地產(chǎn)偷稅術(shù)

窺一斑而見(jiàn)全豹。

　　 　　盡管調(diào)研樣本是一個(gè)地級(jí)市，但卻暴露出中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)偷漏稅現(xiàn)象。

　　1月12日，江蘇省財(cái)稅系統(tǒng)一位官員表示，他們近期針對(duì)省內(nèi)某市“房地產(chǎn)行業(yè)偷稅手段”進(jìn)行了調(diào)研和分析。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的偷稅手法呈多樣化、專業(yè)化、普遍化、隱蔽化的發(fā)展趨勢(shì)。不少地方稅務(wù)系統(tǒng)公布欠稅“黑名單”中，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量呈逐漸增長(zhǎng)趨勢(shì)。

　　“從研究看，房地產(chǎn)企業(yè)偷稅之繁、數(shù)量之大，更多的在于技術(shù)上的原因”，江蘇省財(cái)稅專家、省社科院財(cái)貿(mào)所副研究員駱祖春表示，“房地產(chǎn)行業(yè)涉及的環(huán)節(jié)很多、工期長(zhǎng)，企業(yè)在各個(gè)環(huán)節(jié)都可以偷稅。”

　　但研究者對(duì)稅收結(jié)構(gòu)和體制問(wèn)題的考問(wèn)也一直在堅(jiān)持。

　　所得稅房地產(chǎn)業(yè)占比近半

　　針對(duì)該市調(diào)研顯示，快速增長(zhǎng)的房地產(chǎn)行業(yè)銷售收入，已經(jīng)成為企業(yè)所得稅收入重要來(lái)源。

　　2005年，該市房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售收入9.5億元，繳納企業(yè)所得稅2010萬(wàn)元。上述兩組數(shù)據(jù)在2006年、2007年分別為：32.1億元、5443萬(wàn)元和43.9億元、1.405億元。

　　到2008年上半年，該市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納所得稅已達(dá)1.3598億元，占全市所得稅收入的41%。而2009年1-11月份數(shù)據(jù)顯示，其占比已達(dá)50%左右。

　　調(diào)研顯示，房地產(chǎn)銷售收入增長(zhǎng)，與其應(yīng)納所得稅的增長(zhǎng)雖然同時(shí)呈現(xiàn)向上成長(zhǎng)的曲線，但兩者的偏離漸遠(yuǎn)——從所得稅占比銷售收入的數(shù)據(jù)來(lái)看，2005-2007年的比例為2.1%、5.7%和3.2%。

　　2006年，該市房地產(chǎn)企業(yè)因?qū)ｍ?xiàng)檢查而被補(bǔ)稅罰款139萬(wàn)元，2007年被補(bǔ)稅罰款803萬(wàn)元，到2008年上半年已經(jīng)上升至3672萬(wàn)元。最新2009年1-11月份數(shù)據(jù)更是超過(guò)5000萬(wàn)。

　　補(bǔ)繳成倍增長(zhǎng)，突顯房地產(chǎn)偷稅現(xiàn)象嚴(yán)重。

　　偷稅手段多樣

　　該市連續(xù)5年將房地產(chǎn)列為稅收專項(xiàng)檢查對(duì)象之一，其樣本具有代表性。

　　參與調(diào)研的一位官員表示，“偷稅手段非常專業(yè)，行外人士根本不懂，而稅務(wù)人員也需要長(zhǎng)時(shí)間跟蹤觀察。”

　　調(diào)研發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商偷稅手段多樣化，但主要通過(guò)5種方式進(jìn)行：“隱匿應(yīng)稅收入”、“擠占、多提、虛列成本”、“超標(biāo)準(zhǔn)列支或扣除相關(guān)費(fèi)用和支出”、“賬簿憑證管理混亂，核算不規(guī)范”、“納稅申報(bào)不及時(shí)”。

　　納稅申報(bào)不及時(shí)，是最為普遍現(xiàn)象，表現(xiàn)為：不按預(yù)收房款申報(bào)預(yù)售收入依據(jù)利潤(rùn)率（或毛利率）繳納所得稅，或干脆就不申報(bào)，甚至作虛假申報(bào)等。

　　隱匿應(yīng)稅收入是開(kāi)發(fā)商首選偷稅手段之一，借此可以大幅度減少納稅基數(shù)。

　　比如，對(duì)銷售收入確認(rèn)不主動(dòng)、不及時(shí)，少列收入坐支現(xiàn)金現(xiàn)象嚴(yán)重，有的直接進(jìn)入企業(yè)小金庫(kù)不入賬；對(duì)銀行按揭款項(xiàng)不及時(shí)入賬，或者把收到的按揭款項(xiàng)記“短期借款”等科目。其次，是以工程尚未決算，收入、成本、費(fèi)用無(wú)法確定為由，將已實(shí)現(xiàn)的商品房銷售款長(zhǎng)期掛在“應(yīng)付賬款”、“其他應(yīng)付款”和“預(yù)收賬款”等往來(lái)科目，不結(jié)轉(zhuǎn)或延期結(jié)轉(zhuǎn)應(yīng)稅銷售額。 擠占、多提、虛列成本，是開(kāi)發(fā)商偷稅的另一主要手段。

　　典型方式是，開(kāi)發(fā)商和建筑商互相勾結(jié)，有預(yù)謀、有目的、有步驟地通過(guò)先與承建方編造虛假合同，再讓承建方多開(kāi)建安發(fā)票的手段，人為地提高造價(jià)，增大建安成本，以少繳所得稅。

