企業(yè)選址：各類型公司選址的要求與特點(diǎn)

　　高科技、電子、網(wǎng)站類公司選址的要求及特點(diǎn)

　　一、物業(yè)所屬區(qū)位：

　　如果此類公司在市政府所規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，高科技園區(qū)注冊(cè)的話，會(huì)得到相應(yīng)的稅金方面的減免政策(三減三免)，這點(diǎn)也是此類公司選址的重要因素之一。但也有一部分大中型公司在所在省、市或直轄市的商業(yè)圈或中央商務(wù)區(qū)設(shè)立能夠體現(xiàn)公司良好形象的辦公場(chǎng)所(總部或駐京辦)。

　　二、交通利達(dá)性：

　　絕大多數(shù)IT公司的員工人數(shù)較多，且加班的情況較為嚴(yán)重，所以，此類公司對(duì)所要承租物業(yè)的交通及地理位置要求較為嚴(yán)格(即：辦公地點(diǎn) 距員工住址較近或較為方便)。

　　三、軟硬件設(shè)施：

　　1.強(qiáng)電：一般市場(chǎng)上的物業(yè)皆要雙路共電，且電源系統(tǒng)需達(dá)到220V—380V有的條件。電力供應(yīng)容量應(yīng)不低50VA/平米。

　　2.弱電：辦公區(qū)域內(nèi)應(yīng)保證8—20平米內(nèi)有一個(gè)信息點(diǎn)，信息點(diǎn)包括：語(yǔ)音點(diǎn)、數(shù)據(jù)點(diǎn)、光纖出口。且應(yīng)有在20—50年內(nèi)可拓展升級(jí)的可能。

　　3.網(wǎng)絡(luò)支持：大廈內(nèi)應(yīng)有至少兩家以上的網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商可供選擇，還應(yīng)具備專線上網(wǎng)、無(wú)線上網(wǎng)(支持迅馳)。大廈還應(yīng)設(shè)有手機(jī)信號(hào)覆蓋系統(tǒng)即：無(wú)屏障系統(tǒng)。

　　4.人性化----有否空中花園或綠化率的高低：由于此類公司的員工的工作較為單調(diào)，大廈如配有空中花園最佳;或大廈的綠化率應(yīng)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。

　　5.電梯：部數(shù)的多少(每3300—4500平米/噸/部)，載重量的大小，轎箱的高矮大小，梯速的快慢(1.5-2.5-5-7米/秒)，電梯的自動(dòng)控制或人工控制系統(tǒng)應(yīng)良好。

　　6.車位：地上、地下車位的總數(shù)量多少(45—65個(gè)/萬(wàn)平米)，停車泊位的方便程度(人工控制或電腦控制)。

　　7.建筑風(fēng)格及結(jié)構(gòu)：

　　風(fēng)格：大多數(shù)IT公司較為青睞風(fēng)格現(xiàn)代、新潮的物業(yè)，多為高檔玻璃幕墻材質(zhì)的的外力面。

　　結(jié)構(gòu)：大多數(shù)IT公司的員工人數(shù)非常多，辦公密度大，且多希望開(kāi)放式辦公。故要求大廈應(yīng)是框架結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)。在樓板承重方面：應(yīng)在150—200公斤/平米，其中轉(zhuǎn)換機(jī)房的承重要求就更高了。在抗震方面：應(yīng)至少可抗震7—8極。在凈層高方面：應(yīng)在2.6—3米之間，如在個(gè)別樓層設(shè)有超高層(LOFT)最佳。

　　8.中央空調(diào)及煙感、噴淋：

　　中央空調(diào)：分2管制、4管制、VAV系統(tǒng)，后兩者更受青睞，但隨之而來(lái)的是租金的不菲。新風(fēng)量也是一個(gè)較為重要的參數(shù)，一般國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)為35立方米/人/小時(shí)，但目前已有50立方米/人/小時(shí)這一數(shù)字。而且市場(chǎng)上也有了分層供應(yīng)新風(fēng)系統(tǒng)，還有了冬季供濕系統(tǒng)。

