現金為王：萬科“過冬”之策

因長達一年多的調控，樓市真正迎來了新的行業轉折期。進入9月份，上海、深圳等地降價潮彌漫，行業“拐點論”也開始甚囂塵上。

11月12日，在萬科東莞松山湖住宅產業化建研基地舉行的媒體交流會上，萬科總裁郁亮避談行業“拐點論”，而以“過冬論”代之。

郁亮稱，“2012年將是地產行業的過冬年。”積極定價，快速周轉仍是萬科主要的經營策略。萬科將多儲備現金，更加謹慎拿地，減少開支。

郁亮同時也表示，未來住宅需求將更顯自主化和小型化，而房價將回到合理水平。

“過冬”之策：現金為王

在上半年市場慘淡成交的現實面前，多數開發商的業績黯淡。而以剛性需求產品為主，力求快速周轉的萬科卻一枝獨秀，前10個月萬科銷售額達到970億元，再度叩響千億大門。

限購政策已經持續一年多，調控政策讓不少房地產企業感到陣痛。對于眼下的調控政策和行業性市場困局，郁亮以“斷骨再續”比喻2008年和2010年出臺的調控政策。

郁亮稱，“這次調控是2008年政策的延續。本來2008年調控快要見效的時候，突然來了金融危機，挽救了中國房地產行業。當時的調控應該說沒有完成，所以又再來一次，就像接骨折第一次沒接好，把它拉開來再接，這個時候反而更痛一點。”郁亮指出，兩次調控最大的不同就是政府把保障性住房放到重要位置。

盡管如此，郁亮還是認為房地產行業仍然具有市場前景。在調控政策影響之下，房地產行業集中度在提高。在郁亮看來，行業的變化已經讓市場競爭分為上、下半場，房地產行業的下半場已經開始。“上半場如果說是靠房子和綠化來競爭的話，下半場就不只綠色，而要從軟的方面去做，要把配套服務做得更好。”

對于未來房地產行業發展趨勢，郁亮認為，2011年的關鍵詞是“調控”，2012年將是房地產行業的過冬之年。

而郁亮言下的萬科過冬之策便是“現金為王、積極銷售、審慎買地、節流、鍛煉自身本領”。

而今年前10個月，萬科持有的貨幣現金已經達到300多億元。

“有時候現金流比利潤率更重要。其次要賣得更積極一點，不能存貨，要控制存貨，不能屯地，該賣房子的時候要賣房子。”郁亮稱。

住宅產業化的春天快來了

9月開始，房地產行業打折促銷潮在全國各地上演。而本月初，深圳萬科清林徑推出10套降價促銷的特價房，由此也遭遇老業主的反對。

對此，郁亮回應稱：“對客戶來說，那些因為價格調整而遭受影響的客戶的心情，我們很能理解，但是市場有它一定的規則。我們愿意跟他們溝通，但還要堅持市場原則，始終堅持積極定價策略。”

而郁亮也表示，房價回到合理水平是大勢所趨。但在媒體追問之下，郁亮并沒有說出房價合理水平到底是何種程度。

就在郁亮暢談行業發展變化趨勢及應對策略之時，萬科11日向媒體首次開放了位于東莞松山湖的住宅產業化建研基地。據悉，住宅產業化是區別于傳統房屋建筑方式的變革。所謂住宅產業化，是指在工廠車間里生產如橫梁、墻體、地板等主要預制混凝土構件，再將這些構件在建筑工地如搭積木般吊裝組合成房子。

隨著住宅產業化建造方式在萬科北京、上海、深圳、無錫等項目中的應用，郁亮稱：“住宅產業化的春天快要到了”。

對于未來前景，郁亮給予了很高評價，但他指出眼下，住宅產業化也面臨政策支持力度不夠的難題。