房產轉讓怎樣籌劃稅收

以下是一個房產轉讓稅收籌劃案例，本人對籌劃者運用稅收政策進行了再分析。該案例主要內容如下：

甲公司是一家內資有限責任公司，經營酒店業務并且每年盈利；乙公司也是一家內資有限責任公司，欲購買甲公司擁有的一棟房產，準備將來也用于經營酒店業務。該棟房產凈值(即全部凈資產)價為2000萬元。甲乙雙方交易公允價為2500萬元。在此房產交易過程中，如何使交易雙方稅負最低，所承擔的法律風險最低？

文中認為，乙公司通過股權轉讓形式，以2500萬元的價格獲得甲公司的全部股權和甲公司直接將該房產以2500萬元的價格出售并過戶給乙公司，都是不應采納的方式，如果采用資本運營 方式進行，可以獲得更好的結果。

這種交易須分兩步走

交易第一步：甲公司以評估價格為2500萬元的房產進行投資，成立一個新的全資丙公司，也從事酒店經營業務，注冊資本1000萬元。其中，甲公司房產以700萬元出資(該房產只作價700萬元，其余1800萬元為資本公積)，再以300萬元現金出資給丙公司，丙公司成立后辦理該房產從甲至丙的過戶手續。

文中對交易第一步的稅負分析如下：

1、甲公司用非貨幣形式資產(房產)投資于全資子公司丙，不需繳納營業稅和土地增值稅。

2、甲公司以房產對外投資產生的投資收益，應納稅所得額為500萬元。可以在不超過5個納稅年度內平均分攤，可延遲交納企業所得稅。

3、甲公司與丙公司是母公司與全資子公司的關系，所以，該棟房產從甲公司過戶到丙公司名下，丙公司不需繳納契稅。

交易第二步：完成該棟房產過戶手續后，甲公司將其在丙公司的全部股份以2800萬元轉讓給乙公司。

交易第二步的稅負分析甲公司和乙公司采取股權轉讓交易形式不需繳納營業稅，而且在股權轉讓交易中，各公司都沒有資產增值或減值，所以，三家公司都不需繳納所得稅。

幾個問題值得商榷

針對以上籌劃中的政策運用，本人認為，以下問題值得商榷：

1、甲公司用房產投資成立全資子公司丙，是否不需繳納營業稅

文中引用《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》規定，認為“以無形資產、不動產投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅”。但是，甲公司以評估價2500萬元房產投資，實際登記注冊為股本的金額只有700萬元，其余1800萬元為溢價資本公積。

企業這種以部分不動產價值投資注冊的情況，是否符合免征營業稅規定呢？本人認為是不符合的。因為按照公司法規定，有限責任公司是以其注冊資本承擔有限風險的，甲公司投資的不動產中，有1800萬元大部分不“共同承擔投資風險”。而且，在公司注冊成立之處時，除上市公司發行股票外，投資者不應形成溢價資本公積，丙公司的1800萬元溢價資本公積實際為甲公司的一項債權，非股權投資資本金額。

2、甲公司投資收益500萬元，是否可以全部遞延繳納所得稅

同上道理，甲公司以房產投資產生的500萬元投資收益，應該按700萬元和1800萬元劃分，700萬元注冊資本的部分增值140萬元(500×700÷2500)可以視為投資所得。根據《國家稅務總局關于做好已取消和下放管理的企業所得稅審批項目后續管理工作的通知》規定，如果該項所得超過甲公司當年應納稅所得額50%的，可以遞延納稅；否則，就不能遞延納稅。但是，1800萬元部分增值所得360萬元應視為非股權投資支付所得，應該在當年繳納所得稅，不能在5年內遞延納稅。

3、該棟房產從甲公司過戶到丙公司名下，丙公司是否不需繳納契稅

文中認為，根據《財政部、國家稅務總局關于企業改制重組若干契稅政策的通知》第七條規定，企業改制重組過程中，同一投資主體內部所屬企業之間土地、房屋權屬的無償劃轉，不征收契稅。但是，甲公司將自己的不動產投資成立子公司行為，實際不屬于“企業改制重組”。

所謂企業改制重組，應當是企業在改制中的資產重組行為，包括企業分立、機構之間的合并、整體資產轉讓、整體資產置換等行為，其中必然涉及資產的重新劃轉配置。企業的正常投資行為，即不屬于“改制重組過程”，也不存在資產“無償劃轉”，所以，甲公司將部分不動產投資注冊中的房屋權屬改變行為，承受企業丙公司不能免征契稅。在實際契稅征收中，財稅部門對不動產投資行為，也是這樣貫徹執行政策的。

最后，還應該提出的是，否定“乙公司通過股權轉讓形式以2500萬元的價格獲得甲公司的全部股權”主要理由是，“要承擔收購的房產在甲公司時的債務和稅務風險”，即擔心甲公司隱瞞一些諸如債務糾紛等財務情況。但是，按照文中采用的方式，乙公司全額收購丙公司股權時，同樣還是要承擔丙公司的債務和稅務風險，只不過丙公司成立時間較短而已。