　　煙感、噴淋：二者布置的密集度也會(huì)直接決定客戶入住后的二次裝修的費(fèi)用高低。

　　9.交房現(xiàn)狀：

　　初裝(簡(jiǎn)裝)：吊石膏(鋁扣)、白墻(壁紙)、水泥地抹平(網(wǎng)絡(luò)地板)，后者更受歡迎。

　　毛坯：裸房狀態(tài)則可以滿足公司自行裝修來(lái)體現(xiàn)自身形象的要求。

　　10、戶型、面積及價(jià)位：

　　戶型：由于國(guó)內(nèi)外建筑技術(shù)的不斷提高和改進(jìn)，基本上國(guó)內(nèi)從90年代初至今的大廈及寫字樓皆為框架、框架剪力墻及綜合結(jié)構(gòu)，也就是說(shuō)戶型的開(kāi)間基本上可以保證至少在100平米左右，且大多可以相鄰間可以互相連通。這樣的條件是此類公司對(duì)基本要求。基本上可以解釋為：開(kāi)間的伸縮范圍大。

　　面積：根據(jù)各公司的情況，它們對(duì)面積的需求完全取決于其業(yè)務(wù)拓展方向。

　　價(jià)位：此類行業(yè)小型公司要求的價(jià)位應(yīng)在￥1—3/天/平米(含物管費(fèi))，相應(yīng)的面積也在30—500平米之間;此類行業(yè)中型公司要求的價(jià)位應(yīng)在￥2—4/天/平米(含物管費(fèi))，相應(yīng)的面積也在500—5000平米之間;此類行業(yè)大型公司要求的價(jià)位應(yīng)在￥4/天/平米(含物管費(fèi))以上，相應(yīng)的面積則很大，通常半棟、整棟或多棟園區(qū)等。

　　11.關(guān)于內(nèi)資外資公司的租買問(wèn)題：通常情況下，不管是內(nèi)資還是外資公司凡是要購(gòu)買寫字樓或大廈，說(shuō)明其公司的業(yè)務(wù)將在本地進(jìn)行長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。在本地租用寫字樓或大廈的公司，則說(shuō)明其公司在本地的業(yè)務(wù)還在嘗試性發(fā)展。

　　12.物業(yè)管理公司：通常分國(guó)內(nèi)(專職專業(yè)的和開(kāi)發(fā)商自設(shè)的)、國(guó)際型物業(yè)管理公司。其中國(guó)際型物業(yè)管理公司作大廈的物業(yè)管理顧問(wèn)較受歡迎。

　　13在全球，高科技跨國(guó)企業(yè)選址都會(huì)考慮五大因素：靠近大學(xué)、科研機(jī)構(gòu)，有充足的科研人才;良好的基礎(chǔ)設(shè)施，交通便利、通訊發(fā)達(dá);環(huán)境開(kāi)闊，有良好的人文環(huán)境，便于信息溝通和國(guó)際交往;法律咨詢、物業(yè)、策劃等服務(wù)性機(jī)構(gòu)比較完善;制度環(huán)境、管理的國(guó)際化程度比較高。

　　教育類公司、機(jī)構(gòu)對(duì)欲租(購(gòu))寫字樓的要求

　　一.區(qū)位：此類公司一般根據(jù)所教授專業(yè)及科目的受眾群分布來(lái)選址，沒(méi)有其他較為特殊的要求

　　二.交通利達(dá)性：絕大多數(shù)此類公司的學(xué)員人數(shù)較多，所以，此類公司對(duì)所要承租物業(yè)的交通及地理位置要求較為嚴(yán)格。公交線路的多少，是否緊鄰環(huán)路，開(kāi)車是否方便等。

　　三.硬件設(shè)施：

　　1.建筑風(fēng)格及結(jié)構(gòu)：

　　這類公司機(jī)構(gòu)基本分A、B兩類：

　　A，內(nèi)外資公司關(guān)于企管、策劃、語(yǔ)言、MBA等方面學(xué)習(xí) (高端客戶為其學(xué)員)

