所以，我對易憲容，謝國忠他們一而再，再而三的高喊“泡沫”，一向也沒有太多感覺。我覺得他們可能把事情復雜化了。看看現實中有多少人還在為房子奮斗，又有多少人在舉全家之力來買一套房子，就知道個人購買力并不能說明多少問題。我在摩托羅拉做戰略經理的時候，就知道一個剛畢業的大學生，可以把一年的工資存起來，省吃簡用，而要去買一部五千多元的時尚手機，那時怎么沒有人說什么手機“泡沫”？
為什么？因為公司的競爭力在那兒放著，支撐中國手機行業的，是那些實力強大的跨國公司，以及漸漸趕上來的本土手機公司，競爭如此激烈，泡沫從那里來？
有些事很刺激我，一些房地產管理峰會自賣自夸大賣樓盤。我身邊一位朋友在北京買了一套屋子，那是號稱所謂的“恒溫恒濕的高科技”住宅，可是沒入住地板就被漏水泡成小船，號稱精裝的房子到處毛病百出，號稱高科技卻寬帶都開通不了，開發這樣住宅的公司擁有什么競爭力？
當我們在媒體上，看到最優美的詞句不是在文學作品中，而是在房地產廣告。當我們發現富豪最多的，公司老總出身最豐富的，是在地產界。從官員，學者，到律師，廣告人，甚至記者，作家，導演，盡有盡有。當我們發現最優秀的企業，錢多了最想進的就是房地產，前面有聯想，美的，雅戈爾，后來又在傳華為。
更刺激我的，是我在中央臺做節目，有幸碰到一位以制造概念著稱的地產企業家，他的幾個項目比時裝還前衛，我對他抱有極高的尊敬。所以很認真的求教：“先生最近在讀那些書，有沒有可以推薦給我？”沒想到他的回答是，我已經十年不讀什么管理書了，碰到什么問題了，就想想老家農民是如何種地如何防止小偷的。而他做的房子，卻在號稱要帶領中國人一步進入信息化！
這種現實說明什么？有句話說得好，站在月亮看地球，才知道地球是什么樣。就中國房地產談房地產，我覺得爭論半天也說不出什么。我們以美國房地產行業一百多年的變遷，以美國最大的五家房地產公司的成長歷程，對比一下中國的房地產現狀吧。
從美國房地產看中國：優秀公司與行業泡沫永遠不會同居
從這種角度，我們得到的事實與數據是：美國房地產在最近二十年的平均投資回報率是11.9%,而美國所有產業平均投資回報率是11.7%。在最近二十年，美國最大的五家房地產企業，在全國住宅市場的份額從５％上升到１５％。
而以美國最大的住宅公司普特(Pulte)公司為例，普特公司連續保持了五十多年的持續贏利，并且業務延伸到阿根廷、墨西哥、波多黎各。但普特公司自己說，五十多年來，它所有的成功都建立在一個始終不變的理念上，這就是：永遠把客戶放到最重要的地位，以客戶為中心，在最合適的地方建最好的房子。
在這一理念下，普特公司在兩個方面做到了行業領先：一是以客戶細分為支撐的精細化運營，被美國《商業周刊》盛贊為“最受消費者歡迎的５０家公司”。
二是以并購和戰略結盟為基礎進行的戰略擴張大見成效，成為美國“活躍長者”（activeadult）住宅市場的領導者。這些事實與數據說明了什么？我覺得，這些數據告訴我們，首先美國房地產行業并不是一個暴利行業，而是一個平均利潤行業。其次，當一個行業回歸平均回報行業的時候，大公司就容易形成。最后，只要一個行業所提供的產品是商品，而不是社會公共品，這個行業就將遵循基本的市場規則：企業的成敗將主要由企業競爭能力決定，而不是外在資源或地位。那怕是房地產這樣特殊的行業，最終也會發展到與彩電、冰箱一樣充分競爭的地步。我們從美國的地產市場看到了，土地的稀缺并不必然導致住宅產業的非市場化。
如果這些結論成立的話，那么，我們把中國房地產公司放到這種背景下去看，就會很自然地對中國房地產的現狀與未來有一個清晰的判斷。
所以，我的建議是，中國房地產行業是否存在泡沫？應當從需求或供給這些外在因素，轉移到房地產公司的內在能力角度上來。需求的極度旺盛并不注定產生泡沫，比如在菜市場上今年白菜由于蟲災，當然會導致菜價上漲，但明天大量菜農的涌進，自然就會導致平均價格的產生。泡沫在一個行業要出現，必須有外在的非經濟因素的加入，比如互聯網時期風險資本的大量炒作，比如目前中國房地產行業中土地與資金要素的非市場化運作。
