零售商的選鋪策略

本文在分析研究典型商鋪選址標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，嘗試性歸納提煉各類(lèi)零售商的選址要求以供參考，涉及范圍涵蓋大賣(mài)場(chǎng)、餐飲類(lèi)、書(shū)店、奢侈品、快時(shí)尚品牌、運(yùn)動(dòng)品牌等六大類(lèi)。

1.大賣(mài)場(chǎng)

綜合類(lèi)大賣(mài)場(chǎng)：常見(jiàn)于一二線城市及發(fā)展迅速的三線城市。要求區(qū)域人流量較大，核心商圈1.5公里內(nèi)人口不少于10萬(wàn)人，周邊商圈3公里內(nèi)居民人口數(shù)達(dá)30萬(wàn)人。如沃爾瑪大賣(mài)場(chǎng)的選址標(biāo)準(zhǔn)是2公里內(nèi)居民達(dá)10-15萬(wàn)人，核心商圈內(nèi)不存在超過(guò)5000平米的大型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。物美大賣(mài)場(chǎng)要求3公里區(qū)域內(nèi)有居民30萬(wàn)人。同時(shí)，大賣(mài)場(chǎng)需要臨近交通主動(dòng)線，以方便車(chē)流、人流進(jìn)出，如家樂(lè)福大賣(mài)場(chǎng)選址在兩條道路交叉口且其中一條為主干道。

綜合類(lèi)大賣(mài)場(chǎng)對(duì)于建筑物本身也有一定要求。結(jié)合行業(yè)普遍標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，選址在一層最佳，一般不超過(guò)兩層。單層面積5000-7000平米左右，總建筑面積基本都超過(guò)在10000平米。層高6米以上，凈高不低于4米，柱距8米以上。要求賣(mài)場(chǎng)方正，臨街面不低于70米，進(jìn)深50米以上，如家樂(lè)福要求賣(mài)場(chǎng)長(zhǎng)寬比為10：7或10：6，新一佳則把這一標(biāo)準(zhǔn)定為7：4，易初蓮花的臨街面標(biāo)準(zhǔn)是80米以上。

綜合類(lèi)大賣(mài)場(chǎng)選址的附屬要求還包括停車(chē)位、租期等因素。要求大賣(mài)場(chǎng)配備充足的停車(chē)位，超過(guò)200-300個(gè)。如樂(lè)購(gòu)要求大賣(mài)場(chǎng)配備400個(gè)停車(chē)位，易初蓮花的標(biāo)準(zhǔn)是一線城市停車(chē)位400-600個(gè)、其他城市150-300個(gè)。并且賣(mài)場(chǎng)門(mén)前最好附帶一定面積的廣場(chǎng)。大賣(mài)場(chǎng)長(zhǎng)期租賃居多，租期長(zhǎng)達(dá)15-20年以上，如沃爾瑪要求租期不低于15年且提供一定的免租期。

建材專(zhuān)業(yè)大賣(mài)場(chǎng)：商品專(zhuān)業(yè)性較高，以家居用品、建材、燈具等品類(lèi)為主。專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)強(qiáng)調(diào)商圈集聚效應(yīng)，更容易集聚多家同類(lèi)商戶扎堆經(jīng)營(yíng)。而對(duì)于地段的成熟度要求相對(duì)較低，在快速交通干線沿線或大型新興社區(qū)邊緣的合適位置均可。由于地處相對(duì)偏遠(yuǎn)，對(duì)停車(chē)位的要求較高，每萬(wàn)平米配備車(chē)位大約200-400個(gè)。如百安居要求停車(chē)位不少于300個(gè)。建材大賣(mài)場(chǎng)占地面積較大，大部分在10000平米以上。樓層分布以首層為主、2-5層均可。為滿足商品高、大等特殊物理特征，賣(mài)場(chǎng)需要更廣闊的內(nèi)部空間。建筑層高8米以上，最低不小于6米，柱間距9米以上。另外，租期相對(duì)較長(zhǎng)，一般在10年以上。

