秦虹：房地產發展趨勢與創新方向

　　 從今年1—4月份全國商品房面積、銷售額同比下降了7%左右，我認為導致這樣一個下降的因素主要有三個方面：

　　一、去年同期基數過高的原因，這是不可忽視的原因，這個情況在去年年底業界人士也早就預計到了。去年同期全國商品房銷售面積在1—4月份是40%，銷售額增長是60%左右，這樣的高基數在目前以自住型需求為主的市場情況下很難超過去年同期。銷售指標是非常重要的，銷售數字好，后面才有價格、土地、開工、投資等數據上去，如果銷售指標不好，后面所有的指標都不好。銷售是兩個指標，盡管今年1—4月份出現了負增長，但是從絕對的銷售量上來看，實際上今年1—4月份賣的房子總量仍然是很大的，僅僅是低于去年的同期，而高于去年以外任何一年的同期。就銷售的絕對量來說，確實是說賣了非常多的房子，只是因為去年賣得更多，基數原因導致的負增長是必然的。在自住型需求為主的情況下，連續推高銷售的高增長是很難實現的。

　　 二、個貸上半年收緊，對銷售購房愿望的實現的的確確產生了非常實際的負面影響，今年以來個人住房抵押貸款成本在持續上升，我們原來國家有政策，對首次置業的家庭購房貸款利率是打8折的，今年不但不打8折，還要上浮10%左右，關鍵是沒有額度，很多商業銀行確實是停止了或者是大幅度減少了對個人住房抵押貸款額度的發放。又出現了2011年面對的情況，開發企業把房子賣出去了，錢回不來，貸款拿不到。可以說，在目前房價水平下，很多大城市，如果沒有貸款的支持，買房的愿望是很難實現的，這是第二個原因，個貸收緊。銀行為什么把個貸作為最優質資產的業務放棄了呢？很多的原因，大家都知道，就是現在整個社會貸款成本上升，大量理財的錢進入了用錢的需求方，導致個貸特別是首次置業的貸款是虧損的、很不掙錢的業務，銀行也不愿意放，因為存款減少了貸款就少，有限貸款的情況下，愿意上浮利率20—30%貸給那些有需求者，不愿意貸給個人住房抵押貸款，這是一個實實在在的問題，盡管央行要求商業銀行執行國家的政策，但是目前來看，效果并不是特別的明顯。

　　三、今年以來對房地產市場的極度悲觀的信息，導致觀望情緒較為嚴重。我們也觀察了一下，端午節的假期你可以看到三個現象：1、成交量少；2、看房子的人很多，包括二手房的訪客量沒有變；3、開發企業推盤的熱情、賣房的情況也在增加。這就是賣的多、看的多、成交的少，主要是觀望。觀望有很大的原因，我覺得就是一些極度悲觀的信息，特別是那些有數、有表、有圖像的報告結論挺嚇人的。比如，有一個研究報告就中國房地產市場2014年崩盤的12大理由，第一個理由說2013年中國城市竣工住房面積25.96億平米，可以推斷，2013年中國的人均住房面積已經超過日本，到2017年中國人均住房面積將達到51平方米，這是一個巨大的數字。在這樣的情況下，中國房地產市場根本無法支撐，肯定要崩盤的。但是我查遍了所有的數據，到底這個數據從哪兒來，實際上查不到。中國城市住房竣工面積說是25.96億平米，這是大大高估了實際的供給，2013年真實的住房竣工面積是多少呢？657個市加上約兩萬個鎮，總竣工面積，包括商品房、保障房、自建房、集資建房等竣工面積只有11.7億平米，農村加城市才接近20億平米，和僅城市就竣工25.96億平米的結論差距巨大。所以這種輿論對購房者的觀望心理影響比較大。

　　中國的房地產業盡管自身有很多問題需要時間來消化，但就發展階段來說，目前仍處于發展期，我不認同把市場的正常調整叫做崩盤。

　　目前關于經濟形勢形成的一個共識就是“三期”疊加，實際上房地產面臨著同樣的情形。

　　一、關于增速的換擋期。房地產行業不可能再現過去十年的高速增長。我們這幾年對行業走勢的判斷就是三句話：第一需求總量仍然很大，第二增速一定放緩，第三分化一定加劇。所以，房地產也是增速換擋期，從過去兩位數的增長，到現在的個位數的增長，甚至出現負增長也是有可能的。

　　二、關于前期刺激政策的消化期。這一兩年房地產的供應量上升非常快，何嘗不是前期刺激政策在房地產行業的體現呢？比如城鎮人均住房面積，在2009年以前城鎮的人均住房竣工面積大約在1—1.2平方米左右，但是2013年城鎮人均住房面積是1.64，而且分布不均衡，像廣東、上海、北京這些地方人均住房竣工面積是連1平方米都不到。現在住房市場發展的問題已經不是總量的問題了，現在主要是結構性的問題。所以，近幾年供應量上升，第一個原因是過去十年連續的竣工面積高增長；第二是寬松貨幣政策在房地產市場資金的凝聚，特別是金融危機之后，我們的出口不振，實體經濟發展壓力非常大，投資集中在房地產；第三就是這兩年我們集中探討的話題，是發展直接融資，直接融資帶來一個什么結果呢？也是轉變了房地產市場的供求關系，原來投機和投資性需求，在限購和限貸政策下，原來買房的需求資金現在通過信托、私募、各種理財渠道等進入房地產變成了供給的投資。第四個原因是地方土地財政的推波助瀾。在這樣的情況下，目前面臨的總體供應關系發生了變化，算總賬看2011—2013年的供應量是增長很快的，地區是不平衡的，這點是需要引起足夠的重視的。

