以房養(yǎng)老的中國式生意

“以房養(yǎng)老”正越來越清晰的出現(xiàn)在國人面前。

在人口老齡化趨勢加劇，醫(yī)療服務(wù)和護(hù)理費(fèi)用又日益看漲的今天，如何想辦法體面的度過晚年顯然已經(jīng)擺到了中國人的議事日程。

面對這個源自西方的養(yǎng)老模式，一部分人考慮的是它能否給自己帶來更多的養(yǎng)老保障，而另一部分人則在思考能否通過它帶來更多的養(yǎng)老生意！

保險業(yè)的“地產(chǎn)算盤”

以房養(yǎng)老首倡者、幸福人壽董事長孟曉蘇近日透露稱，開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險將在12月份拿出方案,明年1月推出。

騰訊財經(jīng)在采訪中了解到，雖然銀行和保險機(jī)構(gòu)都聲稱積極探索以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)，但實際均持觀望態(tài)度。雙方反應(yīng)出奇一致：都在等國家政策扶持。

臺面上的理由很充分。以房養(yǎng)老牽扯到貸款的問題，銀行當(dāng)然得謹(jǐn)慎；而保險公司則擔(dān)心其中蘊(yùn)含風(fēng)險會影響現(xiàn)有投保保戶的分紅。

臺面下的理由實則更為復(fù)雜。以房養(yǎng)老單純由銀行主導(dǎo)的話，相當(dāng)于變相的抵押貸款，不僅喪失了原本養(yǎng)老的意圖，而且對銀行來說，拿到房子之后怎么處理更令其頭疼。而保險公司想要進(jìn)入這一領(lǐng)域的話，最好的選擇是與銀行合作。那么，這塊利益蛋糕雙方要怎么切？

這也并不是說金融機(jī)構(gòu)對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)這塊蛋糕就不感興趣，只不過其垂涎的是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中的“養(yǎng)老地產(chǎn)”。

事實上，自打2007年泰康人壽董事長陳東升赴日本考察后提出進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)理念，泰康人壽、新華人壽、平安人壽等多家大型保險機(jī)構(gòu)已在這一領(lǐng)域苦心布局多年。

隨著2013年10月，由合眾人壽打造的養(yǎng)老社區(qū)在武漢開園，標(biāo)志著國內(nèi)由保險公司主導(dǎo)的養(yǎng)老地產(chǎn)項目正式落地。

為了爭取這保險機(jī)構(gòu)取得的第一塊國務(wù)院批準(zhǔn)養(yǎng)老用地，合眾人壽的董事長曾經(jīng)去了保監(jiān)會十幾次。保監(jiān)會就一句話：你們這么做的話其它公司的養(yǎng)老保險就賣不掉了。

事實上，保險機(jī)構(gòu)正在扎堆涌入養(yǎng)老地產(chǎn)。新華人壽主導(dǎo)的養(yǎng)老地產(chǎn)項目和規(guī)劃更早的泰康人壽養(yǎng)老地產(chǎn)項目也將在未來幾年內(nèi)陸續(xù)建成。

在國內(nèi)多家大型保險機(jī)構(gòu)紛紛爭搶養(yǎng)老用地的同時,保險業(yè)內(nèi)部交流甚至都很少提到“以房養(yǎng)老”這個概念。

要弄明白為何在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中會出現(xiàn)這樣冰火兩重天的境況，就必須梳理清楚一個概念：以房養(yǎng)老指的是拿誰的房養(yǎng)老，怎樣養(yǎng)老？

銀行的顧慮與難題

通常意義上的以房養(yǎng)老指的是反按揭，有房者以房產(chǎn)為抵押向銀行申請貸款，在貸款者死亡、賣房或者永久搬出住房時到期，以出售住房所得資金歸還貸款本金、利息和各種費(fèi)用的一種貸款。

在行業(yè)人士看來，反按揭目前還只是一種構(gòu)想，沒有實際操作的具體方案。貸款老人抵押房產(chǎn)后還能繼續(xù)居住多少年？這個年限如何計算以保障銀行不虧本？當(dāng)老人去世后，房產(chǎn)處置權(quán)歸銀行所有還是其繼承人所有？目前還沒有理財產(chǎn)品能夠細(xì)化到解決這些問題。

從結(jié)果來看，最早試行以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的中信銀行內(nèi)部人士告訴騰訊財經(jīng)，其所做的一系列試點(diǎn)有成功案例，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于預(yù)期。“首先是70年產(chǎn)權(quán)到期后房子使用權(quán)歸屬的問題現(xiàn)在并沒有明確解決辦法，其次中國人的群體意識上接受不了這樣的方案。”