　　風(fēng)格：大多數(shù)此類公司較為青睞風(fēng)格現(xiàn)代、新潮的物業(yè)，多為高檔玻璃幕墻材質(zhì)的的外力面。

　　結(jié)構(gòu)：大多數(shù)此類公司的學(xué)員工人數(shù)不一定很多(只因?qū)W費(fèi)高)，但多希望3—5人一班(有獨(dú)立且封閉的小房間)。故要求大廈應(yīng)是框架結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)。在樓板承重方面：應(yīng)在150—200公斤/平米。在抗震方面：應(yīng)至少可抗震7—8極。在凈層高方面：應(yīng)在2.6—3米之間。對(duì)層高無(wú)特殊要求。

　B，內(nèi)資機(jī)構(gòu)關(guān)于成人教育、語(yǔ)言等(中低端客戶及學(xué)生為其學(xué)員)

　　風(fēng)格：大多數(shù)此類機(jī)構(gòu)主要考慮運(yùn)營(yíng)成本(因其所收學(xué)費(fèi)不高，利潤(rùn)較低，所以不會(huì)選擇高檔大廈或?qū)懽謽?，故風(fēng)格陳舊、樓齡較長(zhǎng)的物業(yè)，多為普通磚石外力面。

　　結(jié)構(gòu)：大多數(shù)此類機(jī)構(gòu)的學(xué)員人數(shù)非常多，就學(xué)密度非常大(這樣會(huì)提高利潤(rùn)!)，且多希望開(kāi)放式辦學(xué)。故要求大廈應(yīng)是框架結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)，一般磚混也可。至于樓板承重方面和抗震方面沒(méi)有(資格)特殊要求，不是危房即可。對(duì)層高無(wú)特殊要求。

　　2.價(jià)位和面積：一般A類公司的租金預(yù)算較高￥3.5/天平米(含物管費(fèi))以上，租賃面積應(yīng)在300平米左右至數(shù)千平米;一般B類機(jī)構(gòu)的租金預(yù)算較低￥1—2.5/天/平米(含物管費(fèi))，租賃面積應(yīng)在500平米左右至數(shù)千平米。

　　3.車位：數(shù)量無(wú)特殊要求，或要求不是很高。

　　4.關(guān)于內(nèi)資外資公司、機(jī)構(gòu)的租買問(wèn)題：通常情況下，不管是內(nèi)資還是外資公司凡是要購(gòu)買寫字樓或大廈，說(shuō)明其公司的業(yè)務(wù)將在本地進(jìn)行長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。在本地租用寫字樓或大廈的公司，則說(shuō)明其公司在本地的業(yè)務(wù)還在嘗試性發(fā)展。

　　旅游、貿(mào)易、汽車、運(yùn)輸類公司對(duì)欲租(購(gòu))寫字樓的要求

　　旅游行業(yè)：這類行業(yè)主要指旅行社，大多數(shù)此類公司希望所租賃的物業(yè)能有易見(jiàn)性(商鋪)。這樣可以達(dá)到招攬客戶目的。因?yàn)楣緦?shí)力的大小，所以租金預(yù)算、承租面積大不相同。

　　貿(mào)易行業(yè)：這類行業(yè)無(wú)特別行業(yè)特點(diǎn)，因?yàn)楣緦?shí)力的大小，所以租金預(yù)算、承租面積大不相同。一般外資公司會(huì)在乙級(jí)以上寫字樓或大廈駐扎，這樣可以體現(xiàn)公司形象。

　　汽車行業(yè)：

　　這類行業(yè)大致可以分為：汽車制造業(yè)和汽車銷售業(yè)。前者由于政府限定，必須在郊區(qū)置業(yè)(買地或租地自建廠區(qū))。后者由于統(tǒng)屬銷售行業(yè)，必須在交通方便、高消費(fèi)商業(yè)圈置業(yè)(大多以租賃形式為主)。下面是對(duì)汽車銷售行業(yè)需求物業(yè)的要求進(jìn)行描述：

