直擊博鰲|未來之路導師孟曉蘇：居民購房不影響消費，應加大住房貸款和房產信貸支持

在《宏觀經濟與產業政策篇》主題論壇現場，匯力基金董事長、中房集團理事長孟曉蘇作了題為《是是非非房地產》的演講。

匯力基金董事長、中房集團理事長孟曉蘇

“鰥夫房頂炊煙少，寡婦門前是非多”，孟曉蘇以中國的一句古語引申出今天的演講題目。隨后拋出多個問題：在“樓市限購”下預期“市場萎縮”準確嗎？是貸款給居民購房有風險，還是貸款給小微企業有風險？......引發在場嘉賓的思考，使得整個演講過程妙趣橫生。

圍繞著主題，孟曉蘇從功敗垂成看房產、揚長避短貿易戰、傳到效應談房貸、放眼世界話發展等多方面談了房地產的是是非非。

孟曉蘇認為，中國房地產業持續堅挺，不懼打壓支撐中國信心。其不認同“居民購房影響消費”的觀點，孟曉蘇提出買房本身就是消費，且居民購房不僅是消費，還能通過“傳導效應”拉動多項支付。

針對市場上出現的“現在居民負債率太高，不適合做住房抵押貸款”的觀點，孟曉蘇援引瑞士信貸發布的《2018年度全球財富報告》中的內容以及西南財經大學的數據，他說道：瑞士信貸的數據顯示，中國老百姓的財富僅次于美國，中國房產凈值占中國家庭財富66%，負債率僅9%。9%是低負債，另外，西南財經大學的數據說財富凈值占比不是66%，而是77.7%，相比之下負債率只有4.9%。這說明如何發揮好貨幣的傳導作用，是需要認真考慮的，要拋棄錯誤的觀點，弄清誰是誰非，加大居民的住房貸款和房地產信貸支持。

以下為演講全文：

主持人楊曦：感謝葉總的精彩演講。接下來，讓我們掌聲有請今天的壓軸主題演講嘉賓，他是1998年房改課題組組長、匯力基金董事長、中房集團理事長孟曉蘇先生，孟先生今天為我們帶來《不忘初心，堅定推進改革開放》的主題演講。

孟曉蘇:今年有專家講到，現在房地產市場已經萎縮了，在限購的情況下，你還在談房地產市場。今天我要談論的是房地產的是非。比如，到底是將錢貸款給還不起賬的企業，還是給缺乏抵押物的小微企業，還是貸給老百姓買房？有人說貸款給老百姓買房的風險的大，貸款給企業的風險小，這就是一個是非。

今天講四個是非。

第一，功敗垂成看房地產。

第二，揚長避短貿易戰。

第三，傳導效應談房貸。

第四，放眼世界話發展。

二十年前的住房制度改革，我們將商品化引入到住房建設和住房分配領域，中國城鎮居民從此住得更加的舒適寬敞，生活得更有尊嚴。房改之后，住房、汽車及其關聯的基礎設施建設，作為國民經濟的新增長點，有力拉動了中國經濟20年的發展。其中房地產業拉動了100多個產業的發展?；仡?0年前房改之前，中國的GDP總量只是占世界的7位，房改后，經濟總量每兩年超越一個國家，并達到了世界第二位。最近這些年又加大了與第三位的國家的差距。住房制度改革給經濟注入了源源不斷的動力。我們國家啟動房地產之前，1993年6月，中央調控海南等地的房地產過熱，隨后出現了產能過剩，當時有一億噸鋼鐵過剩，5000萬紗錠過剩。2003年，2億噸鋼鐵也沒過剩，紗錠發展到2億也不過剩。那一年，國務院接受了專家們的建議，將房地產業作為國民經濟的支柱產業。

近年來我們又看到，又一輪調控房地產，房地產增速在2014、2015年下滑，制造業產品積壓，產能過剩，靠什么解決了這些問題？靠2016年的樓市去庫存，使得制造業回暖，利潤上升。事實證明，房地產業是國民經濟的主導產業。最近我們又看到，房地產投資在下滑。統計局剛發布的數據，中國工業制造業利潤在下降。尤其是鋼鐵、黑色冶金、電力、煤炭行業在下降。

