起來，在大理、麗江、昆明等地，這樣的休閑旅游小鎮就已經得到了很好的實踐。
第二，創新權益歸屬：產權酒店、分時度假交換、分權度假、眾籌
由于旅游產業本身的一些屬性，度假地產面臨著一些發展困境：一是產權和使用權分離，買了旅游地產卻不需要長期居住，閑置房產如何管理經營困擾著購房者；二是度假交換的問題，在一個地方買房，但還要去其他地方旅游度假，怎樣保證換住權益；三是經營的問題，目前大多數旅游地產的“回租”經營，實際上是一種融資方式，收益率還不如銀行利率高，因此如何實現較高的收益成為很大問題；四是高總房價的問題，可以說高總價擋住了80%的家庭。
面臨這些問題，我認為，“產權酒店、分時度假交換、分權度假、各類眾籌”，才是度假地產銷售的解決之道。這一解決之道包含了四個核心，即：眾籌理念、時權模式、信托投資、消費回報。
眾籌理念，即多人共享一套房，通過產權的分拆，降低成本，這是度假時權分割的基礎；時權模式包括時權分割、時權交換、時權的貨幣化。時權是可以分割使用的，基于時權標準化分割（7天或1天），就可以實現時權交換。同時，時權是有價權益，是資產證券化的核心；信托投資是經營價值的支撐者，分時度假一般解決交換使用問題，不能實現投資回報問題。
為此，投資者以信托方式，將資產委托給經營者，追求更大回報率，成為一種制度設計；消費回報關注消費的最后一公里，把投資回報轉化為消費回報，可以更好的獲得消費者的認同。
第三，運用互聯網思維：結合業態，整合資源，合作發展
互聯網思維在這兩年已經成為對商業和地產業發展影響最大的一個理念。承載著物質和空間具體結構的房地產，如果不能有效的把互聯網關系結合進來，不能有效的把人們依托于互聯網而實現的智能化生活方式、智能化購物模式、智能化體驗模式、智能化社區交往和智能化生活方式融合到地產項目中來，那么這個地產一定是落后的。
度假地產也應該充分地運用移動互聯時代互聯網思維的結構價值，用智能化的、互動的、社交化的手段去整合土地資源、建筑資源、空間結構關系和產業業態，形成一種發展結構。
我認為，房地產與互聯網的結合主要包括三個方面：一是與產業業態相結合；二是要用互聯網思維去整合；三是合作發展。這就需要我們的開發商，第一要有這種互聯網思維；第二要把這些技術進行整合；第三要真正忠于這種生活方式。只有這樣，才能真正實現從土地開發、建筑開發到空間發展的價值，這不僅僅是轉型的問題，而實際上是整個社會發展和產業發展的趨勢。
第四，創新打造吸引核：主題樂園、大型演藝、新建古城、博覽會博物館聚集、酒店目的地、運動聚集
旅游吸引核是吸引人流、形成人氣、提升土地價值的關鍵，是將人搬運到旅游區的重要動力，是旅游消費產生的根源，其創新打造是旅游及度假地產最基礎、最本質的核心工作。隨
著旅游的飛速發展以及游客需求的不斷翻新，旅游吸引核的內涵也在不斷延伸。主題樂園、大型演藝、新建古城、博覽會、博物館、酒店綜合體、休閑運動項目等都可以作為旅游吸引核，關鍵是要符合旅游消費者的需求。
（本文作者 林峰 經濟學博士，資深規劃與旅游地產專家，北京綠維創景規劃設計院院長）
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