馮侖前瞻：大萬通的邏輯與地產的方向

2012年，地產界再次經歷了從低谷到瘋狂的表演。有開發商倒下，有開發商迅速轉型，有開發商把危機變成了生機，有開發商陷入了10年來最迷茫的階段。

但萬通控股董事長馮侖似乎置身于這一切之外。當下，他正在計劃 下一個十年的大萬通的整體架構。馮侖預計，大萬通會在3-5年之內完成整體 上市 計劃。

萬通轉型背后的邏輯

馮侖說，“當聯想宣布轉型為投資公司時，大家也有點看不懂。有人認為，聯想賣電腦的怎么又變成了投資公司了？” 馮侖之于大萬通，類似于柳傳志之于大聯想。

在馮侖看來，所謂大萬通，背后的邏輯與凱德置地類似。“凱德置地旗下有住宅，有寫字樓，有商業，大家看起來也是眼花繚亂。但它總體的邏輯是公司直接投資和資產管理業務齊頭并進，互相配合和支持。”

馮侖在接受本報記者專訪時進一步闡釋，“最近10年，主要有三個主軸來支配著萬通的思考和變化。第一是，中國本土城市化和 房地產 行業發展逐步完善的生態環境、競爭法規以及市場規則，這主要是解決萬通市場和產品的重點以及空間；第二是，從全球房地產運行中尋找基本規律，那就是不同的人均GDP水平下房地產不同的運行狀態；第三個主軸就是萬通的核心價值觀，即守正出奇。”

馮侖表示，從全世界房地產運行發展來看，地產行業大都經歷了從地產業到服務業再到金融業這樣一個價值鏈的提升和變化過程。而在每一個階段中，所產生的明星企業也都不一樣。“循著這樣的邏輯順序，根據中國經濟發展的水平來布局萬通未來的業務，這就是所謂按照未來計劃 今天。5年前，我們開始講美國模式，3年前，我們又開始講商業不動產形式的產品類型和經營模式。最近一兩年我們又在講凱德的模式，實際上這就是萬通在對應不同的經濟發展階段。”

馮侖思考的 商業模式 三段論，首先是類似于萬達模式，即以售養租；接著是鐵獅門模式，即以開發和管理相結合的美國模式；再往后就是凱德的模式即類金融模式。馮侖試圖闡述，大萬通正在按照房地產未來發展的趨勢來推動現有的業務布局。

遵循以上邏輯，目前的萬通地產，仍然作為主體上市公司來開發住宅包括寫字樓等產品；在萬通控股層面，馮侖布置了美國模式的工業地產經營模式，即將資產管理、基金和直接投資相結合，通過并購、返租來擴張工業地產。同時也有一些基金管理業務，這與凱德置地類似。

跳躍式博弈

站在未來的角度看，馮侖腦海中的大萬通不會僅局限于此。

馮侖透露，如果進展順利，2013年，公眾就可以慢慢看到大萬通完整的框架。今年，大萬通主要完成了工業地產的構架。明年，萬通將推出政府物業管理業務。

記者了解到，政府物業管理是萬通兩年前儲備的一項研究。兩年前萬通就專門在國外設置了一個團隊進行學習 ，研究國外先進的政府物業管理模式。

馮侖解釋說，“政府現在手里有大量物業，比如說一個大的辦公樓，借了很多錢，管理也不好，使用的效率也低。大量的資產沉淀在不動產上，等于增加了負債，這對地方政府是一個負擔。我們可以考慮做一些資產重組，提升其管理、專業化服務水平，同時也讓政府這一塊的財政趨于正常。”

房地產企業 領導人的差別，就在于是用眼前還是用未來做判斷。

“有些企業可能眼前規模增長得很快，負債也很高，但一旦遇到社會大的轉型，市場擱置，最后不得不賣項目、賣股份。萬通絕不會出現這樣的情況，萬通控股整個的負債連20%都不到。我們是一個低風險、中速度、高回報的公司。”

在紛繁的變化中，馮侖說自己更愿意去尋找背后的邏輯和關鍵點，而不愿意與市場做跟隨式的博弈，萬通做的是跳躍式的博弈。

房企格局將呈現多樣化

馮侖認為，住宅開發有一個絕對擴張邊界。“絕對擴張邊界是對那些以 銷售 為導向的開發商而言，如果開發商用100億去買地，大概就是200億-300億的銷售額。由于土地成本占到60%，如果開發商沒有這么多錢就要去借錢，而借錢帶來的增長其實是自殺式的。銷售額并沒有多大的意義，借債擴張方式帶來的后果是資產回報率大大下降。”

在馮侖眼中，未來的房地產企業將呈現多樣化的商業模式。“一類是住宅公司，像萬科、中海仍然會作為全球最領先、最大規模的，也是品質最好的住宅公司。萬科的住宅做到美國、印度、巴西都有可能。另外一類是，商用不動產公司。最終的模式是像新鴻基，也會有一些像凱德這樣的模式，即萬通現在布局的專業投資公司的模式。未來還可能出現很多大型的不動產服務公司，比如管理機場、政府的大量物業。還會出現金融性資產管理類的房地產公司，甚至是巨大的 房地產投資 銀行。”