中央早已經說得很明白，現在不是要打壓房地產，而是要保持房地產的健康平穩和長期的發展。

二、揚長避短貿易戰

根據專業機構的統計，房地產投資和基礎設施投資量差不多，但是占用資金少一半，拉動力大一倍，為什么是這樣？因為老百姓踴躍買房，就會踴躍的借貸。其中地方債是地方政府和企業的長期負擔。我曾經試圖引進REITs。目前看到國內經濟下行壓力加大，有效投資增長乏力，還是要強調內需拉動經濟，內需是中國經濟發展的基本動力。

 三、傳導效應談房貸

資金應該貸給誰？1998年房改之初，就引進了住房抵押貸款在內的多項金融創新產品。其中住房抵押貸款是經過三年的工作，先做供給側的工作，讓銀行愿意貸，再做需求端的工作，老百姓愿意借。一開始不愿意借，是顧云昌講的中國老百姓和美國老太太的故事，讓大家覺醒了愿意去買房。現在房地產信貸有了38萬億的規模，占了銀行貸款余額的28%，總體來說貸款質量優良。

最近又出了是非，有人說，老百姓購房妨礙了消費。我覺得比較奇怪，老百姓購房本來就是消費，購房后還要裝修和買美的空調，進一步拉動了消費，怎么說老百姓購房妨礙了消費。有人認為老百姓買了房后，連吃飯的錢都沒有了。這要看看資金流向哪里:錢給了開發商，開發商將錢了制造商，制造商將金錢給了原材料，這里每一項都是勞動者的現金支付，買房全面啟動了消費，這就是貨幣政策的傳導效應。

現在看到的是銀行普遍的惜貸，銀行不是沒錢，是不敢出來，責任太大。銀行愿意放房貸，但是主管部門限制著他們，不讓銀行放房貸，也不讓金融機構發房地產信托。正是因為住房投資消費安全的傳導作用，拉動了經濟，也可以保證銀行的貸款安全。住房抵押物是新的，付了30%—50%的首付，這是多么好的貸款，而且能夠有效的拉動經濟。我們看得更加清楚，看到樹枝和樹葉枯萎，有人說要拿水澆，真實的辦法是澆樹根，實際上通過樹根吸收了水分之后，一步步的傳導，將樹干和樹葉都救活了，這就是老百姓房貸和救小微企業的關聯關系。

現在是否可以放房貸？有人說杠桿性太高了，瑞士信貸的數據說明，中國的房地產凈值占了中國家庭財富的66%，負債率只是9%，還是比較低的。要加杠桿就要加在老百姓這一側，有人說不對。我又找來了又一個數據，西南財經大學的數據說財富凈值占比不是66%，而是77.7%，相比之下負債率只有4.9%，這說明如何發揮好貨幣的傳導作用，是需要認真考慮的，要拋棄錯誤的觀點，弄清誰是誰非，加大居民的住房貸款和房地產信貸支持。

四、放眼世界話發展。

我們一直關注香港，房改也是借鑒學習中國香港的內容，香港回歸后，我們發現它在這個問題做了兩個極端，一個是全面打造居屋，將房價打下來了。

香港總面積是1104平方公里，香港的建城區只占24%，也就是260多平方公里。大陸的土地是閑置，一個750萬人口的香港建城區只有260平方公里，人均占地面積是33平方米，是目前規劃標準的1/3。不是沒有地，有很多空地，放著這么多的地不開發。我們規劃的標準是100平方米。多少城市都沒有達到這樣的標準，上海和北京、深圳這樣的城市，也沒有。我們看看國外其他的情況，東京都市圈相當于北上廣深天津重慶的總和，紐約都市圈的面積更加大。這么點的土地建成區還舍不得蓋住宅，過多的投入到工業和商業。居住用地在這些大城市占比過低，導致地價和房價高起，導致城市擁堵現狀，限車導致汽車行業下滑的厲害。

講到京津冀雙城記的故事，影響到了北京市和周邊的京津冀以及雄安新區，如果雙城記可以建成的話，就可以有效擴充城市空間。我們要用世界化的眼光，改變過去單一的香港模式。增加城市土地供應，實行科學的發展。我們要按照中國的國情，研究中國樓市的國情，走出是是非非的誤區，推動房地產平穩健康發展，從而使國民經濟恢復到平穩健康發展的軌道上來。

我講完了，謝謝大家。