從需求與供給關系看中國房價

國際上房價與家庭收入比率（房價除以全家收入）應該是4-6倍，而中國目前到房價與收入比率是25倍以上，一家人不吃不喝，要25年才能買得起一套房子。以此來看，中國的房價太高了。

但也有經濟學家對此持反對意見。按照最基本的經濟理論。任何商品的價格，是由市場的需求方和供應方來決定。如果供應方對商品供應的數量大，而需求方對商品的需求不大，那么商品自然會降價。如果需求方對商品的需求量遠遠超過供應量，那么商品的價格會不斷上漲。

按照經濟學家的角度來看，未來中國房子的供應量，遠遠低于民眾的需求數量，這才是房價大漲的根本原因。因此不能拿國外的房價和收入比率來證明中國房價有泡沫。比如，美國土地面積和中國差不多，但美國的可用地面積大大超過中國，而美國人口三億，只有中國的四分之一不到。美國的購買需求量和供應量比較平緩，沒有出現類似中國那樣的房產供需的巨大不平衡。因此美國的房價與收入比率遠遠低于中國是應該的，即便是美國絕對房價低于中國，也是可以理解的。中國的高房價是因為供需關系造成的，這符合市場經濟規律。

這里主要的爭論點，在于什么才是市場需求。

首先我們要搞清楚的，什么才是經濟供需關系中的“供”和“需”的力量。理論上說，商品經濟中商品的合理價格，是由市場的需求數量和供應數量所決定。需求量持續增加相對大于供應數量，商品價格自然上升。但這里有個很大的隱蔽前提，那就是，對于不斷高升的商品價格，首先，需求者覺得商品的價格是合理的，可以接受的，買得起的。只有在滿足這個前提下，商品需求者的“購買意愿”，才會轉化為需求者的“購買能力”，商品價格才有繼續上升的空間。

一旦需求者感到該商品的價格遠遠超過合理，不接接受，或者說根本就買不起了，那么需求的一方，其購買需求量就會下降。當供應不變，需求量下降時，那么商品價格就會下降。這才是真正的經濟供需的關系。

而上面那些中國經濟學家的錯誤，在哪里呢？他們把民眾的“購買意愿”，簡單地等同了“購買能力”。在經濟的供需關系平衡中，需求方有“購買意愿”，并不等于具有“購買能力”。

比如，一個22歲的中國大學畢業的男性，很喜歡開法拉利跑車，但他的月收入和所有資產，讓他根本買不起一輛法拉利跑車。那么他的購買意愿，無法轉化為商品經濟上的購買能力。另外一位40歲的中國男性，資產有幾千萬，買一輛法拉利不是問題，可他覺得法拉利車根本不值得買。因此，雖然他有潛在購買法拉利的能力，但因為沒有購買意愿，也沒有形成對法拉利的購買力。

目前中國的房地產市場就存在這個問題。想買房子的人，的確有很強烈的買房意愿，但房價實在太高，家庭經濟收入水平太低，根本買不起，因此民眾的購買意愿，沒有轉化為經濟上需求方的購買能力。

可見，在商品經濟的供需價格平衡的公式中，所謂的需求方，必須要有足夠的“購買能力”，才能算是決定商品價格的供需關系的“需”方。如果一群人，只有“購買意愿”而沒有“購買能力”，或者有“購買能力”卻沒有“購買意愿”，那么這群人就不屬于經濟定義供需關系中的“需”方。

那么為何中國的房價依然居高不下？這里有“炒房團”的功勞。當大量資金集中進行大規模的炒買時，商品價格就會突然暴漲。比如2008年金融危機前的石油價格，在全世界需求并沒有出現明顯變化的情況下，一路高攀超過100多美元一桶，這是國際期貨炒家大量買進造成的。中國房價的不斷高企，在于大量資金的炒作行為嚴重扭曲了房產市場的供需關系，給市場一種錯覺，仿佛市場的“需求量”奇大無比。

虛幻的泡沫的破滅，也是炒房團開始撤資之際。當金融危機爆發，炒家撤出石油期貨市場，石油價格頓時暴跌至60多美元一桶。只有當炒房資金撤出房地產市場，真正的供需關系才會水落石出。只有到這時我們才發現，現今的高位房價，根本不是一個客觀供需關系下的合理價位，炒家的危害就在于此。