榮安寧波地王退地被指規避新規 額外補償4億

　　每經記者 徐杰 發自浙江

　　“閑置一年按照土地出讓價款20%征繳土地閑置費，閑置兩年則無償收回。”這是6月7日國土資源部剛剛修訂完畢的 《閑置土地處置辦法》中的一項規定，該辦法將于今年7月1日起正式施行。

　　就在離新辦法施行不到10天時間，已經“閑置”兩年半的鄞州新城區廟堰-4號地塊，榮安地產(000517，SZ)旗下昔日的寧波地王突然 “變臉”。6月22日，榮安地產公告稱，公司當日與寧波市國土局解除了寧波市鄞州新城區廟堰-4號地的《國有建設用地使用權出讓合同》。

　　根據公告，解除土地合同的原因是 “競得土地所在村村民上訪等原因，導致土地合同未能按約定的進度執行”，解除后，榮安地產不僅將收回已支付的土地出讓金23.07億元，同時獲得損失補償款4.15億元，預計可增加利潤9000萬元左右。

　　 房地產 宏觀調控仍未見放松，但榮安地產從地王成功“脫身”，不僅可以擺脫“囤地”壓力，還可以充實本公司的現金流，同時還獲得一筆不菲的收入。然而，當地一些房地產業內人士看來，這宗地王“退地”顯得令人捉摸不透。

　　“地王”退地

　　榮安地產6月22日公告稱，因寧波市鄞州新城區廟堰-4號地所在村村民有上訪等原因，導致該重大合同未能按約定的進度執行。經合同雙方協商，同意解除與寧波市國土資源局簽訂的 《國有建設用地使用權出讓合同》。

　　而在寧波當地一些房地產業內人士看來，鄞州新城區廟堰-4號地塊已經出讓了兩年半，為何選在此時解除土地使用權出讓合同？該地塊當初出讓是否為凈地？這宗土地損失所計算的時間起止為什么是2010年3月31日至2011年9月30日，而不是當初拿地至今，上述公告都未做披露。

　　昨日 (6月25日)，《每日經濟新聞》記者分別就上述疑問預約采訪寧波市相關部門以及榮安地產，截至記者發稿，未收到任何回復。

　　值得一提的是，國土資源部6月7日剛剛修訂完畢的《閑置土地處置辦法》，其中一項規定要求，閑置一年按照土地出讓價款20%征繳土地閑置費，閑置兩年則無償收回，新辦法將于今年7月1日起正式施行。榮安地產“地王”退地正好距閑置土地新規的正式施行10天時間。

　　《每日經濟新聞》記者獲悉，這宗地塊早在2011年就已經申領建設工程規劃許可證，編號為(2011)浙規建字第0260029號。

　　業內人士分析稱，即使不退地，估計榮安地產沒錢動這塊地。“銀行開發貸款卡得很緊，現在還卡著的，其他方式沒有辦法融資”。寧波市一規模較大的商業銀行分管信貸的副行長向《每日經濟新聞》記者證實，他們銀行今年以來都要求不能向地產商貸款，“行里多次開會，表示今年要加強控制風險”，“信貸投放比較緊。”

　　“從近期的一些情況來看，寧波幾個項目還 銷售 得可以，榮安地產資金還是有的”，據寧波一房地產人士對《每日經濟新聞》記者分析稱，如果開發，榮安地產的資金肯定壓力不小，不過這樣一折騰，現金流會好一些，如果這塊地撤出，可以拿出更多的資金，進入其他三線或者四線城市，比如臺州、蘇州等地。

　　銀行債務不容小覷

　　寧波市鄞州新城區廟堰-4號A、B、C地塊具體由寧波康信置業有限公司運作，該公司為榮安地產控股子公司。其中榮安地產直接持有該公司40%股權，寧波康園房地產有限公司持有60%股權。

