面對商場供應大潮 中國將如何應對？

　　與消費總額的三倍增幅相伴隨的，是零售空間的相應擴張——新的商場和新的購物中心遍布這個曾經在當地沿街店鋪和國營商店購物的國度。

　　這一經濟轉型催生了如大連萬達這樣的零售地產巨頭，讓王健林成為中國首富，按照福布斯最新估計，其凈資產為300億美元。然而，不少觀察家預計，這股熱潮可能也造成了嚴重的資源配置不當，特別是考慮到近幾年零售銷售增長逐漸弱化的趨勢。

　　而今，房地產咨詢公司仲量聯行估計，中國正面臨一股即將到來的供應大潮，未來三年進入中國市場的新商場空間預計將超過4,000萬平方米，其中很多項目所在的細分市場和地區都已經飽和。

　　零售空間不足推動了開發商的迅速壯大

　　在最近一場消費熱潮中，中國新興的繁榮局面改變了零售業的面貌。如今已是中國最大零售開發商的萬達，2000年才建立第一座商城，2006年時也只在全國各地擁有五六座購物中心。而到2014年底，該公司已經建立起第100個萬達廣場，今年還宣布了再建900多個的計劃。

　　在零售空間嚴重不足的推動下，房地產業快速增長，萬達也深受裨益。

　　就在最近的2008年，中國大陸的零售場所保有數量為549,000個，約為美國（110萬）的一半。但分攤到民眾頭上，則為每百萬美國人3,620家店，而每百萬中國人只有416家店。中國的零售供應對那些不生活在該國最大城市的人而言尤其匱乏。

　　隨著消費的擴張，中國的傳統商業街更加難以滿足中國消費者的需求，這為新的零售地產項目的開發創造了需求。

　　盡管中國成功地在短時間內新建了大量購物中心，但這些商場中很大一部分都是草草建成的，它們的開發商此前也只有住宅項目建設方面的經驗。

　　得益于中國的零售地產熱潮，大連萬達集團董事長王健林成為中國首富。

　　新華南MALL于2006年被原開發商出售。從這樣的項目可以看出開發商缺乏經驗，以及在這個例子中——中國不缺億萬富豪。

　　“第一代購物中心反映了中國開發商在規劃、租賃和運營方面普遍經驗不足。”塔博曼亞洲（Taubman Asia）中國區董事總經理張國華說，它是總部位于美國的房地產投資信托基金（REIT）塔博曼中心（Taubman Centers）的子公司。“許多老一代商場都地段差，內部通風不良，而且還采用分層所有權。”

　　事實上，當初開發新華南MALL項目的就是胡桂榮的公司，他在方便面行業發跡，成為億萬富豪。

　　而新華南MALL是一個極端的例子，中國零售業的快速增長，加之龐大的人口基數，使中國大陸的購物中心越造越大。

　　至少大30%——仲量聯行的調查現實，光是在上海，新商場的平均規模就較15年前翻了一番，從40,00045,000平方米增至現在的90,000平方米，比其他國家至少大30%。

　　像賣商品房一樣推銷商場

　　當住宅開發商進入商場行業時，他們也帶來了住宅開發的營收模式，即面向公眾按套銷售商品房，快速換取現金流，再用來快速建設更多項目。

　　這種分層所有權制的商場開發模式雖然很快就能為開發商創造現金流，但也導致很多房產管理不善、維護不足和考慮不周。

　　“如果你把不同的商鋪賣給不同的個人投資者，他們就會傾向于把鋪子租給出價最高的人，”全球房地產服務提供商第一太平戴維斯公司（Savills）的市場研究部主管詹姆斯·麥克唐納（James Macdonald）解釋說，“商場的租戶組合，以及是走中端、低端還是高端路線的決策方面往往會很混亂，讓消費者摸不著頭腦。你不能在一家LV專賣店旁邊開個文具店——它在商場定位上發出了不當的信號。”

　　除按鋪位出售外，這些新項目在啟動之前往往沒有對當地客流或購物模式進行充分研究。新項目的規劃通常不考慮附近即將面市的其他開發項目。

　　規劃的不足導致了局部供應過剩、商場設計不合格或商場規模與當地消費者數量不符的情況。許多這樣的商場還選在一些連必要交通基礎設施都還沒到位的新區域。

　　“在近幾年以及可預見的將來，零售商場供應的激增并不完全是由需求驅動的，”亞洲房地產基金管理公司亞騰資產管理公司（ARA Asset Management）助理首席執行長兼旗下ARA Private Funds的首席執行長Ng Beng Tiong說，“再加上零售業剛剛起步，零售人才短缺，因此商場供過于求、設計和運營不當、選址不佳、規模失當以及不迎合當地市場需求的現象在中國隨處可見。”

　　這種組織松散的零售開發方式導致很多商場項目業績不佳，因此，零售商和消費者都越來越向單一所有權的購物中心靠攏。

　　商場為政府而建，不為購物者而建

　　導致中國零售地產行業面臨挑戰的另一個因素是，在新購物中心破土動工之前，開發商先要滿足當地政府的規劃機構。其結果是，帶動近幾年商場開發迅速發展的是地方的財政收入目標，而不是開發者規劃或消費者需求。

　　在中國房地產熱潮的早期，地方政府最初只出讓用于住宅開發的城市地塊。但市、區等政府很快就意識到，這種做法限制了持續稅收和就業帶來的好處。因此，各地政府轉而力推用于混合用途項目的大型地塊，其中通常結合了大型零售元素。

　　“理論上講，購物中心越大，地方政府可以從營業稅、購物中心銷售額以及租金收入中獲得的財政收入也就越高，所有這些都能課稅。”專業服務公司普華永道（PwC）城市化服務主管薩姆·克里斯平（Sam Crispin）說，“增加稅收收入是城市規劃機構的目標之一，所以有時他們似乎不會去管商業上可行與否，就會去規劃大型購物中心的建設。”

　　依靠深厚的政府關系，很多開發商得以蓬勃發展，往往開發用地一面市，政府就跑到開發商那里做規劃去了。然而，激進的政府規劃并不是總能轉化為消費需求，尤其是考慮到地方規劃機構常常會要求建造大型商場。

　　鑒于中國目前在建商場空間相當于已有購物中心存量空間的30%以上，在2020年前，要想在中國零售房地產市場蓬勃發展，開發商就得更多地與市場力量看齊，而不是與當地政府建立更加密切的關系。