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      2013年09月01日       
    推薦學(xué)習(xí): 百戰(zhàn)歸來,再看房地產(chǎn) ;世界頂尖名校紐約大學(xué)地產(chǎn)學(xué)院、風(fēng)馬牛地產(chǎn)學(xué)院重磅推出。 項(xiàng)目專注于中國地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈模式創(chuàng)新和細(xì)分領(lǐng)域前沿實(shí)戰(zhàn),匯聚中美兩國最強(qiáng)師資,融入中國地產(chǎn)頂級(jí)圈層。 馮侖先生擔(dān)任班級(jí)導(dǎo)師,王石、潘石屹、Sam Chandan等超過30位中美兩國最具代表性的地產(chǎn)經(jīng)營者、踐行者和經(jīng)濟(jì)學(xué)者聯(lián)袂授課。《未來之路——中國地產(chǎn)經(jīng)營者國際課程》>>

    上世紀(jì)初二三十年代的日本,三井、三菱、住友等財(cái)閥家族幾乎就是日本富豪的代名詞。二戰(zhàn)之后,老牌財(cái)閥沒落,以松下、三洋、吉田等為代表的機(jī)電、汽車企業(yè)紛紛崛起,這些企業(yè)的老板開始占據(jù)日本富豪榜。

    如今,日本傳統(tǒng) 制造業(yè) 沒落,通信、互聯(lián)網(wǎng)、游戲企業(yè)的經(jīng)營者和投資者開始成為日本富豪的新時(shí)代標(biāo)桿。

    為富人做理財(cái)咨詢的奧村真吾說:“日本的有錢人過去往往很低調(diào),因?yàn)樯鐣?huì)的嫉妒心特強(qiáng),如果不是暴富的人,一點(diǎn)也不敢露富。”

    不過新一代日本富人已經(jīng)開始轉(zhuǎn)變。他們不是去買賣股票,而開始把資金投向教育或者是 房地產(chǎn) ,新加坡是他們最愛的地方。

    日本富豪出自哪里?

    過去干實(shí)業(yè),現(xiàn)在做IT

    1934年,日本個(gè)人納稅TOP10榜單上,三井公司的管理者占據(jù)5席,包括三井財(cái)閥時(shí)代的最后一位當(dāng)家、三井合名會(huì)社總裁三井高公,以及三井銀行、三井礦山、三井信托等5位三井下屬企業(yè)的主要負(fù)責(zé)人;三菱合資會(huì)社原總裁巖崎久彌和堂弟、繼任總裁巖崎小彌太占據(jù)兩席;住友本社、 物流 倉儲(chǔ)企業(yè)東神倉庫、服部鐘表店的總裁分享余下3席。

    而到了1960年,這份榜單上的前三名已經(jīng)變成了普利司通輪胎公司總裁石橋正二郎、松下幸之助(松下電器產(chǎn)業(yè)公司總裁)、住友吉左衛(wèi)門友成(住友公司原總裁)。Pola化妝品、三洋電機(jī)、洋馬柴油機(jī)、般若鐵工所、竹中建筑公司、吉田工業(yè)、出光興產(chǎn)石油公司各占一席。

    如今制作日本富豪榜,看的就不是納稅總額了。權(quán)益類資產(chǎn)(股票、股票型和混合型基金、權(quán)證等)作為主要指標(biāo)。在日本富豪權(quán)益類資產(chǎn)排行榜上,致力于IT業(yè) 風(fēng)險(xiǎn)投資 的軟銀集團(tuán)總裁,以1.3萬億日元(約796億元人民幣,按6月6日匯率,1元人民幣兌換約為16日元)登頂。優(yōu)衣庫公司總裁柳井正以8735億日元排在第二,其長子、次子分列第六、第七位。第三名是日本最大電商樂天公司的總裁三木谷浩史,他的資產(chǎn)和前兩名差得有點(diǎn)遠(yuǎn),僅2721億日元,但其妻三木谷晴子也以1891億日元排在第五。