　　三、關于轉型調整的陣痛期。這對房地產市場的現實也非常有意義，就是今后要轉型，轉型對我們這個行業來說也是陣痛，這個陣痛的結果就是一些企業恐怕很難在這個行業里繼續按照傳統的方式開發傳統的房子，很難能夠持續地活下去的。

　　未來房地產業將進入新的發展階段，創新是非常重要的，創新包括哪些方面？楊主席這邊做了很多的實務性的研究，我們也做過一些實際的調研，對國內外房地產市場的比較發展也有一些總結。

　　我認為未來房地產企業的創新大致體現在以下幾個方面：

　　第一，以模式和產品創新為核心的傳統住宅的開發。按照傳統的方式開發，恐怕壓力越來越大，很難再掙錢。可以繼續蓋房子，也可能能賣出去，但是利潤無法保證了，或者根本不掙錢了，傳統住宅仍然是有市場的，但關鍵看如何開發。一是看你的企業有沒有足夠強的能力實現資金的快速周轉，別的企業一年資金轉一圈，你轉三圈、四圈，你的利潤自然就比別人厚了。二是看你有沒有足夠強的對成本的控制能力，別人不賺錢，你可以賺錢。三是看你是否在產品上有創新，你的產品能不能更好更有利于吸引客戶，節能、環保、生態、文化等等融入開發。我認為傳統住宅還是可以做的，關鍵是能不能以創新的方式去做。

　　 第二，以資產管理為核心的商務樓宇的開發。過去我們開發商務樓宇，主要是按照開發住宅的方式蓋寫字樓，拿地、蓋房、銷售、最后走人，但是我認為真正的商務樓宇開發恐怕要以資產管理為核心，當然我們今天的制度安排和市場環境，實行真正的REITs，特別是美國比較成熟的資產管理模式，我們還有比較長的路，但是我認為這是一個方向，中國早晚要有一天走到這個發展階段，在這個過程中，可以有很多類REITs出現，有多個模式是可以探索的。而按照過去傳統開發住宅的模式去開發商務樓宇，我認為難度非常大。

　　第三，以改造升級和管理提升為核心的存量房開發。我們正在步入存量房時代，我們房地產經過這么多年的發展，正在走向今天發達國家的房地產市場格局，就是無論是住宅還是商業都是存量房交易，新房交易比重很少，20%就不得了，80%以上都是二手房交易，中國也會走到那一天。這十幾年的發展，城市擴張了很多，級差地租發生了很大變化，但房屋的建筑還是十年前的理念開發建造的，無論是住宅還是寫字樓，未來存量房的改造升級為核心的業務是有機會的，包括提升它的品質、功能和管理水平有非常大的空間。而實際上這兩年有這樣的企業在做這樣的事情，回報是可觀的。

　　第四，以產業、旅游、養生、度假等為核心的新型地產開發。我們原來比較關注住宅市場，要有學校、醫院、商業服務設施等等的配套，未來住宅總量已經解決了，剩下的是結構性的問題，未來的開發我認為隨著中國經濟總量的提高，以及我們生活水平的提高，消費結構和產業結構升級這兩方面一定會導致我們未來對非住宅需求量的上升。過去是住宅為主體，其他商業服務設施為配套，未來的開發可能是旅游、休閑、度假、養生、物流、園區等等為主體住宅作為配套。這和未來城鎮化提高質量的主題是相吻合的，所以新的開發就必須考慮這樣的模式。

　　第五，以服務配套為核心的老年服務社區的開發。現代理念下養兒防老是不現實的，大眾化的養老怎么解決？一定是跟居住方式有很大的關系，所以這個開發空間也非常大，而我們的起步也是比較晚的。

　　最后，以直接融資為核心的多元化資本結構組成的開發資金。過去房地產開發模式簡單，以間接融資為主，資本結構的多元化一定是房地產企業未來發展一個很重要的方面。

　　未來我們房地產行業發展有沒有空間？當然是有空間的，什么樣的企業能在這個空間生存呢？第一要堅持多元化。這個多元化并不是說做住宅的企業去做商業才是多元化。不同的企業有不同的多元化選擇，大企業有大企業的多元化，萬科全國開發量第一，他的多元化選擇就很多，既可以在一線也可以在四線，既可以在東部，也可以在西部，既可以在國內，也可以在國外。如果是一個小企業，也要多元化，至少在開發戶型上多元化。中國特點大，發展不平衡，多元化是防止風險的很重要方面。企業創新，不能固守傳統的開發模式，要有核心競爭力。創新需要知識、理念、需要跨界的新鮮的知識，比如說我們商業地產和互聯網、建筑和綠色生態、寫字樓開發和資產管理等等，都會有很多新的要求。第二需要創新。創新需要人才，事在人為，對單位、對項目都是這樣。有的項目死了，換個團隊有可能把項目做活了，所以事在人為，人才很重要，才能實現真正的創新。

　　過去聽行業外的人說房地產這個行業好也罷、壞也罷，崩盤也好、暴漲也罷已經不足為奇了。但是今天我們行業內的企業家也出現了巨大的分歧，比如有的企業家說中國的房地產市場黃金十年過去，白銀十年正在到來，有的企業家說中國房地產剛剛過了青春期，剛剛步入中年，但是也有一些企業家覺得這個行業沒法干了，準備退出。之所以不同的企業家對行業未來有不同的判斷，我認為主要是基于不同的模式而言，對未來的判斷也是截然相反的。

　　希望我們在座的企業家能夠把握規律，積極創新，為房地產業未來健康持續發展做出一份努力和貢獻。以上供參考，謝謝大家！

　　本文是住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹，在“第五屆全國房地產金融投資實務研討會”上的主題演講。