　　1.區(qū)位：環(huán)路、主路、主要街道及各高消費(fèi)商業(yè)圈。

　　2.戶型、建筑風(fēng)格及結(jié)構(gòu)：

　　風(fēng)格：大多數(shù)此類公司較為青睞風(fēng)格現(xiàn)代、新潮的物業(yè)，多為高檔玻璃幕墻材質(zhì)的的外力面(易于展示)。須臨街商鋪或汽車交易市場(chǎng)。

　　結(jié)構(gòu)：大多數(shù)此類公司青睞大開(kāi)間結(jié)構(gòu)。故要求物業(yè)應(yīng)是框架結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)，且對(duì)柱距的要求也極為嚴(yán)格(至少大于等于10米)。在樓板承重方面：應(yīng)在150—200公斤/平米。在抗震方面：應(yīng)至少可抗震7—8極。在凈層高方面：應(yīng)在3米左右，如在個(gè)別樓層設(shè)有超高層(LOFT)最受歡迎。

　　3.價(jià)位和面積：通常這類公司的租金預(yù)算較高，只因旺鋪難求，且適合的物業(yè)極少，不花重金豈能獲得——至少要在￥7/天/平米(含物管費(fèi))以上。承租面積至少應(yīng)在300平米左右至數(shù)千平米。

　　4.關(guān)于內(nèi)資外資公司、機(jī)構(gòu)的租買問(wèn)題：通常情況下，不管是內(nèi)資還是外資公司凡是要購(gòu)買商鋪，說(shuō)明其公司的業(yè)務(wù)將在本地進(jìn)行長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。在本地租用商鋪的公司，則說(shuō)明其公司在本地的業(yè)務(wù)還在嘗試性發(fā)展。前者居多。

　　運(yùn)輸行業(yè)：

　　這類行業(yè)主要指物流行業(yè)，大多這類行業(yè)比較希望在臨近機(jī)場(chǎng)的郊區(qū)駐扎(這也是行業(yè)特性)。這類行業(yè)內(nèi)外資公司皆有，租金預(yù)算較低￥1-2/天/平米(含物管費(fèi))，但承租面積就比較大了——數(shù)千平米。且對(duì)物業(yè)的硬件要求也較高：

　　大多數(shù)此類公司青睞大開(kāi)間結(jié)構(gòu)。故要求物業(yè)應(yīng)是框架結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)，且對(duì)柱距的要求也極為嚴(yán)格(至少大于等于10米)。超高層的廠房最受歡迎。

　　律師、會(huì)計(jì)師、咨詢、評(píng)估行業(yè)租賃選址特點(diǎn)

　　據(jù)調(diào)查顯示，目前北京律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、咨詢公司、評(píng)估公司，這類具有行業(yè)特性的企業(yè)在選擇辦公場(chǎng)所方面有著獨(dú)特的需求。主要體現(xiàn)于對(duì)物業(yè)所在城區(qū)、以及辦公場(chǎng)所所在的位置、房間狀況、交通情況等多方面的特殊要求。以下是這類公司選擇辦公場(chǎng)所需求的特點(diǎn)明細(xì)。

　　城區(qū)分布：據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)顯示，目前所在北京市的律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、咨詢公司、評(píng)估公司，選擇的辦公城區(qū)大多分布于北京市兩大商業(yè)聚集區(qū)——朝陽(yáng)區(qū)和海淀區(qū)。由于部分公司需要離政府有關(guān)部門及穩(wěn)定客戶群近的原故，則分別分布于中心城區(qū)，例如：東城、西城、宣武、崇文，少量公司企業(yè)分布在其他區(qū)域。

　　律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所選擇辦公場(chǎng)所的特點(diǎn)