    從企業(yè)家的年收入看,孫正義最高,達(dá)到94億日元,柳井正以52.43億日元名列第二,排名第三的是游戲公司Sega Sammy的總裁里見治,為23.6億日元。

    不過,在全世界擁有有100億日元資產(chǎn)富豪總數(shù)最多的十大國家中,日本尚不能進(jìn)榜,這點(diǎn)比中國(第五名)差,甚至比不上中國臺(tái)灣(第七名)。

    注重后代教育

    子女紛紛留洋

    從今年開始,由于日本稅收制度的變革 ,遺產(chǎn)稅稅率大幅上調(diào)。日本的遺產(chǎn)稅原本就是世界最高的,已經(jīng)相當(dāng)沉重。此外,所得稅的最高稅率也會(huì)在2015年前后再度拔高。日本富人為了合理避稅,只好將財(cái)產(chǎn)一點(diǎn)一點(diǎn)地轉(zhuǎn)移到國外。

    日本富人最重視的投資不是購買金銀首飾,也不是去買名貴紅酒,而是“教育自己的后代能繼承已有的富有”。很多有錢人開始考慮讓自己的子孫去海外留學(xué)。近來,新加坡的一些國際學(xué)校吸引了大量的亞洲國家的子弟。在新加坡留學(xué),不僅能學(xué)好英語,還能把中文學(xué)好。

    但更多日本富人還是相信歐美的名牌大學(xué)。歐美名校是有錢人讓自己的子女進(jìn)入名貴社交界的一張門票,有錢人最信任的畢竟是有錢人,他們需要在這里建立自己的網(wǎng)絡(luò)。那些一年需要花1000萬日元(約60萬元人民幣)的瑞士學(xué)校,就很吸引日本富人。

    此外,中國大學(xué)也進(jìn)入他們的視野。

    在東京一棟高級(jí)住宅中居住的飯冢一家,夫妻兩人最專注的工作是對(duì)子女的教育。他們的三個(gè)孩子全都有留學(xué)歐美的經(jīng)歷,能說流暢的英語。

    大女兒在加拿大的高中上的學(xué),獲得各種獎(jiǎng)狀獎(jiǎng)杯,但高中畢業(yè)后,她選擇到 北京 大學(xué)醫(yī)學(xué)院留學(xué)。在北京,她認(rèn)識(shí)了很多中東的留學(xué)生。母親因此開始做中東醫(yī)療方面的咨詢工作?,F(xiàn)在母女經(jīng)常一起去中東出差。

    都看好房地產(chǎn)

    選擇目標(biāo)不同

    雖然都看好房地產(chǎn),但根據(jù)個(gè)人的資產(chǎn)情況,富人的投資內(nèi)容有所不同。個(gè)人資產(chǎn)在1000億日元的人,整個(gè)世界大約有2000人,其中日本有50人左右。他們喜歡投資的是世界主要城市規(guī)模較大的不動(dòng)產(chǎn)。而資產(chǎn)在30億~1000億日元的人,世界上有30萬人,日本有1萬人左右,他們的投資主要集中在世界主要城市的超高級(jí)房地產(chǎn)。至于資產(chǎn)在1億~30億日元的人,這在世界上有5000萬人,日本有200萬人左右,他們主要尋找一般房地產(chǎn)項(xiàng)目。

    日本20~30歲的年輕一代有錢人,更愿意去國外使用自己的財(cái)產(chǎn),在合適的時(shí)候,去國外居住。他們首選的國家會(huì)是新加坡。因?yàn)樾录悠聦?duì)金融的限制非常寬松,而且這里集中了較多的世界上的有錢人,美國、歐洲等國家的重要金融機(jī)構(gòu)也會(huì)在這里為他們提供最先進(jìn)的金融服務(wù)。

     

     

    新加坡的治安和教育都屬一流。而且,大家都住高層公寓,這里有非常便利的購物中心,有專供家庭服務(wù)人員居住的地方,體育健身設(shè)施也非常完善。

    但是新加坡的房地產(chǎn)已經(jīng)相當(dāng)?shù)母甙?,超豪華住宅,現(xiàn)在1平方米在500萬日元(約30萬元人民幣)左右,不是普通日本有錢人能買得起的。

