房地產公司成本管理六控制

筆者對房地產公司做過深入的調查，也親自做過地產項目，大部分地產商最頭疼的是成本管理，因為這直接關系到他們的利潤，而地產企業成本管理所具有的特性（6特性）與問題（6問題）導致了成本管理的難度增加，所以研究房地產公司成本管理也就成為房地產企業勢在必行的一項重要工作。

房地產公司成本管理基本上可分為土地成本、前期費用、工程成本、營銷成本、管理費用和財務費用六大部分，其中，土地成本和工程成本所占比較比重較大，合計可達75%—90%（部分學者認為是80%-90%,個人認為前期費用與營銷成本的比重有較大的變化空間，故而會使土地成本與工程成本的下限達到75%），土地成本因政府控制價格使得壓縮空間較小，而工程成本、營銷成本因涉及因素復雜使得壓縮空間較大，前期費用也存在一定的壓縮空間。因此，工程成本控制是房地產企業成本控制的關鍵所在，同時也應關注前期費用和營銷成本的控制。下面將對上述六大項成本的控制要點進行詳細研究。

 1、土地成本

土地成本的控制要點應重點關注項目前期的可行性研究和合作方的調查，保證土地成本支出的可行性，同時也應關注一些市政費用的支出。

在可行性研究時，應該深入調研，對項目信息和市場信息以及編寫可行性研究報告時嚴加控制。

在新征土地時，應通過建立科學的土地評估體系、投標評審、確定合理報價、爭取政府優惠等方法來控制征地費用。通過在法律范圍內盡量控制費用的方法來控制拆遷安置費用。通過公司的工程管理體系來控制自建部分的市政費用。通過與政府溝通協商來控制政府部分的市政費用。在合作開發時，應通過開展盡職調查，減少操作風險；合作方式、分成比例的選擇以雙贏為目的；付款總額、付款時間上選擇利于公司利益的方式，盡量延長付款時間和增加付款次數等手段來進行成本控制。

 2、前期費用

前期費用包括報批報建費用、勘測費用、設計費用等，其本身成本支出并不多，但其間決定了工程成本可能高達80%的成本支出，因此，該階段除了關注前期費用本身的支出外，更應關注規劃方案的確定，材料設備的選型。

在報批階段，應通過開展社會公關，爭取政策優惠，合理提高容積率來控制報批報建費用。

在設計單位采購階段，應制定采購方式選擇規則，明確各類設計應采取的采購方式，根據各類供應商進場計劃制定采購計劃，提前準備，為招標采購爭取更多時間空間，對直接委托項目嚴格審查。并建立合格供方名錄、可試用供方名錄和不合格供方名錄，不合格供方不得入圍，外來單位組織嚴格資格預審通過方可入圍，入圍單位由公司高層確認，尤其供方名單外單位由更高級領導審核。

在概念設計和方案設計階段，要求設計輸入充分，收集項目概況、規劃要點、產品定位報告、成本測算等資。盡可能的采取招標方式選取方案，采取直接委托形式也應提供3個以上的方案供選擇。組成評審小組，對方案進行評審、確定，分管副總審核，總經理最終審批。并根據實際情況進行細節調整，設備選型方案也應提前確定。

在擴初設計階段，應限額設計，制定擴初設計限額和成本控制建議并組織評審會。還應根據擴初設計方案和設備選型等因素對建安成本作出概算。

在施工圖設計階段，應采用限額設計，制定施工圖設計限額和成本控制建議并組織評審會通過，促使設計單位提高設計質量，降低工程費用。嚴格評審，確保圖紙質量，減少不必要的設計變更。互審互簽，明確修改意見，設計洽商。關注預算與概算的差異。

3、工程成本

工程成本是房地產企業的重中之重，在施工階段應重點關注采購成本的支出和工程變更成本的支出。

在材料進場計劃方面應考慮招標采購和簽訂合同時間、運輸周期、驗收及安裝周期。

在施工單位和材設供應單位采購時應 制定采購方式選擇規則，明確各類設計應采取的采購方式。根據各類供應商進場計劃制定采購計劃，提前準備，為招標采購爭取更多時間空間，對直接委托項目嚴格審查。建立合格供方名錄、可試用供方名錄和不合格供方名錄，不合格供方不得入圍，外來單位組織嚴格資格預審通過后方可入圍，入圍單位由公司高層確認，尤其供方名單外單位由更高級領導審核。嚴格招標文件審核，由招標小組評審確定招標文件。招標項目由招標小組對投標方案評選打分確定供方，遵循技術標書優先經濟標書。議標、直接委托項目由部門會簽、分管副總審批確定供方，名錄外單位由總經理審批確認供方在材料設備供應方面，在擴初圖確定前確定材料設備，多方共同確認貨到現場數量，注重外觀質量、投入使用后的質量驗收。

在設計變更方面，設計部門統一收集設計變更的信息，組織相關進行設計變更論證。設計變更由預算部門測算，根據變更額度履行相關審批手續后才能進行變更。

在現場簽證時，應由項目現場工程師嚴加審核簽證，認定確需發生。預算工程師對簽證工程預算進行復核，確保合理低支付。并根據預算額度大小分級審批。還應組織復查施工單位簽證執行情況。

在付款階段，嚴格按合同、按工程進度支付工程款。材料款應確定合理的預付款額度控制，保修款控制不低于合同額5%。 

4、營銷成本

營銷階段的操作會直接影響物業管理等后續服務的支付，因此，在此結算除了關注營銷本身所產生的費用控制，還應有營銷管理的長線考慮。

在營銷方案階段，應合理確定營銷預算并進行動態控制；在預算范圍內，制定最有效的產品推廣方案和銷售政策，方案超預算時進行例外管理，嚴格審批；推廣方案結束后進行總結分析。

在現場費用方面，應對 現場宣傳資料、包裝費、模型、展銷費等制定費用支出標準，建立超額審批制度。

在銷售合同方面， 嚴格執行合同樣本審批程序，請專業法律人員出具意見， 對有關補充條款、設計變更的承諾、保修期和質量補償的承諾重點審核。在客戶交房方面，主要控制交房日期、保修期、質量補償，對于晚交房的要按原因分類處理，與施工隊洽商延長保修期等。

在廣告公司、媒體采購方面，審核廣告公司的資質、媒體的有效性。應加強營銷類供應商管理，嚴格執行公司采購流程，并進行廣告、媒體投放后評估分析。

5、管理費用

管理費用的控制主要體現在房地產公司的日常行政管理費用的支付，可考慮提高全民節約的思想意識，以責任成本和成本支出標準的形式進行約束，比如行政費用支出應根據公司實際情況，建立合理的成本費用支出標準，嚴格按費用支出審批程序執行成本費用的審批； 考核部門行政費用支出，費用控制作為部門考核的指標之一。

6、財務費用

財務費用主要體現在公司的利息支付上，需要房地產公司成本管理方面加強資金管理，增加資金控制的計劃性。集中資金管理，減少資金沉淀收集國家稅收政策信息，進行稅收籌劃，爭取合理的低稅務成本，開展社會關系公關，爭取稅收優惠和政府財政返還等。