房租壓彎了肯德基

如果中國只剩下一個房地產(chǎn)行業(yè)可以賺錢，那中國經(jīng)濟會很危險。

“得終端者得天下。”

終端是市場營銷中的最后一個環(huán)節(jié)，這“臨門一腳”，誰能“進球”誰就獲得了成功。在營銷學(xué)中，終端制勝的概念一直都被中國企業(yè)家所信奉。但隨著商業(yè)地產(chǎn)暴漲，房租倍增，高成本的終端將成為壓垮中國企業(yè)的最后一根稻草，終端為王的局面即將在中國徹底顛覆。

全球連鎖食品的龍頭老大是麥當勞，肯德基只能屈居其下。在美國，肯德基甚至連漢堡王都比不上。而在中國卻是另外一幅景象，從1987年在北京前門的第一家肯德基開業(yè)，率先進入中國市場以來，“KFC”這三個字母以摧枯拉朽之勢，迅速搶占了中國市場，截至2010年，肯德基在華門店數(shù)量超過3000，從一線城市到四五線城市，都布滿了肯德基的足跡，而麥當勞在華的門店數(shù)量卻連肯德基的一半都不到。

無論在哪個城市，無論哪個分店，肯德基都天天爆滿，其統(tǒng)一的門店形象和符合中國人飲食習(xí)慣的食物，使肯德基大獲成功。而人們來到陌生城市后，也會選擇肯德基作為他們的保守用餐地點，因為每一個肯德基店的價格和產(chǎn)品都是統(tǒng)一的，連漲價都是全國同步。

作為中國最大連鎖餐飲集團，肯德基在2011年10月29日突然宣布自己的細分差別定價策略，即使是身處同一城市，不同商圈的肯德基門店會有不同的價格體系，在肯德基的北京站分店，一對雞翅就比其他商圈貴2元。除了肯德基，吉野家、永和大王等幾家餐飲企業(yè)也采取了“同城不同價”的方法進行營銷。

與之前由于原料價格增長而導(dǎo)致漲價不同，這次肯德基之所以實施“同城不同價”，是因為各地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)租金不同。那些位于黃金地段的分店，其經(jīng)營成本遠遠高于郊區(qū)，而這些店的顧客也是擁有高消費能力的群體。

中國房地產(chǎn)價格連年猛漲，雖然調(diào)控行為從未中斷，但是卻只是著力于抑制民用住宅地產(chǎn)的價格增幅，商業(yè)地產(chǎn)反而成為了樓市調(diào)控的“避風(fēng)港”。即使身處房地產(chǎn)的“冬天”，商業(yè)地產(chǎn)的價格也逆市上揚。

租金連年攀升，而餐飲巨頭開設(shè)門店的黃金商圈更是寸土寸金，肯德基的“同城不同價”是其無法承受高昂租金的表現(xiàn)，也是一個信號。

“羊毛出在羊身上”，商家永遠不會做虧本的買賣，隨著租金上漲，他們的產(chǎn)品價格也會同比例上升。屆時，商業(yè)地產(chǎn)的價格上漲將直接作用于消費者，這一惡性循環(huán)無疑是殘酷的。

如果中國只剩下一個房地產(chǎn)行業(yè)可以賺錢，那中國經(jīng)濟會很危險。

租金是道坎

中國連鎖經(jīng)營協(xié)會調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2010年，百強企業(yè)面臨的最大困難是經(jīng)營成本的提高。連鎖企業(yè)續(xù)約房租成本平均上漲約30%。

北京 今年三季度，購物中心首層平均租金環(huán)比上漲7.2%，達到808.8元/平方米/月。這一增速為10年來新高。業(yè)內(nèi)人士表示，這一價位只有銀行和高端品牌可以接受。10月，北京太平洋百貨盈科店因租約到期而關(guān)閉。

上海 優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層租金報價漲至1828元/平方米/月。英特宜家、沃爾瑪?shù)韧赓Y零售商，轉(zhuǎn)而在華購買土地自建商業(yè)項目。未來5年，英特宜家計劃投資超過14億歐元于中國購物中心項目上，總面積51萬平方米。

自建、租賃，哪個劃算？

目前，中國中小城市主力店的租金約為0.8～1.2元/平方米/日；大城市的商鋪租金為1.8元～2.3元/平方米/日。

若以單店2萬平方米的租賃面積計算，在大城市，一年的租金就要1500萬元，10年的租金是1.5億元。若自建物業(yè)，建筑成本、裝修成本等加起來，大概是5000元/平方米，2萬平方米體量的投資為1億。兩者的區(qū)別在于，“租賃”是零售商從自個口袋里掏錢，而“自建”則可以到銀行貸款融資，進行規(guī)模擴張。

（據(jù)公開資料整理）