　　對(duì)物業(yè)的要求：此類公司在選擇辦公場(chǎng)所時(shí)對(duì)所選物業(yè)的外觀、房間格局、房型有著不同的要求。律師事務(wù)所和會(huì)計(jì)師事務(wù)所由于拜訪量較大的原故，在選擇物業(yè)的同時(shí)比較注重物業(yè)的整體形象(例如：外觀新穎、大堂氣派)，選擇辦公間時(shí)則比較注重房間內(nèi)的隔間數(shù)量和房間的方正程度(因?yàn)榇祟愋凸締为?dú)辦公性和保密性較強(qiáng)，需要單獨(dú)房間的數(shù)量相對(duì)較多，公共辦公區(qū)大小要求則不是很嚴(yán)格)。而咨詢類公司和評(píng)估類公司對(duì)房間內(nèi)的需求則剛好相反，此類型公司需要較大的公共辦公區(qū)(以便更好的互動(dòng)、溝通)，對(duì)獨(dú)立辦公隔間的數(shù)量要求不那么嚴(yán)格。

　　其他特點(diǎn)：律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、咨詢公司、評(píng)估公司在裝修風(fēng)格上都具有相同之處。以上類型公司在裝修風(fēng)格上主要突出穩(wěn)重、大方的特點(diǎn)(墻面一般為白色、黃色、深藍(lán)色，正規(guī)的白灰色吊頂，和深色地毯)。

　　電話需求：此類公司在電話需求上，由于業(yè)務(wù)聯(lián)系及業(yè)務(wù)開(kāi)展方面主要以電話拜訪、電話溝通的形式進(jìn)行，因此對(duì)電話數(shù)量的需求會(huì)比一般性質(zhì)的公司大。

　　車位需求：此類型公司有著辦公人數(shù)多、人均收入高、私有車輛多的特性，所以對(duì)物業(yè)的車位數(shù)量方面也有著相應(yīng)的要求(一般租賃1000平米左右辦公間的公司，所需的車位數(shù)量大約在20個(gè)左右)。

　　交通方面：由于此類公司員工經(jīng)常外出、拜訪人群較多，所以在選擇物業(yè)時(shí)會(huì)相當(dāng)注重物業(yè)所在的位置和周邊交通情況。一般選擇的位置都會(huì)在所選城區(qū)的商業(yè)核心區(qū)或重要交通樞紐地段(比如：朝陽(yáng)區(qū)的東四十條商圈、朝外商圈、CBD核心區(qū)、東長(zhǎng)安街商圈，海淀區(qū)的中關(guān)村大街、蘇州街、知春路、公住墳等中心商務(wù)區(qū))。

　　咨詢、評(píng)估公司選擇辦公場(chǎng)所的相關(guān)特點(diǎn)

　　此類型公司在選擇辦公場(chǎng)所時(shí)需求的條件與律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所所要求的大同小異，地段一般也分布在朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)、和中心城區(qū)(如東城、西城、崇文、宣武)。選擇物業(yè)時(shí)，國(guó)內(nèi)公司一般以中檔(乙級(jí))物業(yè)為主，少量公司租用高檔(甲級(jí))物業(yè)。外資公司則多以辦事處的形式，租用成熟商業(yè)區(qū)的高檔(甲級(jí))物業(yè)。

　　在寫字間的裝修上，咨詢、評(píng)估公司則與律師事務(wù)所等行業(yè)的風(fēng)格不大一樣。由于咨詢、評(píng)估公司的特性就是電話溝通、網(wǎng)絡(luò)業(yè)務(wù)，由此得知這類公司在電話數(shù)量、網(wǎng)絡(luò)布線方面有著較大的需求。由于公共辦公人數(shù)較多的原故，因此對(duì)房間的開(kāi)間程度也有著很大的要求。咨詢、評(píng)估公司所裝修的房間一般呈大開(kāi)間、隔間較少、裝修風(fēng)格傳統(tǒng)正規(guī)。

　　金融類公司選址特點(diǎn)

　　保險(xiǎn)公司：一般分為中資保險(xiǎn)公司、中外合資保險(xiǎn)公司、外資保險(xiǎn)公司和保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)類公司。

