阮曉東：我國的房地產市場仍有廣闊的發展空間

中科院博士，原國務院發展研究中心機構研究員，現任北京中宏國研信息技術研究院城市發展部部長阮曉東在峰會上進行了《中國房地產行業發展趨勢分析》的主旨演講。

阮曉東

房地產領域的軟著陸將會是下一個重點

阮曉東認為，中國過去30年的真正發展動力包括土地財政、GDP指引下的縣域競爭、改革開放后的外向型發展指引金融產業的發展與創新、人們對于致富的渴望和欲望等原因。未來中國的發展動力則包括區域一體化下的城市發展、綠色發展引領的產業創新、一帶一路導向的發展指引、新型金融產業的發展與創新、適應新型人口結構的公共產業等。

阮曉東說，中國經濟的第三個周期:新制造，新零售，新金融，新型城鎮化，城市的功能在發生變化。2018年經濟活動數據顯示，中國內需增速全面放緩，經濟進入新周期。目前，房地產對中國經濟金融體系的重要性源于中國城鎮化進程還未結束。

2019年下半年經濟工作“穩”字當頭，但去杠桿的步伐并不會就此停滯。2019年7月30日，經濟會議指出，把握好力度和節奏，協調好各項政策出臺時機。要通過機制創新，提高金融服務實體經濟的能力和意愿。會議除了強調貨幣政策要把好總閘門，官方去杠桿的決心還體現在對樓市的嚴控。下決心解決好房地產市場問題，不依靠房地產做短期經濟刺激。加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。

我國整體的房地產調控思路已經發生重大轉變，以前房地產調控多從需求側入手，之后將更加注重從供給端著力。十九大報告強調，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”，指明了房地產供給側改革的總方向。未來房地產調控的目標，一是平穩房價，住有所居；二是多渠道提高住房供給。一二線仍有大量住房剛需尚未滿足，三四線仍有大量的棚戶區需要改造，許多農民還有進城需求，推動房地產市場健康發展的同時，也拉動了總需求。

房地產領域的軟著陸將會是下一個重點。中國經濟目前面臨四大結構性問題，即影子銀行、融資平臺、兩高一剩、房產泡沫。從政策排雷順序看，先是影子銀行，再是融資平臺；2016-2017集中解決兩高一剩，對影子銀行和融資平臺進行政策補丁；同時，房地產初步實現一輪去庫存。目前產能過剩和環保問題已經取得實質性進展，政策重點將在2018年推進到房地產的更深層次問題，即長效機制的形成。2017年下半年，系統推出租購并舉的政策導向。值得注意的是，棚改加上供給端引入的租購并舉，相當于形成一個“二元經濟”，政策去保障中低端需求，這在一定程度上鎖定了房地產市場量價波動的影響范圍，減弱了房子作為普通投資品的交易空間，擴大了房地產市場軟著陸的概率。

我國房地產市場仍有廣闊的發展空間

2017-2027年

，因為城鎮化持續推進；中心城市引領城市群發展；城市的更新改造，棚改任務重；產城融合和城市運營模式等原因，中國房地產屬于白銀時期。新經濟業態的發展和人民日益增長的對美好生活的需求，也需要房企在產業園區地產、物流配送中心、文旅地產、老年住區等方面進行拓展，提供相應的配套和服務。

城鎮化到后期以后，增速逐漸放緩，但不應對房地產投資的回落過度悲觀。中央經濟工作會議中提到，“保持房地產市場調控政策連續性和穩定性”，由此當前較嚴格的調控政策不會有大幅度改變；但是在調控手段上，會更加的“精準”，

既能“滿足首套剛需、支持改善需求”，又能“遏制投機炒房”。同時，還將“加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。” 2018

年，房地產市場大概率表現超預期韌性（中長期城鎮化、城市群、棚改貨幣化、租賃住房市場發展），投資大概率 4%-5%。

從中長期看，我國房地產市場仍有廣闊的發展空間。商品房是城鎮化的產物，商品房周期與城鎮化率緊密相連，各國歷史經驗都表明，在城鎮化率快速提升階段，一般是達到75%之前，房地產市場都處于大的上升周期當中。2016年我國常住人口城鎮化率已達57.35%，比上年末提高1.25個百分點，戶籍人口城鎮化率為41.2%，比上年末提高1.3個百分點，城鎮化率水平還有較大提升空間。在“以人為本”的城鎮化過程中，遷移人群的財富水平和購買力都將高于以往。短期房地產市場的供給側改革，旨在化解房地產市場發展過程中的泡沫風險和庫存風險，促進房地產市場的健康長久發展，杜絕日本房地產業清算式的調整。

中國新型城鎮化迎來了兼并重組的機遇期

傳統的城鎮化存在城市優先發展、數量增長、高能耗、資源與環境過度破壞、放任式的機動化、少數人先富等問題。新型城鎮化則追求以人為本、社會和諧，城鄉統籌、科學發展，市場開發、功能完善，集約高效、產城互動，環境友好、資源節約，特色品牌、個性鮮明。

在新型城鎮化的過程中，打造產城融合的生態圈，“以發展城市中的產業，建設產業中的城市”為發展思路，建設宜居宜商宜業的現代化產業新城。

人口+庫存帶來了三線城市地產發展趨勢性大周期，三十年的人口回流持續進行，三四線城市獲得了發展機會。2019年，新型城鎮化建設的重點任務中，放寬了大城市的落戶政策，對收縮型中小城市嚴控增量，城市在規劃調整中迎來了兼并重組的機遇期。

國家級城市群中的二線城市將是未來新的增長點

國家新的區域經濟戰略布局正在形成，京津冀協同發展意義重大。對這個問題的認識，要上升到國家戰略層面。京津冀協同發展不僅僅是解決北京發展面臨的矛盾和問題的需要，也不僅僅是解決天津、河北發展面臨的矛盾和問題的需要，而且是優化國家發展區域布局、優化社會生產力空間結構、打造新的經濟增長極、形成新的經濟發展方式的需要，是一個重大國家戰略。

在我國的城市群建設中，國家級城市群中的二線城市將是未來新的增長點,土地指標在城市群發展中也將更具彈性。