新悅城商鋪之死：本可避開的炮灰

　　新悅城是一個先天性的悲劇，新悅城之存在，有違天時，有背地利，有棄人和，有著舉步維艱的眾多因素。

　　從區域位置來說，在不到一年的時間內，大學路航海路周邊三個綜合性購物中心接踵開業，升龍商業廣場、新悅城、二七萬達，三者綜合面積相加達到了夸張的65萬平方米，卻完全從不考慮市場是否有能力消化如此龐大的存在？

　　從商業基本的供需關心上來說，三者共同定位綜合性購物中心，業態布局幾乎完全重合，毫無差異化，造成嚴重的供給過剩。

　　從商業運營來說，升龍商業廣場和新悅城以售賣鋪位為主，而二七萬達則購物中心全部自持。前者賣鋪脫身，無暇顧及商家死活；后者一榮俱榮一損俱損，統一招商，根據市場需求及時調整業態。

　　在二七萬達一起絕塵之下，新悅城死亡，升龍商業廣場C區死亡，A區、B區慘淡經營。死亡、慘淡經營，這些灰色的字眼下，充滿著商鋪投資者的無奈和心酸！

　　往者已矣！此文旨在給后來者一些告誡和警示，我們踩著那些商鋪投資先輩們的遺骨小心翼翼地前行時，低頭看一看，白骨猙獰，那不正是最好的投資教科書么？

　　這里我們不裝深沉，也不馬后炮一般的去計算業主到底損失多少，因為這些對于后來者除了驚悚和感嘆毫無意義。

　　我們要做的是從常識的角度出發，去看一個購物中心為何注定會走向末路，以及投資者所應具備的投資常識。

　　就像一個人不能脫離社會，獨自存活在這個世界上一樣，購物中心也必須有自己的生態才能活下去。

　　而一個購物中心的生態主要由什么構成呢？區域位置、商業功能定位、業態規劃、區域其他商業體存在形態等等。但是這所有的要素最終所指都必是商業最基本的規律，就是就是供求關系。

　　任何購物中心的繁華都是由基數龐大的消費者量構成的；相反，任何一個購物的衰敗也都是由消費者的背離而造成的。

　　那么，新悅城為什么會死？

　　假如我們用倒推來分析，新悅城死亡，直接原因肯定是商家不愿意進來，商鋪租不出去，所以最終導致有鋪無商，逐漸死寂。

　　那么，商家為何不愿意進來呢？

　　商人是最靈敏的一個族群，商家生存的基礎是賣貨賺錢。無利不起早，只要能賺錢，哪怕是利潤微薄，也必是商人爭相涌入之地。相反，不能帶來效益，就算是前期已經進入，商家也會逐漸逃離。

　　從這個角度來說，新悅城的商家逃離，一定是商戶不能賺錢所導致的。而商戶不賺錢的原因雖然可能會有多種，但是最有可能的必是顧客稀少，門可羅雀，再加上高額的房租和人工費用，從而造成的商家持續虧損。

　　鄭州樓市采訪的一位新悅城業主王姐，最能代表曾經的新悅城商戶的真實處境。王姐在新悅城二樓購置了100多平的商鋪自用，但是最終卻因為顧客稀少，不得不放棄使用自購的商鋪，而花費高租金去租二七萬達金街的商鋪。

　　王姐告訴鄭州樓市，不這樣做的話，不但商鋪每天虧錢，加上還新悅城商鋪每月的房貸，每天一睜眼就是一大筆錢要出，愁的每天都睡不好覺，大把大把的掉頭發。

　　這就引出了本文的終極問題：消費者為什么不愿意去新悅城購物？

　　首先，消費者不愿意去新悅城和升龍商業廣場購物，那么，他們都去了哪里？答案是二七萬達廣場。同為大學路航海路周邊的商業體，萬達廣場顯然比升龍商業廣場和新悅城更具吸引力。

　　而自從確定這個選題之后，鄭州樓市曾經三次進入該區域，并對新悅城、升龍商業廣場和二七萬達同一區域內的三個購物廣場進行了綜合比較。

　　1、三者營業時間和面積：

　　升龍商業廣場：2011年6月左右，商業面積40萬平方米。

　　新悅城：2012年10月28日試營業，建筑面積46891平方米。

　　二七萬達廣場：2012年10月13日商業開業，商業面積為18.8萬平方米，包含購物中心13.8萬平方米，商鋪5萬平方米。

　　在前后相差不到一年的時間內，三個商業項目集中入市。新悅城更是緊跟二七萬達后腳開始營業。從某種意義上，新悅城像是看到萬達開業后，內心慌張，匆匆忙忙的就開始試營業了，先天性營養不良。

　　二七萬達定位為區域型購物中心，18.8萬平方米的商業體量構成一站式體驗式消費，包含了所有的消費需求。也正是憑借與此，萬達幾乎吸走了該區域所有的消費人群。新悅城剛一營業就已經面臨衰敗氣象。