　　在京中資保險(xiǎn)公司的總部有一部分已經(jīng)投資建樓，如平安保險(xiǎn)、人壽保險(xiǎn)、泰康人壽等，分部的設(shè)立一般會(huì)選擇在交通便利的乙級(jí)樓中面積從1000-3000平米左右，最終成交價(jià)在￥3左右。

　　中外合資和外資保險(xiǎn)公司一般都分布在東二、三環(huán)的甲級(jí)寫字樓中，其中東方廣場(chǎng)最多(中英人壽、中意人壽、中美大都會(huì)人壽、瑞士再保險(xiǎn)公司等)，國(guó)貿(mào)、燕莎中心、亮馬大廈、京匯、盛福大廈等甲級(jí)寫字樓內(nèi)均有分布。合或外資保險(xiǎn)公司在近期一般不會(huì)像中資公司那樣廣設(shè)分部，但在中國(guó)的外資或合資保險(xiǎn)公司有相當(dāng)一部分是在上海、天津、廣州等城市率先設(shè)立了辦公地點(diǎn)，還沒(méi)有進(jìn)入北京，所以在近一兩年中還是有計(jì)劃在北京能夠設(shè)立辦事處或分部的，面積也多在1000-3000平米不等，因保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)公司的規(guī)模大小不一，從“南銀”這類甲級(jí)物業(yè)到商住公寓都有這類公司的分布，面積大多在400平米以下，所以不做重點(diǎn)開(kāi)發(fā)。

　　證券公司：這類公司在北京分布面較廣，所選物業(yè)類型也是復(fù)雜多樣，多在乙級(jí)寫字樓、底商、獨(dú)樓中分布，租房預(yù)算在￥3左右，面積從幾百平米至1、2千平米不等，近一兩年證券公司不像前幾年證券業(yè)火爆時(shí)那樣瘋狂地購(gòu)房置地，所以現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)重點(diǎn)是和幾個(gè)大型的有規(guī)模的證券公司建立聯(lián)系，在其有需求時(shí)隨時(shí)跟進(jìn)(選址一定要有廣告位)。

　　銀行：分外資銀行、中資銀行

　　中資銀行在京總部都已自建或購(gòu)置了大廈，主要是對(duì)營(yíng)業(yè)點(diǎn)的設(shè)置有需求，基本需求底商600平米以上，位置必須臨街，一般分布在新社區(qū)的底商和新建寫字樓的底商，要有廣告位。

　　外資銀行：近1、2年中外資銀行紛紛進(jìn)入北京設(shè)立辦事處，幾乎全部入住的是頂級(jí)大廈，其中國(guó)貿(mào)最多，但外資銀行幾乎全部都有指定的代理公司，開(kāi)發(fā)重點(diǎn)是聯(lián)系該外資銀行設(shè)在香港的辦事處。

　　選址特點(diǎn)：

　　1.區(qū)位：金融類公司在北京各區(qū)域均有分布。其中以金融街分布最為集中(主要保險(xiǎn)公司總部，各大銀行總部均集中在此)，CBD也較為集中(主要以外資銀行和外資保險(xiǎn)公司為主)。壽險(xiǎn)公司，證券公司的分部主要在各成熟商圈，成熟生活區(qū)中的次甲級(jí)或已級(jí)寫字樓中。銀行則分布在這類區(qū)位的底商。

　　2、交通：金融類公司對(duì)交通要求最多的是壽險(xiǎn)公司，最好地鐵沿線，公交線路要多，以方便眾多員工的上下班。其余的如銀行，證券等公司因?yàn)橹饕獙?duì)某一區(qū)域服務(wù)對(duì)交通要求相對(duì)較少。

　　戶型：金融類公司都要求大開(kāi)間。具體來(lái)講：壽險(xiǎn)公司要求把房間分割成100平米左右的大房間，以方便劃分銷售小組。銀行營(yíng)業(yè)廳要求600平米以上的大開(kāi)間。