　　再者，多結(jié)轉(zhuǎn)已售產(chǎn)品的銷售成本及稅金。或者，在通水、通電、通氣、綠化、道路等項(xiàng)目建設(shè)上高估成本，嚴(yán)重影響了利潤(rùn)的真實(shí)性。

　　而“超標(biāo)準(zhǔn)列支或扣除相關(guān)費(fèi)用和支出”方式更是花樣繁多，比如，開(kāi)發(fā)商的注冊(cè)資本金不到位，將應(yīng)繳資本的支出和利息作為經(jīng)營(yíng)性費(fèi)用扣除；或者超標(biāo)準(zhǔn)列支或扣除業(yè)務(wù)招待費(fèi)、宣傳費(fèi)和廣告費(fèi)；超標(biāo)準(zhǔn)、超范圍列支等。

　　具體到企業(yè)管理上，調(diào)研發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商“賬簿憑證管理混亂，核算不規(guī)范”。

　　由于多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)工期長(zhǎng)，與建安施工企業(yè)結(jié)算不及時(shí)，成本核算未嚴(yán)格執(zhí)行權(quán)責(zé)發(fā)生制和配比原則。“對(duì)未售房面積，收入未轉(zhuǎn)但成本已提前列支，造成收入、成本不配比，因而無(wú)法核實(shí)其真實(shí)成本，也就無(wú)法真實(shí)反映企業(yè)盈虧情況”，參與調(diào)研一位官員表示。

　　為何偷稅頻發(fā)？

　　為什么有的開(kāi)發(fā)商進(jìn)入了“年年被查、年年偷稅，卻屢查屢犯”怪圈？

　　上述省財(cái)稅系統(tǒng)官員認(rèn)為，是收益和成本的巨大反差，助長(zhǎng)了部分房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生偷逃稅款的主觀故意。

　　其直接原因是，即使發(fā)現(xiàn)被查處，也僅只是補(bǔ)繳稅款，繳納少量的罰款和滯納金，偷稅成本與收益巨大反差。

　　按照《稅收征管法》規(guī)定，納稅人不按期限繳納稅款，應(yīng)按日加收千分之二的滯納金。

　　駱祖春表示，某些偷稅案件，一般是由若干筆偷稅業(yè)務(wù)構(gòu)成的，每筆偷稅業(yè)務(wù)又有不同的偷稅起始時(shí)間，“一方面千分之二數(shù)量有限；另一方面，要準(zhǔn)確計(jì)算滯納金數(shù)額，就必須逐筆計(jì)算，最后匯總求和，這非常麻煩。”

　　調(diào)研報(bào)告直接指出，開(kāi)發(fā)商偷稅的另一個(gè)原因是轉(zhuǎn)嫁“貪腐成本”。

　　由于行業(yè)“潛規(guī)則”，開(kāi)發(fā)商投入“重金”不能進(jìn)行賬務(wù)處理，因此便千方百計(jì)虛開(kāi)發(fā)票，將非正當(dāng)支出列入開(kāi)發(fā)成本，最終轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上，“被動(dòng)”地造成了偷稅的主觀故意。

　　而人們普遍觀察到的一個(gè)現(xiàn)象是，開(kāi)發(fā)商個(gè)人消費(fèi)越來(lái)越奢侈。

　　有與本報(bào)記者熟悉的開(kāi)發(fā)商表示，“中國(guó)個(gè)稅累計(jì)最高45%的稅率非常高，作為私營(yíng)企業(yè)，買名車住豪宅等高消費(fèi)，可以將企業(yè)收入合理合法轉(zhuǎn)為個(gè)人私有財(cái)產(chǎn)，少交個(gè)人所得稅和企業(yè)所得稅”。

　　從行業(yè)管理上看，亦缺乏有效管理，突出的問(wèn)題在于缺乏“橫向協(xié)調(diào)”。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從立項(xiàng)、規(guī)劃、施工、銷售到產(chǎn)權(quán)審批，要到20多個(gè)政府主管部門辦理有關(guān)手續(xù)，要經(jīng)過(guò)可行性研究、征地拆遷、安置補(bǔ)償、“七通一平”、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等多個(gè)開(kāi)發(fā)階段，監(jiān)管部門眾多。 “部門之間雖然權(quán)力和職能劃分很清楚，"各管一塊"，但部門間缺乏有效的銜接或制約，信息難以共享，容易形成偷稅空子”，上述財(cái)稅官員分析。

　　稅務(wù)系統(tǒng)長(zhǎng)期以來(lái)沒(méi)有與相關(guān)的行政審批部門建立有效的信息交換和共享制度，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中難以有效地參與管理和監(jiān)控。

　　江蘇省財(cái)政廳一位分析人士表示，目前財(cái)務(wù)核算（包括信用支付、對(duì)會(huì)計(jì)行業(yè)的管理）總體上缺乏系統(tǒng)管理，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算不統(tǒng)一、不規(guī)范，客觀上為掩蓋其在經(jīng)營(yíng)、核算和應(yīng)稅上的不法行為找到了借口。

　　“由于房屋產(chǎn)品開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、各期產(chǎn)品滾動(dòng)開(kāi)發(fā)且每期產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)成果不盡相同，缺乏系統(tǒng)管理的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算難以真實(shí)反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，很難準(zhǔn)確反映各納稅期應(yīng)納的各項(xiàng)稅收。”

　　不過(guò)，調(diào)研報(bào)告也指出了“行政干預(yù)”對(duì)稅務(wù)部門征管形成阻礙。

　　一位省財(cái)稅系統(tǒng)人士稱，地方政府與企業(yè)“關(guān)系密切”，為謀求“地方利益”而損害“公共利益”的行為時(shí)有發(fā)生。