　　二七萬達入駐的國際快時尚品牌

　　二七萬達三樓餐飲街

　　萬達影城

　　2、三者業態對比（以最初布局為準）：

　　升龍商業廣場：A區升龍不夜城，包含奧斯卡影城、KTV、美食街；B區購物中心，包含大潤發超市、流行百貨、名品大店；C區綜合百貨。

　　新悅城：負一層是美食廣場，一層是精品和服飾、金銀珠寶，二三層主體為沃爾瑪超市，剩余為服飾、美食等。

　　二七萬達：萬達百貨、萬達影院、萬達大歌星KTV、大玩家超樂場、華潤萬家超市、餐飲美食、金街等。

　　新悅城和二七萬達業態之比較：

　　三者都是定位為綜合性購物中心，從業態對比中可以看出，三者的業態布局幾乎完全重合，也就是說，在方圓五百米的區域內，重復性地建設了三個類同的購物中心，最大的是升龍商業廣場、然后是二七萬達，最小的是新悅城。

　　萬達憑借一站式的體驗式消費，以及豐富多彩的消費內容成功占據高位。在新悅城現有的經營面積中，僅一個沃爾瑪超市就占據了13068平方米的營業面積，占了整個商業面積的四分之一，最終造成頭大身輕的病態，給人的感覺更是整個新悅城就是為了一個沃爾瑪而存在。

　　3、三者的物業自持情況比較

　　升龍商業廣場：升龍在商業開盤時，就已經將一二層的好鋪位銷售殆盡，而剩下的樓層較高或者是邊角里的次等鋪，因為銷售乏力，升龍一直在自持，租給一些做網吧、旱冰之類的商人。

　　進入到2015年后，升龍商業廣場突然發力，低價急售剩余自持商鋪，旨在清理旗下物業，迅速回籠資金。但是對于此時買鋪的投資者，我只想再次警告，千萬莫下手，此時出手，將來必成斷臂啊！

　　新悅城：除了出租給的沃爾瑪的一萬多平方，剩下的也基本都是靠出售為主了吧！主力鋪位更是售價高達兩千多萬，兩千多萬啊，哭嗎！

　　二七萬達：購物中心自持，低租金統一招商，再以住宅和金街的銷售反哺商業。

　　凡是建造以銷售為主的商業廣場的開發商都是耍流氓，絕不含糊，都是耍流氓！遇見這樣的商鋪，一定要避而遠之，避而遠之。

　　不信，你看鄭州市內所有成功的商業中心，丹尼斯，國貿360，萬象城，萬達廣場，哪一個不是以自持為主的。這其中丹尼斯更是業界良心，所有商鋪全部自持，與商戶一損俱損一榮俱榮。萬達廣場可以靠著購物中心的巨大引力帶動金街的繁榮；360廣場為了統一招商更是不惜以幾倍價格回購商鋪。

　　你再看看那些以銷售為主的商業廣場，從東區的寶龍城市廣場，到中州大道正大城市廣場，再到大學路升龍商業廣場，再到新悅城，哪一個不是讓投資者欲哭無淚。

　　4、三者的區域位置對比

　　在探訪三個商業廣場的時候，鄭州樓市特意徒步測量了三者的距離，感受消費者在三者之間的購物步行接受程度。

　　從日常的生活消費來講，三者所有的大潤發超市、沃爾瑪超市、華潤萬家超市，幾乎沒有什么優劣區別，消費者按照習慣各取所需即可，升龍國際中心的居民沒必要買個牙刷非得跑到華潤超市，萬達住宅的消費者也沒有必要跑到沃爾瑪去。

　　而真正有區別的是零售和體驗式業態，這也是檢驗購物中心的關鍵。二七萬達定位城市區域性購物中心，入駐品牌多以時尚類和二三線品牌為主，而體驗式消費配套齊全，與升龍商業廣場的18-35歲消費階層的定位產生全面沖突。

　　升龍商業廣場業態布局無所不包，大而全，卻又大而空。除了一個奧斯卡影城和大潤發超市，零售業態和非購物式消費中竟然沒有一個主力品牌。更甚者，升龍商業廣場成長方形布局，被一條大學路和一條人和路分為三截，更是犯了商家之大忌。

　　A區因為有奧斯卡影院和美食KTV，相對來講生存狀況稍好；B區因有大潤發超市，雖不景氣但仍可維持；最可悲者大學路東升龍商業廣場C區，最初招商王府井百貨不成，成為鞋城，鞋城倒閉，化身為皮革城，一年后皮革城虧損退出，如今又化身為升龍大喜城，預作一站式婚慶購物中心，本來預計五一時間開業，但是如今忽然爆出大喜城經營者與升龍矛盾重重，升龍欲解約之事。

