萬科總裁郁亮談房地產： 輕松賺錢的時代結束了

“黃金”褪色“白銀”仍是第一大產業

今年以來，國內房地產市場銷售有所放緩，市場對后續走勢的判斷也隨之出現分化。作為業內率先提出“下半場”概念的領軍人物，郁亮表示，盡管下半場已成行業共識，但目前市場上對這一概念的理解過于悲觀。

“真的沒理由特別悲觀！”郁亮說，“行業好不好，看跟什么時候比較，參照系很重要。跟２０１３年比確實不好，前四個月同比下降９．９％，但跟２０１２年比起來，好很多，增加４８％，要是跟２００８年比，那就好得太多了。”

郁亮認為，房地產進入下半場，只是過去“膽大為王，高端為上”，輕松賺錢的時代結束了。下半場對企業能力的考驗會更加全面，不適應的企業會被淘汰，而優秀企業并不會缺少成長空間。

他說，房地產雖然從“黃金”褪色到“白銀”，但仍然是我國第一大產業，平穩增長仍然可以期待。

“所以我覺得真的沒理由特別悲觀，城鎮化還在進行之中，而且經歷２００８年以來多輪宏觀調控后，這個行業越來越健康了，漲幅越來越緩，甚至出現個別的松動，而這不正是多年宏觀調控希望看見的結果嗎？有了健康的市場，今后發展的空間不就有了嗎？”郁亮說。

房企“白銀時代”面臨轉型

在對房地產業保持信心的同時，郁亮也認為和“黃金時代”相比，“白銀時代”獨有的特征正逐漸顯現。精細化、平臺化、金融化趨勢將是未來房地產業的發展方向。

郁亮說，首先，在“白銀時代”，一招鮮不能再包打天下了。以前，一些開發商的理念是，我造出最好的房子就一定有人買，但現在這肯定不成立了，需要更為精細化的產品和服務。郁亮認為，未來的客戶需求會有很大的區別，而移動互聯網時代企業也需要更加善待客戶。郁亮透露，萬科未來將按照“好產品、好服務、好鄰居”的總體思路，在產品性能、服務內容和社區氛圍上努力，不斷超越行業目前的范圍和水準，始終保持行業領跑者的地位。

第二，郁亮認為，“白銀時代”的房企將從開發商向平臺運營商的角色進行轉換，因為平臺才是最符合互聯網時代商業邏輯的形式。郁亮說，互聯網正在影響經濟社會發展的方方面面，傳統行業都面臨著互聯網的改造，海爾、小米都是其中成功的典范。“今后的房企將不是靠資產去賺錢，不是靠擁有黃金地段的物業去賺錢，而是靠擁有經營物業的能力去賺錢，這才是靠譜的事情。”郁亮認為。

第三是房地產業的金融化趨勢會很明顯。郁亮說，房地產企業要發展，必須要能解決支撐發展的錢從哪里來的問題。找到什么錢，決定你能做什么事，這在以前“錢松”的時代根本不是房企需要考慮的問題。而現在，在社會信貸不那么寬松，房地產投資水平逐漸下降的大環境下，房地產企業采取入股銀行、保險等金融機構拓展融資渠道的方式將成為必然的選擇。

萬科欲轉型城市配套服務商

作為行業龍頭的萬科，面對每一次行業調整總是表現出色。

今年以來，郁亮帶領萬科高管密集拜訪了海爾、小米、阿里巴巴等炙手可熱的互聯網企業。在這個互聯網時代，萬科又一次當起了房企轉型的先鋒。

很快，萬科學習互聯網思維的成果浮出水面。萬科首先從內部“開刀”，變職業經理人制度為事業合伙人制度，以進一步激發經營管理團隊的主人翁意識、工作熱情和創造力，強化經營管理團隊與股東之間共同進退的關系，為股東創造更大的價值。

郁亮說，在拜訪海爾時，張瑞敏的一句話對自己影響很大——“沒有成功的企業，只有時代的企業”，意思是企業一定是在做這個時代允許你做的事情。

“任何企業在面向未來的時代都沒有優勢，都要從學習和改變自己開始。在互聯網時代，合伙人制度是比職業經理人制度更符合商業邏輯的管理制度，這就是我們跟互聯網學來的東西。”郁亮說。

據郁亮介紹，除了對內部架構進行互聯網思維的改造外，對外萬科正在逐步轉向更安全、效率更高的“輕資產、重運營”模式，通過“小股操盤”，讓管理和運營產生價值。“雖然都是蓋房子，但原來主要是蓋有人住的房子，而現在要蓋有人用的房子，有商業、購物中心等城市配套。當然并不是說萬科自己要去做食堂、菜市場，我們是蓋好了給別人來用，然后通過操盤來賺錢。”萬科轉型城市配套服務商的身影正逐漸顯現。