2.餐飲類(lèi)

商務(wù)類(lèi)餐廳：主要面向中高檔商務(wù)酬賓及白領(lǐng)工作用餐，如俏江南等。主要考慮人口密度大、有穩(wěn)定的消費(fèi)群等因素，集中分布在中高檔商務(wù)區(qū)或繁華商業(yè)中心，也可選址在規(guī)模較大的寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心內(nèi)部。中高檔商務(wù)類(lèi)餐飲店鋪面積較大，通常在1000平米左右，而丹桂軒等大型商務(wù)酒樓單店可達(dá)2000-5000平米。

大眾類(lèi)餐廳：以家庭、個(gè)人消費(fèi)為主，如全聚德、九頭鳥(niǎo)等。此類(lèi)餐廳選址范圍較廣泛，可在商業(yè)區(qū)、繁華街道、機(jī)關(guān)附近，也可臨近大中型社區(qū)或高校。面積分布廣泛80-100平米不等，層高一般要求4.5米以上。如全聚德主要進(jìn)駐人口超過(guò)100萬(wàn)的城市，選址在商務(wù)區(qū)或繁華的商業(yè)區(qū)域，單店面積超過(guò)1500平米。

金漢斯以省會(huì)城市及發(fā)達(dá)地級(jí)城市為主要目標(biāo)，要求1.5公里半徑內(nèi)有大型社區(qū)、高等院校或區(qū)域商業(yè)中心，單店面積約1500-3000平米，樓層為1-2層（商業(yè)中心內(nèi)可考慮3-4層）。此類(lèi)餐廳租期相對(duì)較長(zhǎng)，通常不少于10年。

連鎖快餐店：對(duì)客流量要求高，因此選擇在繁華商業(yè)區(qū)、交通節(jié)點(diǎn)、大型社區(qū)出入口等地，臨近交通主干道。中式快餐通常在150-250平米左右，如永和大王單店面積150-200平米，馬蘭拉面單店面積150-250平米。而西式快餐如麥當(dāng)勞、肯德基的單店面積在400-500平米左右。一層或一、二層均可，對(duì)層高無(wú)特殊要求，

休閑類(lèi)餐飲：包括咖啡館、茶坊等，適宜在高檔住宅及商務(wù)區(qū)附近，環(huán)境清靜、優(yōu)雅。單店面積視具體經(jīng)營(yíng)情況而定約50-400平米左右，租賃時(shí)間較短約3-5年。如星巴克將客群定位于富有小資情調(diào)的城市白領(lǐng)，在繁華路段創(chuàng)造優(yōu)雅環(huán)境，單店面積100-500平米，要求租賃期限3年以上。中式品牌一茶一坐選址標(biāo)準(zhǔn)也與上述條件較為相似。

需要注意的是，餐飲類(lèi)商鋪要符合國(guó)家有關(guān)部門(mén)對(duì)于餐飲業(yè)的規(guī)章制度。如餐廳必須離開(kāi)污染源10米以上。水電、消防、空調(diào)、排風(fēng)、燃?xì)狻⑴盼邸⒌仍O(shè)施要求齊全，如有充足的自來(lái)水供應(yīng)、油煙氣排放通道、污水排放及生化處理裝置等。

3.奢侈品

奢侈品牌目前大多集中于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一線城市及部分二線城市。由于其高端性，要求商業(yè)環(huán)境能夠門(mén)當(dāng)戶對(duì)。通常來(lái)說(shuō)，所選商圈檔次較高，要求商業(yè)氛圍成熟、人流量大，并且有一批相近檔次的高端產(chǎn)品甚至專(zhuān)賣(mài)店聚集。首選現(xiàn)代化商業(yè)物業(yè)，如大型綜合體、時(shí)尚購(gòu)物中心、繁華商業(yè)街等。