    (《東洋經(jīng)濟(jì)周刊》 記者 張子溪 倉澤美左 福田淳 | 日本東京報(bào)道 《中國經(jīng)濟(jì)周刊》 特約記者 陳言 | 編譯 根據(jù)本刊與日本 《東洋經(jīng)濟(jì)周刊》 的版權(quán)合作,本文內(nèi)容由 《東洋經(jīng)濟(jì)周刊》 提供版權(quán)。)

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    隨機(jī)讀管理故事:《奧巴馬鄰居賣房的啟示》
    美國總統(tǒng)奧巴馬上任后不久,就離開芝加哥老家,偕妻子米歇爾和兩個(gè)女兒入住白宮。面對(duì)多家媒體的采訪,奧巴馬深情地表示,他非常喜歡位于芝加哥海德公園的老房子,等任期滿了之后,他還會(huì)帶著家人回去居住的。這個(gè)消息可讓比爾高興壞了,因?yàn)樗菉W巴馬的老鄰居。


    幾年前,比爾曾經(jīng)和人打賭,他信誓旦旦地說自己到了2010年,一定會(huì)成為百萬富翁,眼看期限只剩1年了,他的目標(biāo)還遠(yuǎn)未實(shí)現(xiàn)?,F(xiàn)在,機(jī)會(huì)終于來了。他的房子因奧巴馬而身價(jià)百倍。能和全世界最著名的人物之一——美國總統(tǒng)奧巴馬做鄰居,這是多么難得的事情呀!因此,他滿懷希望地將自己的房子交給中介公司出售。

     

     

    為了推銷自己的房子,比爾還特意建了一個(gè)網(wǎng)站,全方位介紹他的住宅:這幢豪宅擁有17個(gè)房間,近600平米,非常實(shí)用舒適。更重要的是,奧巴馬曾經(jīng)多次來此做客,還在他家的壁爐前拍過一個(gè)競選廣告。這是一棟已經(jīng)被載入史冊(cè)的房子!比爾相信,有了這些賣點(diǎn),他的房子一定能賣出300萬美元以上的高價(jià)。

    不出所料,這個(gè)網(wǎng)站很快就有幾十萬人點(diǎn)擊瀏覽,然而,讓比爾大跌眼鏡的是,關(guān)注房子的人雖多,但沒有一個(gè)人愿意購買。到底是什么原因讓買家們望房卻步呢?

     

    為了弄明白究竟是怎么回事,比爾仔細(xì)地查看了網(wǎng)站上的留言。原來,大家擔(dān)心買了他的房子之后,就會(huì)生活在嚴(yán)密的監(jiān)控之下。是呀,奧巴馬和他的妻女雖然都去了白宮,但這里依然有多名特工在保護(hù)奧巴馬的其他家人,附近的公共場合也都被密集的攝像頭所覆蓋。只要出了家門,隱私權(quán)就很難得到保護(hù)。

    更要命的是,等奧巴馬屆滿回來之后,各路記者肯定會(huì)蜂擁而至。那時(shí),鄰居們的生活必將受到更嚴(yán)重的干擾。到那時(shí),每天出入這里,恐怕都將受到保安和特工像對(duì)待犯人那樣的檢查和盤問。這樣的居住環(huán)境,跟在監(jiān)獄又有什么區(qū)別呢?就連朋友們,估計(jì)也會(huì)因?yàn)榕侣闊┒桓疑祥T了!