　　眼下，寧波康園房地產開發有限公司的資金壓力并不小。榮安地產2011年財報顯示，所欠 建設銀行 (4.22,-0.06,-1.40%) 寧波住房城建支行4筆共4.38億元的借款8月27日即將到期，所欠 工商銀行 (3.94,0.03,0.77%) 寧波江東支行的2000萬欠款也將于10月15日到期。其中4筆借款的抵押人和抵押物分別為寧波康信置業有限公司和寧波市鄞州新城區廟堰-4號地塊。此外，2012年要還的銀行欠款還包括榮安地產旗下全資子公司的債務，如7月1日即將到期的寧波榮和置業有限公司欠 農業銀行 (2.54,0.00,0.00%) 寧波市分行的4億款項；寧波榮居置業有限公司欠工商銀行寧波江東支行12月份到期的3.5億元。

　　榮安地產當初拿下鄞州新城區廟堰-4號地塊曾想過與信托公司合作。當時公告顯示，康信置業注冊資本為人民幣23億元，其中，康園房產以貨幣方式出資13億元，占注冊資本的56.5217%，江西國際信托以貨幣方式出資10億，占注冊資本的43.4783%。江西國際信托持有康信置業股權的期限總計為兩年，到期由江西國際信托以股權收益形式(收益率為8.1%/年)向康園房產轉讓其持有的康信置業的股權。

　　但蹊蹺的是，不到半個月，《合作協議》還未經董事會審議通過，榮安地產又宣布，收到江西國際信托股份有限公司告知函，決定終止雙方在寧波市鄞州新城區廟堰-4號地塊的合作方案，原因是“江西國際信托在函中表示‘信托項目條件不成熟’，導致榮安地產不得不自行籌集近10億元以支付地價款。”

　　·新聞回顧

　　夾壓在樓市調控前后

　　寧波當地媒體披露，2009年12月14日上午，榮安地產在經歷了131輪競價后，成功以23億元總價拿下鄞州新城區廟堰-4號地，折合樓面價約13765元／平方米，創下2009年鄞州區地塊出讓成交單價的新紀錄。同時，該地塊以23.07億元的總價，一舉成為當年寧波的總價地王。

　　2009年春節過后，寧波二手房市場率先悄然啟動：2月份市六區二手住房成交量超過一手房200多套，呈現較快回升態勢；隨著3月份傳統購房旺季的到來，房地產市場逐漸升溫，當月寧波市六區商品房交易量達到2007年平均水平，二手房月交易量達到2004年5月份以來最高水平。與此同時， 房地產投資 也開始回暖，一季度完成投資額達72億元，同比增長23.3%。

　　2010年，房地產調控“降臨”。6月底，《寧波市人民政府關于堅決遏制房價過快上漲促進房地產市場平穩健康發展的實施意見》獲市政府常務會議原則通過。《實施意見》要求全面落實更為嚴格的差別化住房信貸稅收政策，以抑制不合理住房需求。對貸款購買第二套住房的，首付比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。對貸款購買第三套及以上住房的，商業銀行可暫停發放購房貸款，如發放貸款，首付比例和貸款利率應大幅提高。

　　2011年11月份，國家統計局數據顯示，寧波市新建住宅銷售價格同比下跌0.8%，環比下跌0.6%。新建住宅同比下跌的只有4個城市，寧波的跌幅繼溫州之后居第二。同時，環比下跌的城市達到49個，寧波與沈陽的跌幅并列最大。

　　2012年上半年，從成交大幅回跌到3月份迎來樓市小陽春，再到4月、5月部分開發商以價換量，樓市成交量一路攀升，但房價一直處于跌勢。

　　國家統計局發布的70個大中城市住宅銷售價格變動數據顯示，3月份，寧波新建商品住宅價格環比下跌1.7%，同比下跌3.2%，降幅比2月擴大1.0個百分點；二手住宅價格環比下跌0.4%，同比下跌4.0%，降幅比2月擴大0.4個百分點；4月份，除溫州外，杭州和寧波則排在全國跌幅榜的第2、3位。

　　數據顯示，5月寧波市新建商品住宅價格環比下跌1.7%，環比跌幅雖較4月份有所收窄，但仍然位居全國70個大中城市中的第二位，僅次于溫州。從同比看，5月寧波市新建商品住宅價格同比下跌7.6%，跌幅排名全國第三，僅次于浙江省內城市溫州和杭州，且再次刷新自去年樓市限購以來單月最大跌幅。