國(guó)際奢侈品牌大多選在一層的黃金位置。單店面積相對(duì)較大，以提供充足的空間營(yíng)造品牌體驗(yàn)。如LV單店面積要求超過(guò)2000平米，阿瑪尼、Gucci的單店面積也都在500平米以上。租期通常在5年左右，部分品牌要求租期長(zhǎng)達(dá)10年。如迪奧租期5-10年，單店面積50-200平米；路易威登租期5年以上，單店面積100-1000平米；普拉達(dá)租期3-5年，單店面積100-500平米。

4.書(shū)店

大型書(shū)店的面積通常在2000平米以上，選址在成熟的商業(yè)中心區(qū)或文化氛圍濃厚的學(xué)園區(qū)。如北京圖書(shū)大廈、中關(guān)村圖書(shū)大廈、各大新華書(shū)店等。

中型書(shū)店的面積通常在500-1000平米，依托高素質(zhì)人群，對(duì)區(qū)域的人文氛圍要求較高。選址在高校、出版社、文化場(chǎng)館附近，如國(guó)林風(fēng)、三聯(lián)韜奮等。

小型書(shū)店的面積一般在200平米以下，主要分布于學(xué)校和大型社區(qū)周邊，如光合作用、雕刻時(shí)光等。其中社區(qū)內(nèi)的書(shū)店可以選擇社區(qū)底商，主要以生活、社科經(jīng)管、時(shí)尚休閑類(lèi)書(shū)籍為主。

5.快時(shí)尚品牌

GAP、ZARA、H&M、UNIQLO等快時(shí)尚品牌正呈現(xiàn)迅猛擴(kuò)張之勢(shì)，在繼續(xù)滲透一線城市的基礎(chǔ)上，加速向二線城市拓展。選址集中在時(shí)尚氛圍濃郁且人流量大的繁華商圈，特別是年輕消費(fèi)人群集聚的時(shí)尚購(gòu)物中心等位置。

如ZARA進(jìn)駐北京時(shí)選擇CBD中心的體驗(yàn)式購(gòu)物中心世貿(mào)天階。店鋪常與奢侈品為鄰，周邊不乏頂級(jí)品牌。同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手聚集程度較高，就像麥當(dāng)勞與肯德基如影隨形一般，這也說(shuō)明了同類(lèi)品牌選址標(biāo)準(zhǔn)的相似度較高。單店面積較大，如Zara專(zhuān)賣(mài)店一般都在1000平米以上。

6.運(yùn)動(dòng)品牌

相對(duì)于奢侈品與快時(shí)尚品牌與而言，國(guó)內(nèi)運(yùn)動(dòng)品牌顯得沒(méi)那么嬌氣，可選擇的商鋪范圍較大。常見(jiàn)于繁華商業(yè)區(qū)，毗鄰綜合商場(chǎng)、商業(yè)街等繁華地段。如李寧專(zhuān)賣(mài)店要求在城市繁華商業(yè)街或體育品牌專(zhuān)賣(mài)街的黃金地段。而普通品牌在一般商業(yè)街或有一定商業(yè)氛圍的區(qū)域即可。戶外用品專(zhuān)賣(mài)店主要針對(duì)年輕消費(fèi)者聚集的成熟商業(yè)地段、商務(wù)區(qū)、或者體育場(chǎng)館、高校附近。

普遍租期時(shí)間較短，大概一年以上。單店面積也相對(duì)較小，40-100平米不等。如安踏對(duì)于加盟店的要求是面積不小于70平米，臨街面7米以上。李寧要求單店面積不小于100平米，臨街面10米以上。

從茫茫商鋪中找尋適合的位置是一項(xiàng)復(fù)雜性高的系統(tǒng)工程。除參考上述選址標(biāo)準(zhǔn)外，選址時(shí)還應(yīng)綜合考慮租金、競(jìng)爭(zhēng)、商業(yè)物業(yè)管理等因素。并非要選擇最繁華的地段，但一定要選擇最適合的位置，最合適的才是最好的。