從波特“五力模型”分析房地產(chǎn)業(yè)的投資吸引力

很顯然，在過去的近十年時間里，中國的房地產(chǎn)業(yè)是最具有吸引力的行業(yè)之一，其特點表現(xiàn)為“三高”：一高增長性，行業(yè)的年均增長率在20-30%之間，不少企業(yè)的年均增長速度達(dá)到50%，結(jié)果成就了幾十家的超百億企業(yè)；二高利潤率，單個項目的投資收益率一般在20-30%之間，甚至高達(dá)50%以上，在全國百富排行榜中，占30%以上與房地產(chǎn)行業(yè)直接或間接有關(guān)；三高風(fēng)險性。房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，總體上企業(yè)自有資金比例低而負(fù)債率很高，大多數(shù)負(fù)債70%以上。一旦政策和市場形勢發(fā)生較大的變化，就很容易導(dǎo)致資金鏈出問題，甚至破產(chǎn)。像在2008年，不少房地產(chǎn)企業(yè)就差點“頂不住”，潘石屹甚至發(fā)出了“百日巨變”的危言。
 
我們試從企業(yè)戰(zhàn)略的“五力模型”分析這一行業(yè)的投資吸引力。
 
企業(yè)戰(zhàn)略大師、美國哈佛大學(xué)邁克爾.波特教授有一個著名的“五力模型”，用于分析行業(yè)的競爭程度和某行業(yè)對投資的吸引力。
 

建筑、裝修、材料等供應(yīng)商討價還價能力弱。即使是控制著土地供給的政府部門，最終的定價權(quán)也是在房地產(chǎn)企業(yè)，他們不參與竟拍就會出現(xiàn)流拍，他們刻意出地王就會出地王。
 
4、顧客討價還價能力更弱。顧客唯一能討價的方式就是找關(guān)系乞求到一個所謂的內(nèi)部優(yōu)惠價。
 
5、幾乎沒有替代品。從大概念來說，住房基本上是沒有替代品的，能替代的就是住天橋底下或窯洞；從小概念來說，商品房的替代品有小產(chǎn)權(quán)房和保障性住房。在目前的政策背景下，這兩種性質(zhì)的房產(chǎn)不可能真正威脅到商品房。
 
對房地產(chǎn)業(yè)來說，討價還價能力比較強的“供應(yīng)商”應(yīng)該算是銀行。過去這些年，銀行基本上控制著向房企貸款的主動權(quán)，貸款規(guī)模、時間長短、利率高低等等基本上是銀行說了算。所以，房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵性影響因素幾乎就落在金融政策，也就是貨幣的可獲得性上。正是因為這樣，萬科的王石最近也很清楚強調(diào)，“九、十月份成交量將取決于貨幣政策如何演變”。