馮侖：我的管理就是聽孫子的

　舉個例子來說，30年代的時候，所有曼哈頓當時嚷嚷沒地方，在這種情況下地已經沒有了，這時候金融危機了，很多鋼鐵企業想，怎么樣能夠把鋼賣出去呢？他們就想，如果建筑不用木材和石頭，如果改成鋼，鋼就賣出去了，于是發明了鋼結構，30年代大危機美國出現了鋼結構，然后又發明了電器，又發明了玻璃，使這個建筑比原來更輕，這三大技術發明，于是賣哈頓美國進入了摩天大樓時代。所以，現在賣哈頓一平方公里每日 活動的人20萬，我們就發現很有趣，地球上原來在芝加哥一平方公里建一千萬平米的房子，又發現在南非一平方公里1500畝地睡了100萬人。大家想，應該怎么睡，比如此刻我們坐著，這個屋子可能就200人，如果躺著可能增加1/3，如果抱著再增加一倍。也就是我們開始研究，在一個城市體系里，究竟這個房子應該建多高？一千萬平米是一個極限，一百萬人也是一個極限，我們顯然第一個問題城市是可以往高長。第二、究竟長多少是合適的？于是我們就從橫向找了很多目標，我們找到香港發現香港1000平方公里土地現在只開發了15%。在這樣一個15%的土地上，150平方公里存在了將近700萬人，一平方公里放多少人呢？新加坡呢？大家知道700平方公里裝了600萬人，但是新加坡最密的地方大概1/3的地方，所以一平方公里也有將近4萬人。日本的一個地區，1.2平方公里裝了將近10萬人。

　　所以，我們根據這些模型不斷的算算算，最后算完了得到了一個標準的模型叫一平方公里建600萬平米建筑裝6-8萬人。這是一個什么樣的密度呢？就是這兒的密度，如果中央電視臺作為一個核心，往周邊畫一個圓，一平方公里就是這個密度。中央電視臺邊上有國貿三期，還有這一堆加起來就是我們立體城市的一個所謂600萬平米的裝6-8萬人這個密度，也就是住都是4的容積率，CBD容積率就是11，我們就在11到13。所以，我們找這么一個數據模型可以看出來，這是新加坡的密度，這是新加坡的住宅，是連的，這個密度非常高，這是新加坡的經濟適用房，這是已經發生的。實際上新加坡這個地方是1800單位的經濟適用房，大家可以看到非常簡單，1樓到22樓上面是綠地，而且這個地方現在參觀還要賣門票，非常高級。也就是說，我們的密度最后就形成了這樣一個密度。那么，這樣一個密度，我們能解決什么問題呢？我們解決了四個問題。

　　第一個問題就是節約土地。如果我們用這樣一個密度節約多少土地呢，我給大家講一個數，望京是7平方公里土地建了800萬平米的建筑，裝25萬人，花了20年時間，這是望京。我們現在今天不講 商業模式 ，我們這個模式就是可以做到一平方公里建600萬平米建筑，裝6-8萬人，5-7年建成。所以，我們第一是節地，只用傳統的模式的1/7的土地，傳統模式大概是多少呢？一平方公里傳統模式投資強度是70-100億人民幣，房子大概蓋60萬，不到100萬平米，大概傳統的城市化的一個建筑密度。我們一平方公里要投300億以上，但是我們要建600萬平米左右的房子，就節省了6/7的土地，這就是第一節地，這是最近他們已經報到國土資源部了，在申報試點。

　　第二個就是產業主導，所謂產業是健康醫療產業。那么，健康醫療產業大家可能研究的不是那么多，在中國未來下一個作為一個內需，包括無限增長的一個產業是健康醫療產業，這個產業不會被淘汰，比如你很健康，我再給你一個有營養的東西，你也不會拒絕，這叫需求、消費彈性無限大的產業，這種產業就業密度比較高。一個醫院有很多護士、醫師，然后各種各樣服務人員，所以就業密度很高。第三、帶動效率很高。比如帶動酒店，一個醫院，如果2000個病房，至少帶動3-4個酒店。我們在紐約美國考察，一個醫學中心60萬平米的醫療城帶動了14個酒店，所以它帶動的效率很好，當然還有教育、研發等等這些。更重要的是這個產業本身它會支持整個立體城市的居住，使這些居住和這些健康診所聯系在一起，明天和睦家在萬通中心會開業第一個都市里頭的診所，這就是未來醫療服務的一個模式。它在萬通中心作樂診所，服務這一代的人，也就是醫療核心的醫院、專科、中科醫院，再加上所有的門診，叫做社區的醫療診所，這套體系，所以整個立體城市將會是健康辦公，健康居住和宜居養老同時配合起來。我們最后的模型是使我們剛才講的標準的一個模型能夠計算下來可以容納25000個就業機會。25000個就業機會里頭一半給人是住在這兒的，也就是只有一半人可能流動出去，我們根本這個在計算其他的參數，這是產業主導的。