我們要記住一點，優秀卓越的公司與行業泡沫永遠都不會住在一個屋檐下。所有出現泡沫的行業，都發生在這一行業的企業經營能力很差，而利潤很高上。比如互聯網泡沫是不是這樣？比如香港的房地產泡沫是不是這樣？甚至亞洲金融危機，表面上看是金融體系的問題，背后的真相卻是以日本和韓國為首的東亞企業，做大做強的背后是一系列金元政治交易與資源壟斷的結果。否則，你就無法解釋為什么大宇，現代，ＮＥＣ，三菱這樣的巨無霸，為什么在過去的七八年間，會長陷虧損泥澤而難以自拔？
當中國的福布斯富豪那么多來自于房地產，當順馳這樣的房地產企業可以玩現金流游戲“大賭大贏”，三年就做到一百億。當絕大多數房地產公司的利潤主要來自于地價上漲，而不是經營能力，那你如何評價這個行業是不是存在泡沫？
事實上，這樣的泡沫曾經在中國若干行業上演過，比如家電業在長虹發起價格戰之前，其實就是個泡沫行業。如計算機在聯想建立起自主品牌與渠道帝國之前，也基本上是一個泡沫行業。只不過由于這些行業的充分競爭，化解了行業泡沫。
而現在，一方面是由于房地產土地資源的不足夠市場化，以及需求的急度膨脹，另一方面是房地產企業的普遍無能或低能，或者是有能力的房地產公司也在房價攀升中，被表面繁榮“收賣”而導致能力退化。這兩個方面加在一起，將會發生什么？
房地產真正的泡沫在那里？把自己委身于未來，才能徹底治愈“奇跡綜合癥”
一個行業的興盛，基礎在于這個行業中企業能力的提升，而企業能力的提升，又在于市場競爭導致的淘汰，沒有這種因果關系，這個行業就是一個虛假的繁榮。當市場力量本身不能化解市場的虛假繁榮，那么這個行業也就離崩潰不遠了。
這種時候怎么辦？一旦我們面對的是行業普遍性的能力衰退時，唯一的選擇就是打掉虛假繁榮。
任何一個偉大的企業都是由經歷磨難與行業低迷煉成的。我建議那些當紅的房地產企業，好好研究一下行業的常青樹萬科，不要在意萬科的現在，而要在意萬科的過去。在十年前，房地產也經歷過宏觀調控，也經歷過房地產泡沫，那時的萬科選擇的是什么？那時的曾經不可一世的房地產大佬，今天又在那里？十多年前，萬科選擇是在城鄉結合部造房子。當年的城鄉結合部，是沒有人去“尋租”，去拉關系搞地皮的地段，那是一個比較接近市場充分競爭的地段。這在這樣的地段，萬科建立起優質的產品與強大的萬科品牌。相比之下，請問，我們目前的房地產公司正在往那里使勁？所以，當地產商在喊土地稀缺的時候，我仿佛聽到他們在喊，能夠拿地就賺錢的地段在哪里？如果多有一點企業象當年萬科一樣，土地問題早就不是今天這種討論方式了！
問題是，誰應當對這種現狀負責？我們很容易把責任推到政府身上，是政府對土地要素的控制方式，是銀行對資金要素的經營方式，導致了一大批房地產“侏儒明星”的產生。但做為一個管理專家，我建議房地產企業不要這么看問題，什么叫戰略？什么叫有戰略的公司？所謂戰略就是你能夠按照未來趨勢，而不是按照現在的既得利益去經營公司。
當然，你可以說那眼前怎么辦？問得好呀，我想反問，現在有幾個房地產公司是活不下去了？那些真正活不下去的企業，都是好大喜功的“奇跡綜合癥”患者，似乎不創造奇跡，三年不成為億萬富翁就是失敗！
從企業戰略的角度出發，我建議房地產企業在討論行業泡沫的時候，應當從微觀出發，從自己出發，從未來出發。請我們的房地產公司敢于面對這樣的現實吧：如果許多城市，比如是象北京上海杭州這些城市的房地產市場中，企業的利潤至少有60-80%是“虛假”的――是由于地價上漲而不是由于競爭能力提供的，那么，在這種情況下，你問問自己，你的利潤與你的能力相當嗎？
有時候，正確地提出問題，可能比解決問題本身更重要。房地產公司在今天最基本的問題，就是問自己：未來支撐房地產企業做強做大的要素是什么？如果支撐要素不是目前支撐我們賺錢的要素，我們怎么辦？這樣一問，你就懂真正的泡沫其實并不在行業，真正的泡沫其實就在我們那些房地產老總的內心，在于我們不顧做企業的基本邏輯，卻又在利益的勾引下急劇放大的心態！
加多寶
IBM
摩拜單車
vivo\oppo
中興
GOOGLE
