房地產開發企業成本應當如何來確定

我原是一家建筑安裝企業的財務會計。去年，我應聘來到了現在的這家房地產開發公司干會計。由于我以前沒有接觸過房地產開發業務，所以總是在邊學邊做，惟恐哪個方面出現差錯。原來的老會計也告訴我說：“只要你按照‘權責發生制’原則做賬，就不會出現大問題。”

然而，最近我市地稅局稽查局在對我公司2003年度的企業所得稅進行專項檢查時，對我的賬務處理提出了一系列問題。首先是對我公司的銷售成本的確認提出質疑。他們認為我不應該將所有的成本都記入銷售成本，應該將尚未銷售的房產成本留下來，待其房產出售后再轉入銷售成本。因此，我市地稅局稽查局核增了我公司972萬元的應納稅所得額。其次，他們還認為我公司廣告費支出嚴重超標，只允許我們按照銷售收入列支2％的支出。僅此一項，他們就核增我公司1058.22萬元的應納稅所得額（我們公司全年的收入為20089萬元，全年發生廣告費支出1460萬元）。再次，他們又對我們列支的上交給政府部門的土地閑置費200萬元和整體報廢的梨園工程損失509萬元全部不予稅前列支。另外，他們還對我們的土地征用及拆遷補償費、借款利息支出等問題進行了逐項審核，又核增我們的應納稅所得額166.90萬元。因此，我市地稅局稽查局這次專項檢查共核增我公司2003年度的應納稅所得額2906.12萬元，補繳企業所得稅959.02萬元。如此以來，我真的不知道今后的成本核算該怎樣掌握才好。

萬年華房地產開發公司李家譽答：對于房地產開發公司來說，根據《企業所得稅暫行條例》第六條、第七條、《企業所得稅暫行條例實施細則》第八條、《企業所得稅稅前扣除辦法》（國稅發[2000]84號）第四條、第六條、第八條、第九條，《國家稅務總局關于房地產開發有關企業所得稅問題的通知》（國稅發[2003]83號）第五條第一款、第二款和第三款的規定，房地產開發企業在進行成本和費用扣除時，必須按規定區分期間費用和成本、開發產品建造成本和銷售成本的界限。期間費用和開發產品銷售成本可以按規定在當期直接扣除。同時，房地產開發企業還必須將開發產品的建造成本合理劃分為直接成本和間接成本。直接成本可根據有關會計憑證、記錄直接計入成本對象中。間接成本能分清負擔成本對象的，直接計入有關成本對象中；因多個項目同時開發或先后滾動開發而不能分清負擔對象的，則應根據配比的原則按各項目占地面積、建筑面積或工程概算等方法配比計入有關開發項目的成本。

那么，對于房地產開發企業來說，其銷售成本應如何確定呢？根據《國家稅務總局關于房地產開發有關企業所得稅問題的通知》（國稅發[2003]83號）第五條第四款第（一）項的規定，房地產開發企業發生的當期準予扣除的開發產品銷售成本，是指已實現銷售的開發產品的成本，按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。通常，可售面積單位工程成本＝成本對象總成本÷總可售面積；銷售成本＝已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本。所以，還請你自己按照這樣的賬務處理和成本核算方法來確定你們的銷售成本計算是否正確。

至于廣告費列支的問題，根據《企業所得稅稅前扣除辦法》（國稅發[2000]84號）第四十條的規定，納稅人每一納稅年度發生的廣告費支出可以在稅前列支的部分確實應該在銷售（營業）收入2％以內據實扣除。但是后來，國家稅務總局在2001年8月又下發了《關于調整部分行業廣告費用所得稅稅前扣除標準的通知》（國稅發[2001]89號），根據該《通知》第一條的規定：自2001年1月1日起，制藥、食品（包括保健品、飲料）、日化、家電、通信、軟件開發、集成電路、房地產開發、體育文化和家具建材商城等行業的企業，每一納稅年度可在銷售（營業）收入8%的比例內據實扣除廣告支出。因此，你們公司作為房地產開發企業，2003年度可以在稅前扣除廣告費支出的最高限額應該是1607.12萬元，而你們實際列支的廣告費是1460萬元，并沒有超過國家規定的限額。所以，你市地稅局稽查局調整你們該部分的應納稅所得額是錯誤的。

對于你們公司上交給政府部門的土地閑置費和整體報廢的梨園工程損失問題，《國家稅務總局關于房地產開發有關企業所得稅問題的通知》（國稅發[2003]83號）第五條第四款第（五）項和第（六）項是這樣分別規定的：房地產開發企業以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，因超過出讓合同約定的動工開發日期而繳納的土地閑置費，應計入成本對象的施工成本；成本對象在建造過程中如發生單項或單位工程報廢或毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失，計入繼續施工的工程成本；如成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為財產損失按規定直接在當期扣除。由于不知道你們所要繳納的土地閑置費的那塊土地在2003年年底前是否已經開發并將開發的房產銷售完畢，如果已經開發并將開發的房產銷售完畢，則完全可以在2003年度將該部分土地閑置費在稅前扣除；如果尚未開發完畢或者未銷售完畢，則需根據銷售情況劃分銷售成本和應該保留的開發產品建造成本。至于整體報廢的梨園工程損失，則完全應該在2003年度稅前扣除。

至于你在信中提及的關于你市地稅局稽查局對你公司的土地征用及拆遷補償費、借款利息支出等問題所核增的應納稅所得額問題，你只要按照下列方法對成本對象進行歸集和分配，并按規定在稅前進行扣除即可：1.屬于成本對象完工前實際發生的，直接攤入相應的成本對象；2.屬于成本對象完工后實際發生的，首先應按規定在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤，再將應由已完工成本對象負擔的部分，在已實現銷售的可售面積和未實現銷售的可售面積之間進行分攤。其中，應由已實現銷售的可售面積分攤的部分，準予在當期扣除。而對于借款利息及其他費用支出的稅前扣除問題，如屬于成本對象完工前發生的，應按其實際發生的費用配比計入成本對象中；如屬于成本對象完工后發生的，應作為財務費用直接在稅前扣除即可。