社科院世界社會保障中心主任鄭秉文在接受騰訊財經(jīng)采訪時表示，國家在政策上還沒有做好準(zhǔn)備。

“70年產(chǎn)權(quán)問題是攔路虎，住房改革到現(xiàn)在只有15年左右，本來70年產(chǎn)權(quán)到期問題還很遙遠(yuǎn)。當(dāng)以房養(yǎng)老涉及到反向抵押的時候，這個問題就凸顯出來，在銀行對房產(chǎn)進(jìn)行估值的時候，產(chǎn)權(quán)是一個重要因素。”

這一政策難題被鄭秉文稱為“住房懸崖”（Housing Cliff）。

也就不難理解為何中信銀行目前“沒有具體動作，沒有考慮具體產(chǎn)品，會繼續(xù)關(guān)注”這一表態(tài)。

落在具體操作上，銀行和貸款人均疑慮重重。

貸款人的顧慮在于，即使接受了反按揭的理念，單純領(lǐng)取銀行每月按時發(fā)放的貸款顯然不是他們選擇以房養(yǎng)老的初衷。養(yǎng)老畢竟涉及到醫(yī)療服務(wù)、日常看護(hù)、精神撫慰等多方面的因素，這些不是銀行單方能夠提供的。

而銀行則面臨著多重風(fēng)險。銀行要賺錢的話必須對房子估值、房價走向進(jìn)行測算。而人的平均壽命越來越長，根據(jù)老人壽命測算表測算的結(jié)果未來還要重新算。

再者，70年產(chǎn)權(quán)，到期之后老百姓要付多少錢才能住下去？不確定。一位分析人士指出，甚至還有更極端的情況。“保險機(jī)構(gòu)在老人居住時間遠(yuǎn)超預(yù)料的時候，會不會為了止損而謀財害命？”

另辟蹊徑的生意

保險業(yè)似乎對解決這些問題擁有天然的優(yōu)勢。保險機(jī)構(gòu)的精算能力以及已有的投保數(shù)據(jù)能夠在計算房產(chǎn)估值以及老人壽命測算表上發(fā)揮巨大作用，在理財產(chǎn)品設(shè)計上也有更多經(jīng)驗。

但按照合眾人壽保代章云的看法，對于保險機(jī)構(gòu)來說，以房養(yǎng)老是一塊“看起來很美好，操作起來很麻煩”的雞肋。出于與銀行利益劃分不清、產(chǎn)權(quán)、政策等多方面因素的考慮，保險機(jī)構(gòu)更愿意進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)項目。

其中未能明言的意思在于，對于保險機(jī)構(gòu)來說，養(yǎng)老地產(chǎn)收益率顯然更高，盈利模式更多樣。打著養(yǎng)老項目的旗號低價拿地也是不言而喻的劃算買賣，這被稱為“養(yǎng)老圈地”。

房地產(chǎn)商更早嗅到了其中商機(jī)，只不過相對于保險機(jī)構(gòu)來說，房地產(chǎn)商更不容易拿到養(yǎng)老地塊。何況養(yǎng)老地產(chǎn)項目耗資巨大，動輒上百億元的啟動資金不是一般房地產(chǎn)商能拿得出的。

以北京京郊的東方太陽城項目為例，這個借鑒了美國太陽城運(yùn)營理念的大型綜合養(yǎng)老社區(qū)至今已經(jīng)運(yùn)營了十幾年。通過早期低價拿地，快速銷售回籠資金，成為了比較成功的案例。

合眾人壽開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)項目則更多的體現(xiàn)了其在理財產(chǎn)品設(shè)計上的靈活機(jī)動，結(jié)合了以“保單”養(yǎng)老、采取多種付款方式、入住時間多種選擇、到期返還本金等形式，這被定義為保單加實物對接養(yǎng)老模式。

目前存在的付款方案多種多樣，比如30萬左右的分期付款可以保證70歲后入住10年；一年繳納5萬元保證終生入住；一次性購買養(yǎng)老產(chǎn)權(quán)，到期返還本金。

換言之，消費(fèi)者可以用保險機(jī)構(gòu)開發(fā)的房子來養(yǎng)老，以預(yù)付款或者全額付款的方式獲得養(yǎng)老房產(chǎn)幾十年的使用權(quán)，到期之后房子退還給保險機(jī)構(gòu)。

看起來無論是由銀行、開發(fā)商、保險機(jī)構(gòu)還是三方聯(lián)合主導(dǎo)設(shè)計，未來能被公眾接受的養(yǎng)老理財產(chǎn)品必然要充分考慮到養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，而不是以單一的資金回報為導(dǎo)向。