　　大家仔細想，一個城市的發展歷史是先有產業后有居住再有商業，再有交通跟隨，然后還有娛樂，都是這么轉的，沒有一個城市是先有住宅，然后什么也沒有，然后有省委省政府，然后有保安，然后有遠距離的成人商店。我們現在看了很多開發區就是這個模式，先有住宅，先修路，有住宅，住宅完了，不熱，搬政府，搬政府不行，最后城鄉邊緣地方就有很多農民工，然后成人商店就在那兒開始了，這就是現在。我們不能按照這種方式，我們是先有產業，有了產業，就有就業，有了就業，就有居住需求，有了居住需求，它有了孩子，老公、家庭得有消費教育，然后按照這樣的因果關系建設這個城市，所以我們叫產業主導。

　第三個當然是節能環保。萬通五年以前開始做綠色戰略，我們運用了現在各種各樣的新技術在立體城市里邊能夠做到水、電這些能耗比傳統的節省30%-60%，這是一個專業問題。目的是什么呢？我也參加全球各種環保會議，我也是現在阿拉善國內最大的民間環保機構的負責人，我們原來一直想，我們管的閑事兒也太多了，都哄者地球高興，地球舒服了人不舒服了，那對人的好處在哪兒？環保對國家有利無一害，對個人最低限度是無害無益，肯定是無害，所以我們作了很多環保的事情。

　　最后一個叫做社會和諧，住在這兒的人怎么樣真的要有點幸福感，幸福這個事兒的確很多說法，但是我們希望在我們這兒能夠很少看到帶紅箍的人，一看到帶紅箍的人精神緊張。像我昨天看到一個短信，像人談戀愛，從神經病開始談戀愛，談完了變成精神病了，就是高度緊張不行，緊張是不快樂的一個原因。所以，我們在里面主要通過自制的方式，通過技術的方式管理。

　　為什么能做到呢？現在又有三大技術發明，讓我們這樣垂直的城市很好管理。第一個技術叫做互聯網信息技術，可以做到點對點關系。以前一個樓，一個超高建筑最早只做寫字樓，叫一個功能，為什么？第二個功能發展了，人找不著了，所以電梯就上下，不能再復雜。后來發現現在一個建筑體已經最多到七種功能，一個城市多少種功能？一個城市一般120-150個功能，立體城市大概60幾個功能。但是，這些功能進去以后，有干這個，干那個，但是互聯網技術，大家有一個手機，走那兒不要說媳婦找不到你，走那兒，一樣能找到你，把你逮起來雙軌。現在這個技術保證復雜的空間體系能夠管理。

　　第二個技術就是我們現在講的叫做納米技術。使所有的建筑體都輕重量的，進一步減輕，這樣輕很多。現在蓋高樓500米以下的常規技術，跟玩兒一樣，最大的是1500米，在拉登老家，現在高速電梯的速度從一樓到頂樓57秒，所以你想，所以科技本身使整個城市自重會降低。

　　第三個技術就是新能源技術，這個新能源技術就包括我們現在的所有能源，讓你在任何一個空間里邊，你能夠很舒服，空氣是干凈的，水是干凈的，同時是讓你能夠健康的，這些技術都使我們的建筑體不斷向上延伸和更復雜的體系，比如我們此刻在這里并不感覺到冷成為可能。

　　所以，在這樣一個情況下，我們整體上把城市向上生長的問題做了很多的研究，我們研發中心在新加坡，把這個研究清楚以后，我們當然要把它變成一個商業模式，這是一個買賣。我說追求理想順便賺錢，其實還有一句話就是必須賺錢，不賺錢，你的理想就會被人置疑，理想是墻上的美人，現實是炕上的媳婦。所以我們后來就研究商業模式，包括劉永好先生，包括王兵，包括其他的投資人都參與到我們這個計劃中來，這就說明這個商業模式開始被認可，開始落地了。

　　到目前為止我們已經做了三個城市，在成都、西安、溫州都已經簽約，現在進入拿地、拆遷這樣一個過程當中。我們每一個大概都是600萬，也有500多萬平米的，這是未來幾年會以更快的速度發展。那么，最近我們之所以發展比較快，是因為國務院領導最近一直在講城鎮化，城鎮化講三個聚集，叫空間聚集、產業聚集、人口聚集。這就是立體，其實立體城市就是這樣，人口要相對聚集，空間要聚集，另外產業也要聚集。產業聚集很，在這個地方，大家開任何一個小鋪子都能賺錢，你到一個新區看看，你開一個鋪子，捏腳沒有人來。所以，密度帶來經濟性。所以，我們最近一直明年后年還會快速的發展立體城市這樣一個發展計劃。當然，這里面的商業模式及其復雜，我們扮演的角色不同于開發商，所以大家也不要擔心，也會有人問，萬通的規模怎么現在就能做500億，幾百億，我說馬云網上賣了一萬億，馬云有一萬億嗎。這是商業模式，商業模式是什么呢？叫核心機密，不足與外人道。不是時候，大概要多少年呢？比如大家在多少年前能看懂馬云的模式嗎？誰也不知道。所以，我覺得這是在商業模式上，大家應該有信心，我當然更有信心，有劉永好他們都是最會算帳的人，這件事情商業模式上是可行的。在這樣的一個情況下，我們明年后年會有一個比較快的發展。