　　升龍尚是如此，新悅城呢？還是那句話，新悅城就是為了一個沃爾瑪而存在的。

　　5、商業面積比較

　　升龍商業廣場：共40萬平方米。

　　新悅城：建筑面積46891平方米，其中沃爾瑪超市13068平方米。

　　二七萬達廣場：共18.8萬平方米，包含購物中心13.8萬平方米，商鋪5萬平方米。

　　看到這個數據，你有沒有驚呆呢？假如把三者的面積相加起來，大學與航海路方圓500米內，共有超過65萬平方米的商業面積存在。問題是該區域是否有能力接納如此巨大的商業體量存在呢？

　　單單一個升龍商業廣場，面積居然能達到40萬平方米，這是個什么概念呢？我們可以來做一個對比：

　　需要說明的是，上述三者均屬于城市型購物中心，均位于二七商圈核心位置，而據統計，二七商圈日均人流量超過30萬人。

　　新悅城之死帶給我們的啟示：

　　1、對于以物業銷售為主的購物中心，要敬而遠之。這樣的項目本身就是把雙刃劍：

　　對于開發商來，因為體量龐大，因此而可以賣更多的鋪位，從而賺取更多的利潤。

　　但是對于投資的業主們來說，體量越大，預示著業主群體越大。倘若后期經營不善，將造成龐大的投資損失，這時開發商置之不理，投資者唯有自食苦果。

　　對于綜合體商業，風險比較大，一榮俱榮，一毀俱毀，建議以極高的謹慎對待。

　　2、投資者一定要具備基本的商鋪分析能力

　　有升龍商業廣場在先，有二七萬達廣場在后，新悅城依然堅強出世，卻又毫無特色，但依然一售而空，而開業之時就是衰落之日。

　　我們要弄明白一個概念，什么是城市型商圈，什么是區域性商圈，這是兩個完全不同的投資概念。

　　有人說二七商圈在已經存在高端購物中心華潤萬象城的情況下，丹尼斯大衛城是否多余。答案也許是否定的，住宅要有氣氛，寫字樓要有氣氛，商業也是要氣氛的，所以你會看到，麥當勞附近一定有一家肯德基，大商附近也都有一個丹尼斯。

　　前提是，萬象城和丹尼斯是一個級別，麥當勞和肯德基也是一個級別，他們都夠專門、夠品牌。

　　而在商業運營強大的萬達前面，升龍的招商管理工作就極其差勁，新悅城就別提了，基本上都是山寨軍面對正規軍，這不是解放戰爭，而是商業綜合體的競爭，山寨必敗無疑。

　　曾經見到過一個提問：問一個商業綜合體是地段重要？還是規劃重要？還是招商能力重要？如果只能選其一的話，最后，更多的人還是選擇了招商能力最重要！就像風險投資一樣，是項目重要還是人重要？很多投資人都會選擇人最重要，也許這個項目失敗了，但他會重新戰起來，糾正錯誤，直到成功。而招商能力就是這個風險投資中的“人”。

　　3、想說說金水CBD、新二七廣場

　　金水CBD區域如今異常火爆。就算是不包含國貿360、丹尼斯百貨，大商新瑪特總店，僅只說農科院試驗田區域，也已經有著龐大的商業規劃存在，建業凱旋廣場、正弘國際中心、正弘藍堡灣街鋪、金水萬達中心大量街鋪。未來會怎么樣？會一片興旺還是會過剩？

　　而新二七廣場，商業體量更是bigger than bigger，萬象城、大衛城、金博大二期、大上海城二期、正弘凱賓城、新田時代廣場、百盛二期、百年德化二期、還有潛在的恒隆項目、宏光新天地項目、花園新村改造項目等，再往南還有大觀國貿、萬博商場、德化新街、建業凱浦、錦榮二期等太多商業項目，我也在想，有這么多人流支撐嗎？有這么大需求嗎？

　　對于在這些區域內，那些純銷售，而沒有自持的商鋪，一定要保持足夠的警惕！不管是誰開發的項目，千萬不要被名聲赫赫的開發商光環所蒙蔽了。因為很有可能，這里將會是下一個商鋪炮灰聚集地。

　　4、要接受商鋪泡沫已經顯露的現實

　　在2013年，鄭州樓市就說過：當房地產泡沫來臨時，商鋪泡沫是最先顯現出來的。

　　如今，其實我們稍加分析和發現，就會知道，其實不管是出售價格、租金回報率、持有的兩難境地等方面，都會發現這個泡沫已經顯現。

　　買商鋪的話貸款利率上浮20-30%，租的話面臨不好租、要不租金顧不住貸款，想賣又賣不掉（30%左右的稅金）。

　　為什么商鋪是最先顯現泡沫的？這里面有時代的背景、有國情背景、有金融背景，而這個具體的分析，以及目前的在售商鋪項目中，哪幾個項目會成為下一個類似新悅城的炮灰？我們會在以后再一次的全面闡述，敬請期待。

　　（完）

　　轉自微信公眾平臺【鄭州樓市】【微信賬號：zzloushi】