房地產：暴利與成本無關

　　短短一周內，以“國十條”的出臺為開端，國土部、住建部、銀監會、保監會等相關部委出臺的遏制高房價的一系列組合政策以及財政部正在醞釀的一場關于產品成本核算制度的變革 ，讓一年來無限風光的房地產行業懸上了一把達摩克利斯之劍。

　　暴利，讓房地產行業當仁不讓地處于風口浪尖。而成本，讓房地產行業的暴利無處遁形。

　　沒有統一成本核算制度

　　不久前媒體曝出這樣一則新聞：京城東部某樓盤長時間捂盤惜售，開盤當天將每平方米均價以直升飛機的速度提高了4000元，導致群情激憤，購房者圍攻售樓處。消息一出，長久以來積聚在民眾心中的不滿瞬間被點燃，“成本幾何？！漲價何因？！”目前，財政部為修訂相關行業的成本核算制度而啟動的調研工作正在各地緊鑼密鼓地進行，其中不乏房地產行業。此前有業內人士告訴記者，即使翻遍了所有的書籍也沒有找到財政部發布的專門針對房地產行業的成本核算制度。如果梳理清楚房地產行業的成本構成，這個總是讓民眾一頭霧水的成本賬就可以輕松地算出來。

　　因為沒有統一的成本核算制度，業內人士根據行業慣例給記者列了一份清單，其中土地成本、開發成本、開發費用、其他稅費等是房地產行業成本的四大塊。“雖然分地區、分項目、分業態，但基本比例還是相差不大的。”“土地成本35%左右，個別樓盤可能達到50%-60%，房屋開發成本（建筑安裝、園林、綠化、景觀、安防、智能等住宅小區基礎設施費、配套設施費等）占40%左右，各種稅費（營業稅、城市維護建設費、教育附加費、印花稅、土地增值稅、土地使用稅等）占15%左右，因開發房屋期間產生的各種費用（管理、銷售、財務）占10%左右，這些構成了房地產企業全部的成本構成。”以我國中部某省會城市舉例說，樓面價（中高檔品質樓盤）為2500元每平方米的樓盤，其開發成本為2500元左右，再加上“三費”、稅金等，總成本應在每平方米6500元左右。

　　高定價不是成本惹的禍

　　據此，我們似乎可以得出一個能夠接受的房價，但戲劇性的一幕也就此拉開。

　　“根據目前的形勢，我們給房子定價幾乎是不考慮成本的。”北京一位房地產老總告訴記者。

　　財政部在此次關于成本核算的調研中明確詢問，企業產品定價是否以成本為基礎？除成本外還考慮哪些因素？看來這一條在房地產行業形同虛設。

　　上述房地產老總透露，一個項目的定價方法最基本的有兩種，一是成本加成法，即通過計算成本加上行業平均利潤率核算，得出最終市場價格。另一種是對比核算法，即通過和同地區內同質樓盤的價格對比，得出最終的市場價格。通常采用的都是后者。

　　這位房地產老總告訴記者，他們2005年通過協議的方式取得一塊地皮作為商品房開發用地，根據與同一地段其他項目對比之后得出2006年一期房5000元每平方米的售價。

　　2008年二期建成銷售，開發成本并沒有變化或者變化非常小，但是市場發生了變化，土地價格不斷上漲，開發商顯然不會以2006年的每平米5000元的售價銷售，售價只會跳躍式增長，“大型房地產公司的定價不是根據財務上的成本核算信息，而是根據市場行情。”

　　被掩蓋的真實利潤

　　當成本核算已不能成為房價的定價依據，房地產行業動輒100%的暴利從財務上如何體現？記者查閱招商地產、金地集團、保利集團和萬科等品牌房地產上市公司以往的年報后發現，其利潤率基本在10%-40%的區間內，2008年招商地產的營業利潤率為37.36%，金地集團只有9.13%.但事實真的如此嗎？“利潤率好多說法，都是很隱蔽的。”一位不愿透露姓名的房地產企業財務總監如是說。

　　可見，即便是利潤，也能讓你眼花繚亂。

　　“很多人常說的利潤率都不準確，要分年投資利潤率、整個項目投資利潤率、銷售凈利率、成本利潤率、自有資金投資利潤率，且分母不同，差異很大。”上述財務總監坦言。

　　記者發現，在公眾眼中操作相對規范的上市公司，其年報中體現的利潤率也不同，有的是投資利潤率，有的則是營業利潤率。

　　或許，這正是房地產行業利潤令人霧里看花的一個重要原因。

　　事實上，房地產企業投資后，自身投入的資金實際占用的時間非常短！一個項目的開發周期需要2-3年的時間，“我們高層項目開發周期一般為 20-30個月，但達到預售狀態，自有資金就陸續回籠了，留下來的是銀行的錢。開發周期到一半的時候，自有資金就悄悄地退出了！”上述不愿透露姓名的財務總監說，在這種情況下，分母還要“縮小”，真實的利潤率還要更 大，大得嚇人。

　　除了金融杠桿的運用自如產生暴利之外，還有一個重要的因素，那便是無形的土地增值。

　　開發商之所以愿意做大盤，就是因為可以分期開發，土地增值效益明顯。僅土地增值一項，在財務報表上就是濃墨重彩的一筆。

　　華遠地產掌門人任志強曾語出驚人：“讓開發商公布成本無異于公布老婆的三圍！”除了看得見的成本，或許還有很多無法用成本核算制度來規范的“成本”。

　　但這樣的情形似乎已難再現。土地出讓在如今已經實行嚴格的“招拍掛”程序，而這些年“地王”頻現，僅從土地出讓價格上看，開發商的暴利時代似乎即將成為過去式。

　　房地產行業的暴利之因有不斷推高的房價、有商人的逐利本質、有炒房客的推波助瀾、有剛性需求、更有非理性的盲目追風，這些似與成本無關。