     

    就這樣,過了1年多,房子依然沒賣出去。比爾非常心焦,他此前向家人承諾過,房子賣出后就全家一起去度假,但一直到現(xiàn)在還不能兌現(xiàn)諾言。他和朋友打的賭也眼看就要輸了,正在這時(shí),一個(gè)叫丹尼爾的年輕人找到了他。丹尼爾告訴比爾想買房的原因,他和奧巴馬一樣,都有黑人血統(tǒng)。奧巴馬是他的偶像,不過,他還從未和奧巴馬握過手。如果他買下這里,就有機(jī)會(huì)見到總統(tǒng)了。

    房子終于有買主了,比爾激動(dòng)得差點(diǎn)掉淚。雖然丹尼爾非常愿意買比爾的房子,但問題是,他支付不起太多的錢。比爾好不容易遇到一個(gè)買主,當(dāng)然不愿輕易放過,他作出了很大的讓步,最后,兩人簽下了如下協(xié)議:丹尼爾首付30萬美元,然后每月再付30萬,5個(gè)月內(nèi)共付清140萬美元。房子則在首付款付清后,歸丹尼爾所有。

     

    比爾很高興,雖然房子的最終售價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于當(dāng)初他期望的300萬,但20多年前,他買下此房時(shí),只花了幾萬美元,因此還是賺了。何況,上了年紀(jì)的他早想落葉歸根,搬回鄉(xiāng)下的農(nóng)莊了。

    拿到首付款后,比爾給丹尼爾留下了自己的賬號(hào),然后帶著家人出去旅游了。出發(fā)那天,他得知丹尼爾將房子抵押給銀行,貸了一筆款。等半個(gè)多月后回來,比爾發(fā)現(xiàn)丹尼爾竟將這棟豪宅改造成了幼兒園。原來,丹尼爾本來就是一家幼兒園的園長,因此,在這里辦個(gè)幼兒園不是難事。

     

    當(dāng)房子的用途從居住改為幼兒園之后,那些過于嚴(yán)密的監(jiān)控就顯得很有必要。這個(gè)毗鄰?qiáng)W巴馬老宅的幼兒園,成了全美最安全的幼兒園。不少富豪都愿意把孩子送到這里來。

    為了給幼兒園做推廣,丹尼爾還聯(lián)系到了不少名人來給園里的孩子們上課。這些名人中有不少是黑人明星,他們?yōu)閵W巴馬感到驕傲,也為能給奧巴馬隔壁的幼兒園講課而激動(dòng),再加上這里是記者們時(shí)刻關(guān)注的地方,來這里與孩子們交流,自然能增加曝光率,因此,名人們都很樂意接受丹尼爾的邀請(qǐng)。

     

    第一個(gè)月,丹尼爾用收到的首期學(xué)費(fèi)輕松地支付了比爾30萬。幼兒園開張兩個(gè)月后,奧巴馬抽空回老家轉(zhuǎn)了一圈,順便看望了一下他的新鄰居們,這一下,丹尼爾幼兒園更加有名。越來越多的名人主動(dòng)表示愿意無償來與孩子們交流。更有很多家長打電話,想讓自己的孩子來此受教育,為此多付幾倍的學(xué)費(fèi)他們也樂意。

    很多廣告商也開始爭先恐后地聯(lián)系丹尼爾,他們想在幼兒園的外墻上做廣告,這里的曝光率實(shí)在太高了,不做廣告太可惜了。為此,丹尼爾打算進(jìn)行一次拍賣廣告墻的活動(dòng)。想來參加競標(biāo)的品牌很多,但像煙、零食、酒這樣的廣告,無論出多少錢,丹尼爾都不允許他們參加競標(biāo)。

     

    5個(gè)月后,比爾就收齊了140萬美元的房款,終于在2010年年末如愿以償?shù)爻闪税偃f富翁。不過,比爾明白,這場交易中,最大的贏家并不是自己,而是奧巴馬的新鄰居——幼兒園園長丹尼爾。

     

    啟示:高度決定了深度與遠(yuǎn)度!我們每天都能有機(jī)會(huì)觸摸到丹尼爾那種商業(yè)機(jī)會(huì),可惜,我們?nèi)鄙倜翡J的眼光與果敢,放任那些商機(jī)擦身而過,追悔莫及!不要一味羨慕別人的財(cái)富,機(jī)會(huì)取決于自己平日的觀察和不斷學(xué)習(xí)的商業(yè)知識(shí)!

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