　接下來我們需要跟大家交流主要的目的我們是希望大家能夠改變一個我們對城市的一個概念和一個觀念。其實有很多事兒我們叫看見、看到、看清、看明白都不難，難的是看透、看破、看穿。怎么樣看透、看破、看穿呢？得有人捅一下，把這個窗戶紙捅破了。我們在這個地方來說，你想過去20年前我們誰能想到可以寫字樓，我們酒店大堂可以放在30米，可以在30層樓上，50層樓上游泳，60層樓上生兒子，那時候老奶奶說沒有一個人能行，不接地氣，但是我們用事實告訴了所有的奶奶，我們在60層生的不僅考上清華，也許還考上哈佛，甚至帶著我們走進小康社會。另外有人說這個不接地氣，你不能總住在一樓。告訴大家，現在不光人在30樓，剛才講的新加坡這個，20樓上的草坪，現在全世界養豬都到了高層了，都在垂直，一個經濟適用豬占的面積1.3平米，豪華豬3平米。所以，全世界對豬的標準的面積也是根據這樣來做建筑，所以在歐洲有見到5層樓以上養豬的，這都是可以的。所以，現在很多技術太進步了，這個一定要感謝互聯網，我們現在全世界搜，在垂直城市，高城市中哪些可以做，這是一個觀念的問題。

　　第二個觀念的改變牽扯到大家的習慣，過去一出去有一個警署，都是在一樓，但是香港早就搬到二樓了。另外原來接孩子很溫馨，爸爸媽媽也是一個小院兒，阿姨在院子里面跳舞，但是現在香港很多幼兒園都在樓上，你想把警署、幼兒園這兒多疊起來，省多少地兒。另外，足球現在都在一樓鐵，現在有便攜式的足球場，可以在20樓上踢足球。比如在這樣一個房間里，還有一個叫垂直農業，在這樣一個房間里，究竟我們每日 坐著開會回報高，還是種系西紅柿回報高，很難算，但是現在在新加坡做到了，房間里24小時可以長，在田里，晚上月光讓植物休息，只有陽光讓植物生長，但是如果放在房間里，我們用燈光照射，晚上電很便宜，晚上也長。所以，新加坡做到了植物工廠，在 房地產 種出來的西紅柿最后能夠比大田里的還便宜，供應超市。所以，我們未來在立體城市會有植物工廠，可能一棟樓生產的西紅柿供一個城市用，這種觀念，我講的這些都是距離，這些觀念的改變就是這么一點一點，而且這個事情由于互聯網，我們在全世界考察太多地方了，都已經是現實了。所以，我們創新的邏輯就是站在未來計劃 今天，這是方法。起因就是我們講使命、責任。如果沒有這個使命感，就不會做這種特別難的事兒，但是如果不站在未來來看，老根據奶奶講的那個事兒，奶奶又跟她奶奶講的事兒，一直就回到了原始社會，我們得根據孫子的要求，這叫站在未來，所以要想做好事情，要聽孫子的，有時候比奶奶還聰明。因為孫子是未來，奶奶講的是過去，所以做人要聽奶奶的，做事兒要聽孫子的。因為奶奶講的做人的道理亙古不變，比如做好人，出門不能偷人東西，都對。但是，做事兒一定要聽孫子的，孫子都上網了，所以一定要聽孫子的。這就叫站在未來計劃 今天。

　　所以，根據這樣，我們預計很快做一個全球的網絡游戲大賽，就是在立體城市怎么樣生活，我們可能有戰爭版、災難版，有各種版本，穿越，大家在里邊玩，可能手機上有二維碼，拿這個最后積分，到未來的城市就可以消費，算錢，買房、打折，高我們怎么管理，我的管理就是聽孫子的，你告訴我游戲玩的哪兒不順暢，我們就在建筑里今后怎么改，這都是創新，這都一定要突破和改變自己。

　　所以，總結一下，我們講通過這樣子我們講了房地產當中的一個跟城市化密切相關的創新故事。創新的起因的確是使命，像馬云講，天下沒有難做的生意，這叫使命和責任感，方法是站在未來計劃 今天，聽孫子的話，迎接下一個新的世紀，這就是我要跟大家分享的這樣一個簡單的立體城市的故事。