房企轉戰商業地產的冷思考

　　上海凱迪企業（集團）有限公司董秘張義鴻日前在接受早報記者采訪時說，一二線城市的住宅已經到量，商業地產的前景不容置疑，現在中國已經進入消費擴張時代。

　　不過，商業地產這塊大蛋糕并非那么容易吃到。中國房地產信息集團分析師薛建雄指出，未來兩三年商業地產必然集中爆發，將進入到洗牌階段。由于產業都要涉及市場、資金、技術三個問題，所以技術進步慢的開發企業屆時將很難生存，最后可能只能把項目賣給成熟的企業。

　　早報記者從多位開發商和業內人士處獲悉，對于想要轉型的住宅企業而言，優勢自不待言，其可以通過自身的專業降低拿地難度，但其仍需注意模式、管理、人才、資金四大難關，是商業地產前行路上的四大攔路虎。

　　成功模式可否“復制”？

　　商業模式是擺在地產巨頭面前的第一道坎。

　　自萬達成功打造出“城市綜合體”后，“城市綜合體”在內地密集涌現。對于力圖轉型的開發企業而言，復制已有的成功模式能否在商業地產領域取得一席之地？

　　 金地集團（600383） 商業地產公司常務副總裁潘韜稱，像萬達的“先招商，后建設”、“訂單商業地產”這些模式都是企業發展的精髓，是可以去學習的。而目前城市綜合體相對來說是效率最高、利潤空間比較高的產品。

　　據潘韜介紹，城市綜合體有很多產品線，可以分成三種主要類型：

　　第一，以商業為主還是商務為主劃分，比如打造以購物中心為主的綜合體，還是以寫字樓為主的綜合體，或是以做酒店為主的綜合體。

　　第二，區域的劃分，側重于一線城市，還是二三線城市。

　　第三，地段的劃分，是做市中心為主，還是做新區或者開發區為主。

　　潘韜稱，國外成熟的商業地產開發商涉及的產品不是越來越多，而是越來越少。其實商業地產做到最后的境界是企業自身只負責投資，就是拿錢拿地，而其他事項都外包給相應的鏈條專業公司去做。這樣才能做到最專業，很好地整合各方資源，而不是單純地自己去做。

　　高力國際咨詢服務部華東區董事朱磊也稱，復制可以為企業提供一種可行性的思路，通過復制可能會超越以往的模式。

　　但中國指數研究院副院長陳晟則認為，如果企業要復制萬達、寶龍模式，很容易在資金和招商環節上卡殼。

　　中原地產上海研究咨詢部總監宋會雍認為，一線住宅開發企業不會單純去復制萬達的模式，因為自己的品牌效應已經存在，所以選擇自己現有的產品線做延伸相對而言是個趨勢。

　　商業配套之惑

　　是以住宅開發配套商業地產，還是圍繞商業地產開發進行全盤布局，是部分計劃轉型的地產龍頭需要權衡的另一問題。

　　潘韜直言，越是成功的住宅地產企業做轉型越困難，因為以前太成功了所以就會認為自己原有模式是寶貴且通行的，轉變觀念很難。“無論是從選地、規劃、工作流程，商業地產和住宅地產都有比較大的區別。”

　　潘韜此前在第三屆亞太商業地產國際峰會上發言時曾介紹，國內的商業資源依然匱乏。潘韜以超市為例稱，“真正能夠成為合作伙伴的超市，以我的標準不超過8家。幾百個購物中心搶這8家超市，僧多粥少，招不來商，即使招來商同質化現象也非常嚴重。”

　　不僅是商業資源匱乏。華訊商業地產俱樂部首席顧問高東旭此前告訴新華社記者，規范標準缺失影響了正在起步的中國商業地產開發水平。中國現行《城市規劃設計手冊》僅對社區商業做了部分規定，對城市商業規劃的設計指導作用幾近空白。在實施過程中，商業設施常常被開發商視為累贅而壓縮侵占。商業建筑設計中，也經常出現商業定位等基本功能要求尚未確定的情況下就“設計先行”，增添了商業項目的風險性。

　　他說，“先建房、后招商”是目前中國商業地產項目開發中普遍存在的怪象。商業地產重在商業資源擁有，取勝于長期經營，而不像住宅地產開發重在土地和資本的儲備規模。中國商業地產開發項目虧多盈少的現狀表明，及早建立并推廣符合商業地產發展內在規律的“定制”開發經營管理模式，已刻不容緩。

　　人才緊缺難題

　　人才緊缺是商業地產發展的又一瓶頸。

　　據潘韜介紹，因為商業地產在中國發展時間僅十年左右，整個行業處于萌芽狀態。因而人才儲備少，優秀人才少，優秀企業少之又少。

　　信震商務董事長孫震宇表示，商業地產是很專業的，從設計到策劃到招商再到運營，都需要專業的人才來運作。而且一旦商業地產運營不當之后，重新整合需要很長的恢復期。

　　潘韜稱，培養商業地產人才，至少需要五年時間。“企業要意識到人力成本的提高是在所難免的，在用人方面可能要打破以往慣有的標準。”

　　香港恒隆集團董事長陳啟宗曾說過，“做商業地產的人一定要比做商業的人更懂商業。”潘韜對這句話的理解是，做商業地產的人一定要比那些做百貨店、做品牌店的人，更懂商業。比如購物中心要招進LV，那負責項目的人一定要比LV的店長更懂LV的商務條件和選址條件，這樣才能有效運營。

　　融資難題待解

　　在海外融資成本高企、國內諸多融資渠道遭封殺的背景下，融資無疑是一大難題。

　　遠洋地產上海公司投資經理王顯巍告訴早報記者，商業地產開發有其行業特殊性。一方面，大部分開發商自有投資能力較弱，許多開發商希望通過尋找投資、融資的方式來解決資金問題。另一方面，大量國際基金及投資商，尋找地產投資項目，但實現成功投資的少之又少。

　　值得注意的是，為商業地產量身定做的REITs（房地產信托基金），在連續幾年的期待中依然沒有落定。

　　宋會雍直言，REITs現在在國內沒有吸引力，因為回報率僅在6%至8%，并且REITs一般選擇的都是成熟的綜合體、物業，所以目前國內環境并不能很好融入REITs。

　　張義鴻認為，REITs在國內目前發展碰到的最大問題在于持有物業的稅收高造成回報率小。不過，國內房地產信托都是有了具體的項目才投資，有很大的局限性。REITs是先有資金，再去投項目，這樣的模式對開發商而言，還是很有吸引力的。

　　將商業地產開發的本質理解為金融運作的潘韜說，民營企業可以學習萬達，國有企業可以參考華潤，有外資背景、金融背景的企業可以模仿凱德。這三個企業代表了國內最典型的三種融資模式。

　　留給企業的時間已然不多。潘韜稱，經過十年的準備摸索，商業地產現在開始進入快速發展、高度競爭時期，五年以后市場基本分完，再過五年將進入穩定的成熟期。十年以后，基本上四線以上城市飽和。而對于想要占領一席之地的企業來說，只有五年時間。